万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全(quán)国知晓，其(qí)背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘(mì)开发商——中赫集(jí)团，也被拉向台前(qián)。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到(dào)舆(yú)论关(guān)注，起因中赫集团(tuán)成了共(gòng)同债务(wù)人被(bèi)中(zhōng)国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子早已售(shòu)出，业(yè)主并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥(chì)巨资购入房产的有钱人(rén)，房(fáng)子(zi)现(xiàn)在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些(xiē)业主的(de)维权(quán)信息，难(nán)怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富(fù)人被(bèi)割(gē)韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背(bèi)后(hòu)，可(kě)能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的(de)可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想(xiǎng)到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信(xìn)达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债权总(zǒng)额高达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的(de)抵押物中，包括75套万柳书(shū)院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体是中国(guó)信达资(zī)产管理股份有限(xiàn)公司北京市(shì)分公司（下称中国信达(dá)北(běi)分），处置(zhì)的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫集团有限(xiàn)公司是(shì)共同债务人(rén)。目(mù)前，该项目(mù)已有(yǒu)1万次围观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看，这就是(shì)一(yī)起中国信达北(běi)分讨(tǎo)债的故事(shì)，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该(gāi)报道属实，说(shuō)明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那为(wèi)什么中国信(xìn)达的拍(pāi)卖(mài)页(yè)面上又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能(néng)说(shuō)明这些房子根本没(méi)有网签，也没有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第一(yī)财经的报道(dào)证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集(jí)团早就把这(zhè)75套房子(zi)抵押出(chū)去，现(xiàn)在还(hái)没资(zī)金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京的(de)高(gāo)端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业(yè)大(dà)佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院的业(yè)主中(zhōng)，还有不(bù)少中赫集团(tuán)的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精(jīng)准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已(yǐ)经支付价款并(bìng)实际(jì)占有，那么，中国信达转让(ràng)这(zhè)笔不良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业主已(yǐ)经(jīng)支付价款并实(shí)际占有，但未办理过户手续的(de)，如果业主没有过错，人民(mín)法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提(tí)出(chū)执行异议申请(qǐng)，请求法院解除查(chá)封，同时可(kě)以联合起(qǐ)诉开发商，要求(qiú)退还(hái)购房款(kuǎn)或办理房产证(zhèng)，并(bìng)承(chéng)担(dān)违(wéi)约责任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月，人(rén)民(mín)法院报公布《最高人民法院关于商品房消费者(zhě)权利保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了购房人(rén)的优(yōu)先权：

　　商(shāng)品房消费者以居(jū)住(zhù)为目(mù)的购(gòu)买房屋并已支付全部(bù)价款，主张其(qí)房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的(de)，人民法院(yuàn)应当予以支持(chí)。只支付(fù)了部分价款的商品房(fáng)消费(fèi)者，在一审法庭(tíng)辩论终结前(qián)已实际支付(fù)剩(shèng)余价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果这75套房子(zi)均(jūn)为(wèi)“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不(bù)良债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不(bù)能(néng)卖(mài)出去回本，抵押(yā)的(de)这75套(tào)房子，还(hái)会被业主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国(guó)信达(dá)，将(jiāng)会(huì)赔了夫(fū)人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权(quán)转让(ràng)，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择退出(chū)了赫(hè)华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任公司成(chéng)为了唯一(yī)股东，后者由中(zhōng)国信达资产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他(tā)房企(qǐ)，中赫集团(tuán)既没(méi)有很大规模，也没有一里地等于多少米 一里地等于多少公里很高的国民知名度，但(dàn)却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集(jí)团(tuán)进入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成(chéng)为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发了(le)市(shì)场强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发(fā)的万柳书院，更(gèng)是被誉(yù)为“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等(děng)大型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院就以神(shén)秘高(gāo)端的姿态(tài)杀入(rù)市场，无论是一块(kuài)块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还(hái)是(shì)每(měi)平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出(chū)其在北京豪(háo)宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是(shì)当时(shí)有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达(dá)到(dào)惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书(shū)院虽然(rán)已(yǐ)经推出了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅(zhái)圈(quān)备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发(fā)的(de)豪宅(zhái)，也吸引了(le)不少知名(míng)人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也(yě)因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的(de)‘劳(láo)斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的背后(hòu)，这个地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”却多次(cì)成(chéng)为被(bèi)执(zhí)行人，被(bèi)执行(xíng)标的(de)高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财(cái)经(jīng)就曾深挖(wā)出背后的(de)中赫集团，发(fā)现其(qí)深陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从知名(míng)豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人(rén)周金辉的人(rén)生轨迹跟着急(jí)转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根溯源，这个(gè)转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于收购(gòu)北(běi)京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始(shǐ)了多(duō)元化(huà)转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之路并不(bù)好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元(yuán)化业务(wù)，先后进军(jūn)能源市场、团(tuán)购网站，但最(zuì)终(zhōng)都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光，放到了(le)体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱(jù)乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从中信集团(tuán)手中(zhōng)拿下北京国安(ān)俱乐(lè)部36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全部股权。如(rú)果(guǒ)北京国(guó)安(ān)的估值一(yī)直没变，那(nà)么中赫集团拿(ná)下北京(jīng)国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许(xǔ)会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什(shén)么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来(lái)，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉(huī)夫妇(fù)将其手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份质押陆(lù)续(xù)质押(yā)，据企查查显示，目(mù)前中赫(hè)集团共(gòng)有11条股权出质记录。质权人包(bāo)括(kuò)海金商业(yè)保理(lǐ)、北京建工(gōng)、山东国际信托、中(zhōng)融信(xìn)托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京(jīng)国安(ān)的(de)时间(jiān)完全吻合。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营(yíng)状况没有得到改善，中(zhōng)赫集(jí)团也(yě)被拉入泥淖(nào)。

　　据北(běi)京产权(quán)交易(yì)所官网信(xìn)息(xī)显示，2020年，北京国安(ān)足球(qiú)俱乐(lè)部实(shí)现营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金(jīn)一里地等于多少米 一里地等于多少公里压力(lì)，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还在持续质押(yā)手中的中赫集团股份，但国安和中赫(hè)的(de)经营状况却(què)持续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执(zhí)行标的(de)高达(dá)11亿(yì)，北京国(guó)安也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团(tuán)股(gǔ)东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务(wù)，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人(rén)都(dōu)成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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