OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲库(kù)科技，引发(fā)了公募(mù)REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日(rì)，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT开(kāi)盘(pán)继续延续此前几(jǐ)日的下(xià)跌走(zǒu)势，午(wǔ)后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个(gè)交易日跌幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此民盟的加入条件是什么，民盟的加入条件是什么样的前(qián)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT曾发布(bù)公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库科技是(shì)其扩募(mù)拟新购入基(jī)础设施资产张润大(dà)厦的重要承租(zū)方(fāng)之一，目前未(wèi)收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行(xíng)已(yǐ)签租赁(lìn)协议的通知(zhī)。同时，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继(jì)续密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的(de)原始(shǐ)权益(yì)人(rén)相关负责人也表示，近期已同步启(qǐ)动了应急(jí)预案，排(pái)摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前退租的(de)可能事项。由(yóu)于张润大(dà)厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导(dǎo)高度重视，浦(pǔ)东新区国(guó)资委也高度关注。

　　多(duō)位业内人士表示(shì)，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市场(chǎng)波动较大(dà)，但其(qí)实不动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会从根本上影响其内外价值，投资者(zhě)应理(lǐ)性(xìng)看待。

　　张江光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)的(de)事件继续扰(rǎo)动(dòng)公(gōng)募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开(kāi)，此后(hòu)二级市场(chǎng)价格开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消(xiāo)息(xī)影响，华安张江光大园REIT最近(jìn)几(jǐ)个交易(yì)日二(èr)级(jí)市场价(jià)格表现欠(qiàn)佳，5月(yuè)11日以来(lái)，3个(gè)交易日(rì)跌幅达到(dào)9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT累(lèi)计(jì)涨幅超过24％，在全市(shì)场公募(mù)REITs中位(wèi)居前列(liè)。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市(shì)场整(zhěng)体表(biǎo)现上看，目前(qián)上市的8只产业(yè)园(yuán)区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时(shí)招商蛇(shé)口(kǒu)产(chǎn)业(yè)园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不(bù)同程度(dù)下跌，8只产业(yè)园(yuán)区基础设施(shī)REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年(nián)以(yǐ)来平(píng)均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张(zhāng)江(jiāng)光大园项目出租率有所(suǒ)下降(jiàng)，如今(jīn)拟扩募(mù)的项目又(yòu)遭遇突发事件，因此(cǐ)导(dǎo)致二级市场(chǎng)价格出(chū)现(xiàn)波动。”一位业内(nèi)人士分析(xī)称。

　　不(bù)过(guò)，在上述人士看来，尽管出于(yú)风险规避的原因，最(zuì)近几个交易日场内(nèi)资金(jīn)有(yǒu)所流出，但是，不动(dòng)产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率下(xià)跌(diē)并不会从根本(běn)上影响其内外价值。

　　他也同时(shí)表示，目前随着二(èr)级市场价格下跌，风险也得到(dào)一定释放，但是价格(gé)涨跌会受到基本面、情绪面(miàn)等(děng)多重因素影响，不好(hǎo)判断价格是(shì)不是已经(jīng)完(wán)全触(chù)底。

　　此外，还(hái)有一(yī)位业(yè)内人(rén)士表示，今年(nián)整体REITs市(shì)场表现低迷，不少产品年(nián)内二级市场跌幅(fú)较大，其(qí)实有(yǒu)些隐含收(shōu)益(yì)率(lǜ)高的产品具备一定的投资价(jià)值，很适合稳(wěn)健类投资者。此外，伴随(suí)着(zhe)经济复苏的步伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产品具备一定(dìng)的投资价(jià)值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行董(dǒng)事(shì)高(gāo)如星对此表示，若张(zhāng)江园(yuán)区最终(zhōng)能顺利解决招商，平(píng)稳过度(dù)对经营现金流没有造(zào)成大的影响，“事(shì)件性(xìng)利空下调至(zhì)得(dé)这(zhè)么急(jí)、这么深，加上(shàng)前(qián)期本(běn)身园区类资产就回调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是(shì)落(luò)到(dào)租金(jīn)收入受不(bù)受(shòu)影响(xiǎng)，影响(xiǎng)多大，估计园区(qū)会最终解决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随(suí)后5月(yuè)12日晚，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT发布(bù)公告，紧(jǐn)急回(huí)应称(chēng)，哲库(kù)科(kē)技是其(qí)扩募拟新(xīn)购入基础设施资(zī)产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执(zhí)行已签(qiān)租赁(lìn)协议(yì)的(de)通知。同(tóng)时，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权(quán)益人将继续(xù)密切关(guān)注(zhù)哲库(kù)科技后续(xù)情况，积(jī)极做好(hǎo)相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其(qí)一季报中(zhōng)披露的张江(jiāng)光(guāng)大园项目出租率下降事项，一度二级市场价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中管理人就相关事(shì)项进(jìn)行了解释说明(míng)，市场(chǎng)信心得到(dào)了一定提振，二级市场价格表(biǎo)现(xiàn)也趋(qū)于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线(xiàn)上和(hé)线下的扩募说明会上(shàng)，运营团(tuán)队表示了对(duì)张(zhāng)江光大园(yuán)项目(mù)的(de)信心，预(yù)计签署意向(xiàng)书和合同谈判中(zhōng)的储备租(zū)户正常转化后(hòu)，项目出租(zū)率将得到回升。没(méi)想到仅过(guò)了不到三周(zhōu)的(de)时间，张江(jiāng)REIT的扩(kuò)募之路又迎来了(le)新的考验(yàn)。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引起(qǐ)了市场各方的(de)广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目(mù)的原(yuán)始权益人相关负责人坦言，事发(fā)突然确实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场进行了沟通和核实(shí)工作，并同步(bù)启动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提前退租的可(kě)能事(shì)项。由(yóu)于(yú)张润大厦(shà)是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度(dù)重视(shì)，据悉(xī)新区国资(zī)委也(yě)高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介绍(shào)说，目前(qián)储(chǔ)备租(zū)户还是比较(jiào)丰富的，覆(fù)盖了(le)芯片测试、人工智能、航天产(chǎn)业(yè)、信息技术(shù)等产业(yè)客户，租赁(lìn)意向面积超过(guò)了(le)2万(wàn)方。从意向储(chǔ)备转化为(wèi)实际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我们正在着(zhe)手通(tōng)过签署(shǔ)租赁意向书来尽快锁定一些(xiē)重(zhòng)要(yào)租户。虽然收了(le)三个(gè)月履约保证金给了(le)我(wǒ)们(men)一些空间，但本着对首批(pī)扩募、对(duì)市场负责的态度，我(wǒ)们肯定(dìng)要(yào)全力与时(shí)间赛跑，把这(zhè)些面(miàn)积在短期内完(wán)成去(qù)化。”相关负(fù)责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同(tóng)区域的张江光大园项目一季度末也有将近30％的空置率，原(yuán)始(shǐ)权(quán)益(yì)人有那么多储备(bèi)租户，之前的空置率为何(hé)未能(néng)得(dé)到解决。

　　对此相关负(fù)责人解(jiě)释，张江光大园(yuán)一直以来都坚持以市场化运(yùn)营为导向(xiàng)，历史运(yùn)营表现(xiàn)稳(wěn)定，租(zū)户(hù)的调租和换租都属于正常情况，而这次项(xiàng)目的(de)大租(zū)户退租(zū)正好(hǎo)发生在(zài)市场活跃度的短(duǎn)期(qī)低(dī)点，目前市场(chǎng)情况已有(yǒu)所(suǒ)好转。在看(kàn)到出租率下滑情况没有(yǒu)得到及时修复后，张江这边也作了一定(dìng)的资(zī)源(yuán)调配和(hé)倾斜，引入了一些储备租(zū)户(hù)。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江光大(dà)园项目(mù)在给租户(hù)的分隔空间、交付标准、租金(jīn)水平等方面(miàn)也有一些差异化，张润大厦多是两千(qiān)多平的(de)大(dà)平(píng)层(céng)，楼的成(chéng)新度高一些，单价也(yě)贵(guì)一些(xiē)，张江光大园单层(céng)以(yǐ)一千平的面(miàn)积(jī)为主，还有一些独(dú)栋形态(tài)的物(wù)业。租户自身(shēn)也会有(yǒu)诉求，也(yě)会根(gēn)据(jù)自(zì)身需求和预(yù)算挑选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老(lǎo)资产的管理人都变成了一(yī)家，后续我们在资源(yuán)共享和联(lián)合营(yíng)销方面能更加(jiā)充分发(fā)挥(huī)协同效应，相信(xìn)可以做得更好。”上述负责(zé)人补(bǔ)充说(shuō)道。

　　最后谈及对(duì)于(yú)张江REIT的定位和展望，相关负责(zé)人(rén)表示，张江集团(tuán)和张江高科目前在(zài)管(guǎn)资产约五百万方，还(hái)有一些其(qí)他在(zài)开发的储(chǔ)备项目，这些都将成(chéng)为张江REIT实(shí)现打造张江(jiāng)园区产业空间资产上市平(píng)台目标的(de)坚实后盾(dùn)和(hé)储备(bèi)资源(yuán)。“我们(men)非常重视张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相(xiāng)关负(fù)责人表(biǎo)示，“这次扩民盟的加入条件是什么，民盟的加入条件是什么样的募(mù)是(shì)我们实现基(jī)金(jīn)扩容(róng)的第一(yī)步(bù)，也是至关重要的一步(bù)，眼下我们可能面(miàn)临了一些突发情况需要解决，但是(shì)这(zhè)和(hé)我们在张江科学(xué)城这三十年建(jiàn)设发展(zhǎn)过程中所经(jīng)历的相比(bǐ)，只能算是一个非常小的插曲。我(wǒ)们(men)有信心排(pái)除万难，尽一切(qiè)可能化(huà)解当前突发事(shì)件的所有负面影(yǐng)响，维持预期和市场(chǎng)的信心。”

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