5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个(gè)股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而以公募基(jī)金为代表的机(jī)构(gòu)对于这一板块已经在悄然布局。数(shù)据(jù)显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日(rì)时所公布的(de)总份额均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央企获(huò)得增持，持(chí)仓(cāng)数量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或(huò)“底部(bù)回升”

　　行业红利(lì)时代已(yǐ)过 精耕(gēng)细作成共(gòng)识(shí)

　　从公募基(jī)金对房地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业标的(de)市(shì)值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房地产公司市值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于(yú)出(chū)现了三(sān)年来的首次回升，年底这(zhè)一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募(mù)对(duì)房地(dì)产行(xíng)业的持股比例也同步回(huí)升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今(jīn)年一(yī)季度(dù)得以延续。数据统(tǒng)计显示，公(gōng)募(mù)重仓持(chí)有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产(chǎn)的(de)投资愈(yù)发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地(dì)产(chǎn)板块排名最(zuì)高的是(shì)保利发展，在基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名第二(èr)的是招商蛇(shé)口，排(pái)在(zài)第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在(zài)第(dì)96位。对比去年(nián)四(sì)季(jì)报，变化之处首先在于(yú)几(jǐ)只房地产龙头股从排位上(shàng)看(kàn)均有退步(bù)，尤(yóu)其是(shì)万(wàn)科最为明显；其次(cì)是(shì)金地(dì)集团退出百(bǎi)大之列(liè)。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场(chǎng)乃至机构持(chí)仓上(shàng)还需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房(fáng)地产(chǎn)已(yǐ)经进入大分化时代，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而(ér)映射到(dào)二级市(shì)场投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周期来分(fēn)类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统(tǒng)认(rèn)知上没有(yǒu)什么投资机会(huì)的。但(dàn)在这几年特(tè)殊(shū)的行情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类似(shì)的行业也出现了一(yī)些机(jī)会，背后的逻辑是(shì)供给侧发(fā)生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方米的年销(xiāo)售(shòu)面积很难再出(chū)现了(le)，2022年光是(shì)居民存款数量(liàng)增加(jiā)了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑(lǜ)存量地(dì)产的更新，也有(yǒu)近10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日(rì)，无(wú)论从(cóng)城镇化的进程(chéng)，还(hái)是人均(jūn)住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住房短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆(gān)率和房(fáng)价(jià)收入也不支撑(chēng)每(měi)年18万亿元的销售(shòu)额，以及过(guò)快上行(xíng)的房价，因而行业(yè)高增(zēng)的时代已经过去，未来(lái)行业的需求或(huò)将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就(jiù)很容易(yì)出现信用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年的(de)民营地(dì)产爆雷(léi)），行业进入到(dào)供给(gěi)侧(cè)出(chū)清的过(guò)程。这个过程中(zhōng)，综合(hé)竞争力强(qiáng)的(de)公司就能(néng)够(gòu)通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提(tí)升。当行(xíng)业(yè)需求见顶(dǐng)回(huí)落时，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经过去了(le)，但不代表没有投(tóu)资机会(huì)，机会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股(gǔ)票投(tóu)资，就是强竞争力(lì)公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或许也是(shì)基(jī)于这样(yàng)的认识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个股成为(wèi)公(gōng)募乃至(zhì)整体机构的务(wù)实(shí)之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产“风(fēng)物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地(dì)产板块(kuài)个(gè)股多出(chū)现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的(de)个股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个(gè)股，在纳入统计(jì)的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰(qià)好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是(shì)上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展(zhǎn)，五一假期(qī)归来后日成交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业(yè)务为房(fáng)地产开发与经(jīng)营。公司的主要产品及(jí)服(fú)务为房(fáng)地产销售、房地产(chǎn)租(zū)赁(lìn)、物(wù)业管理(lǐ)服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一(yī)季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，各类机构都有对其布(bù)局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东来(lái)看， 具体包括公(gōng)募的上银基(jī)金、私(sī)募(mù)的(de)迎水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本(běn)地(dì)房企，其第一季度的(de)收入(rù)利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一(yī)方(fāng)面是(shì)该公(gōng)司后疫情时(shí)代出租率复苏(sū)至近年来最高，另(lìng)一方面则是公司(sī)拿地结(jié)算持续性向好，从数字(zì)上看，一季度(dù)新增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块(kuài)，总建筑面积约54万平(píng)方(fāng)米(mǐ)。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩(jì)势头(tóu)向(xiàng)好(hǎo)背景下，自(zì)然也吸引了(le)知(zhī)名(míng)机(jī)构在(zài)其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依(yī)然在前(qián)十中，这也(yě)是(shì)连续第三个季度他(tā)有的两只产品杀入前(qián)十(shí)。同(tóng)时榜单(dān)中还有一(yī)支(zhī)大名(míng)鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季(jì)还小(xiǎo)幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布(bù)局(jú)在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首(shǒu)季公司实(shí)现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司(sī)股东的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公(gōng)募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价(jià)值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供(gōng)给较多（券(quàn)商测算对应潜在(zài)毛利率在(zài)25％以上，目前房(fáng)企的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数房企(qǐ)受(shòu)限于信用问题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地(dì)力(lì)度(dù)（拿(ná)地金额(é)/销售(shòu)金额）基本在30％以(yǐ)上；从融(róng)资(zī)上(shàng)看，龙头房企杠(gāng)杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其(qí)他(tā)房企的净负债率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资(zī)成(chéng)本看，龙头房(fáng)企的(de)融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到(dào)2023年的(de)销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的(de)浪潮下(xià)，央国(guó)企地产(chǎn)股或(huò)存在发(fā)展的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地(dì)产行(xíng)业的(de)结构性机(jī)会依然存(cún)在，少(shǎo)部分公司(sī)尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库(kù)存的优(yōu)势。央企(qǐ)地(dì)产公(gōng)司(sī)，现阶(jiē)段(duàn)表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的(de)开发资源和良(liáng)好(hǎo)的不动产(chǎn)资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于民营地(dì)产公司也是更有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于减值(zhí)、土地资源债权债(zhài)务(wù)关系等问题，市场对(duì)民营房开企业的资(zī)产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过程中，央国企相较(jiào)于民企(qǐ)来(lái)说估值的修复更(gèng)明显。中特估(gū)的(de)角(jiǎo)度从中长期的维度纯银手镯品牌排行榜前十名，中国纯银首饰十大品牌看(kàn)，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶(jiē)段更(gèng)稳定且可预(yù)期的盈利和现金流创(chuàng)造(zào)能力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业(yè)自身资产的(de)质(zhì)量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业普涨的(de)概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将(jiāng)受(shòu)益于(yú)行业集中度(dù)提(tí)升(shēng)的(de)头部公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席研究官方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客观(guān)地去持续观察国企(qǐ)央企(qǐ)在三个方面(miàn)是否可以(yǐ)维持，首先是(shì)融资成本保持低(dī)位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再(zài)次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢(màn)

　　机(jī)构需(xū)要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发现，对(duì)于(yú)2022年的业绩出现的整体下(xià)滑(huá)，2023年一季(jì)度的(de)业绩分(fēn)化更(gèng)趋明(míng)显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企(qǐ)营(yíng)收(shōu)、净利(lì)均(jūn)实(shí)现了(le)业绩(jì)的回正，甚至是较大(dà)增速的增(zēng)长。而这些(xiē)公司(sī)也是机构的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产(chǎn)业内人士(shì)张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要(yào)是因为过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售业(yè)绩(jì)的(de)增(zēng)长，从而在(zài)2023年一季度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于调(diào)整的(de)过程中(zhōng)，能够保有一个(gè)正增(zēng)长。

　　不过张宏伟(wěi)同时(sh纯银手镯品牌排行榜前十名，中国纯银首饰十大品牌í)也提醒表示，在房地纯银手镯品牌排行榜前十名，中国纯银首饰十大品牌产的复苏过程中(zhōng)，还面临着(zhe)一(yī)些不(bù)确定(dìng)性。其(qí)实整(zhěng)个市场从(cóng)四月份开始又在(zài)往下掉。除了(le)杭州、成都等极(jí)个(gè)别城市四月环(huán)比三月相对(duì)表现较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多数(shù)城市都出现环比(bǐ)下滑(huá)的情(qíng)况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及(jí)市场的去库(kù)存压力、企业(yè)的资金面压力，可能(néng)会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市(shì)场的(de)短(duǎn)期(qī)反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性(xìng)的(de)压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整(zhěng)个(gè)房地产(chǎn)以及其上(shàng)下游产业链的复苏速(sù)度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐(nài)心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下(xià)游就不(bù)是(shì)赚快钱的时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本(běn)面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得(dé)比同(tóng)行好得多的企业(yè)，会(huì)伴随整个(gè)行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步(bù)体(tǐ)现出(chū)来(lái)。所(suǒ)以只能耐心地去等(děng)待它的基本(běn)面(miàn)不(bù)断地凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提及个股仅(jǐn)为举例分析(xī)，不做买卖(mài)推荐。）

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