导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地(dì)产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关中国(guó)地(dì)产(chǎn)是(shì)否过剩的讨(tǎo)论(lùn)日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地(dì)产存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次(cì)人口普查(chá)调查数(shù)据(jù)显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比不到一(yī)成，其中(zhōng)还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占(zhàn)比(bǐ)极(jí)低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中(zhōng)国(guó)城镇居民人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不是人均一(yī)间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等因素密(mì)切(qiè)相关。中国(guó)的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数较发(fā)达(dá)国家还(hái)有很大差距。人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数大(dà)于1同样不意味着中国(guó)住宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们测(cè)算发现(xiàn)中(zhōng)国城(chéng)镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公(gōng)布中(zhōng)国家庭户均住宅的(de)数据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品(pǐn)住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数(shù)，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似乎意味着户户有房，然而(ér)事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全(quán)国(guó)总人口的近三成都是流动人口，流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产(chǎn)生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大(dà)新增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人(rén)户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购房需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域(yù)经济资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入城市的新增住(zhù)宅(zhái)需求有望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成(chéng)的住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的住宅建筑面(miàn)积(jī)。促成“老破小”住(zhù)宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积均较发(fā)达国(guó)家有着不小差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正(zhèng)在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那(nà)么(me)当(dāng)下房地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间，不(bù)同区域板块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披(pī)露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的100厘米等于多少分米，100厘米等于多少分米多少米房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍(réng)然存(cún)在不足？可惜由(yóu)于住宅存量(liàng)数据并(bìng)未(wèi)公布，我们无法(fǎ)直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据(jù)此判断未来房(fáng)地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数(shù)量(liàng)过剩的(de)直观(guān)判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾(zāi)害综(zōng)合风险普查工(gōng)作情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对(duì)外披露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市(shì)政设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农(nóng)村房(fáng)屋(wū)占9成以上(shàng)，以栋数计算的(de)城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还(hái)包括了大量商(shāng)业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布(bù)了中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居(jū)住水平不(bù)仅(jǐn)与(yǔ)房间数量(liàng)有(yǒu)关(guān)，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设(shè)施等(děng)因素密(mì)切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数(shù)不能完全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为(wèi)单位购(gòu)买成套住宅，一套(tào)设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的(de)选择。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住(zhù)宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅(zhái)主(zhǔ)要分两大类，一(yī)类是商品(pǐn)住宅，另一(yī)类是保障房、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅、自(zì)建房等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居(jū)民住宅相关数据有两(liǎng)处可以直接(jiē)公布，一是(shì)每年商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量(liàng)，我们(men)主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户(hù)均住宅(zhái)套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年(nián)商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得到当(dāng)前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅总数(shù)除以家庭户(hù)数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目(mù)前缺(quē)乏一个准确(què)统计。我们利用既有统计数(shù)据，大致测算得到中国存量房(fáng)地产套数，并进(jìn)一(yī)步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品住(zhù)宅累计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累计销售套(tào)数里的期房销售(shòu)，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年(nián)商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后(hòu)装(zhuāng)修的时(shí)间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以(yǐ)家庭(tíng)户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我(wǒ)们需要(yào)进一(yī)步推算(suàn)中(zhōng)国城镇居(jū)民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民(mín)的住宅结构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住(zhù)宅。其(qí)中自建住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅(zhái)与购买二手房加总(zǒng)，得到商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占居民所有住宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去(qù)十年变化幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际(jì)变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购(gòu)期房会在(zài)2-3年(nián)内(nèi)陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一(yī)套房的三(sān)点含义

　　既(jì)然(rán)城镇居民已经达到了(le)户均一(yī)套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味(wèi)着中国(guó)城镇(zhèn)化进展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量(liàng)供给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套房并(bìng)不意(yì)味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住(zhù)宅来满足因人口流(liú)动、居(jū)民换房等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国(guó)和(hé)日本(běn)的(de)住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套(tào)房，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅(zhái)市(shì)场供不应求，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中(zhōng)国城乡(xiāng)人口(kǒu)流(liú)动(dòng)调查数据显示，在(zài)上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京工作的(de)流动人口在(zài)老家拥(yōng)有住(zhù)宅比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流(liú)动(dòng)人口实际上会占(zhàn)据两(liǎng)套房，在(zài)高房价的(de)大(dà)城市租(zū)赁一套房，在(zài)房价较低的县城(chéng)购买一套房。所以说(shuō)户均一(yī)套房无(wú)法满足庞大流动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅品(pǐn)质仍需(xū)改善

　　目前，中国(guó)的城(chéng)镇住宅中依然(rán)有不(bù)少(shǎo)老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年(nián)龄至少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存(cún)在着(zhe)建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化(huà)、管道(dào)等基础设(shè)施(shī)陈旧，给住户的生活(huó)带来了很大的不(bù)便和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区很难满(mǎn)足(zú)现代生(shēng)活需求，在(zài)未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的(de)家庭(tíng)住(zhù)宅为一居室和(hé)二(èr)居(jū)室，户型偏(piān)小。其中一居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地(dì)资源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积(jī)扩(kuò)张是(shì)未(wèi)来地(dì)产的(de)需求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年间农民(mín)带房进城(chéng)和老旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一(yī)半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积小(xiǎo)于(yú)均值，近4成家(jiā)庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全国人均(jūn)水平的一半。若去(qù)除20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市将(jiāng)人均住宅建筑面积(jī)低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若(ruò)按(àn)这(zhè)个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用(yòng)住宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国(guó)都(dōu)高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若去除公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国的(de)人(rén)均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得(dé)明显。

　　100厘米等于多少分米，100厘米等于多少分米多少米rong>若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体户人口，所需(xū)要的(de)住宅总量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会(huì)有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有(yǒu)房(fáng)。即便如(rú)此，中国人口静态结构(gòu)和(hé)动态趋势演绎，决(jué)定(dìng)了中(zhōng)国未(wèi)来地产(chǎn)仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之下(xià)，中国(guó)未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过(guò)去(qù)20年(nián)我(wǒ)国(guó)城镇家庭户均人口数不(bù)断下降，六普显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户(hù)的占(zhàn)比明(míng)显上升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续，导致户数(shù)会(huì)因(yīn)户(hù)均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显，资源(yuán)和生产要素(sù)逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经(jīng)济资源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市(shì)场带来新(xīn)的(de)增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主(zhǔ)要受益(yì)于人口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多(duō)。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十(shí)年间(jiān)新增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品(pǐn)住宅。租房、购(gòu)买经济适用房(fáng)和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商(shāng)品住宅的(de)占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约(yuē)81亿平，涉及(jí)城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套(tào)差、没有或少有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求还将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭(tíng)希(xī)望提高生(shēng)活品质(zhì)，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济工作会议明确(què)指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数较其他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系(xì)。随着经(jīng)济发展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是(shì)中国(guó)地产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不足，供需(xū)出现(xiàn)错(cuò)配，这是过去二十年房价(jià)快(kuài)速上涨基(jī)石。那么未(wèi)来将(jiāng)是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局限(xiàn)于(yú)城市能级(jí)之间(jiān)差异，优质小区和(hé)老旧二手房(fáng)之间的(de)差异也将(jiāng)越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查(chá)数据(jù)调查的是人(rén)，并不是(shì)针对住(zhù)宅，因(yīn)此可(kě)能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比(bǐ)实(shí)际(jì)值(zhí)可能(néng)偏低，其增(zēng)速可能超预期(qī)。

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