OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT开(kāi)盘继续延续此前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回(huí)应称(chēng)，哲(zhé)库科(kē)技是其扩募拟新(xīn)购(gòu)入基础(chǔ)设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未收到(dào)哲库科技及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始权(quán)益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目的原始权益人相关(guān)负责(zé)人(rén)也表示，近期已(yǐ)同步启动了应急预案(àn)，排摸储备(bèi)租户，积极(jí)应(yīng)对哲(zhé)库(kù)提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大(dà)厦是全国首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项(xiàng)目，公(gōng)司领导(dǎo)高度重视，浦东新区国资(zī)委也(yě)高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT近期市场波动(dòng)较大，但(dàn)其实不(bù)动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从根本上影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市(shì)场(chǎng)价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库科技(jì)的(de)事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据(jù)显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开(kāi)，此后二级市场(chǎng)价格(gé)开(kāi)始震荡(dàng)走低(dī)，午盘(pán)收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随(suí)后价格(gé)有所回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光(guāng)大园REIT最近几个(gè)交易日二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格(gé)表现欠佳，5月11日(rì)以(yǐ)来，3个交(jiāo)易日(rì)跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月(yuè)21日(rì)上市以来，华(huá)安张江光大园REIT累计(jì)涨幅超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居(jū)前列。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现上看，目(mù)前上市的8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业园(yuán)REIT微(wēi)幅上涨，其(qí)余7只均有(yǒu)不(bù)同程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报(bào)中已经披露张江光大园项目出(chū)租(zū)率有所下降，如今拟(nǐ)扩(kuò)募的(de)项目又遭(zāo)遇突发事件，因此导致二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽管出于风险规避的原因，最近几个交易日场内资金(jīn)有所流(liú)出，但是(shì)，不(bù)动产公募REITs项目(mù)短(duǎn)期出(chū)租率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其(qí)内外价值(zhí)。

　　他也同(tóng)时表示，目前随着二级市场价(jià)格下跌(diē)，风(fēng)险也得到一定释放，但是价格涨跌会(huì)受到基本(běn)面、情(qíng)绪(xù)面等多重(zhòng)因(yīn)素(sù)影(yǐng)响(xiǎng)，不好判断价格(gé)是(shì)不(bù)是(shì)已经完全(quán)触底。

　　此外(wài)，还有一位业内(nèi)人士表示(shì)，今年整(zhěng)体REITs市场表现低(dī)迷，不少产品(pǐn)年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益(yì)率高的产品(pǐn)具备(bèi)一定的投资(zī)价值(zhí)，很适合稳健(jiàn)类投资者。此外(wài)，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物流(liú)类等(děng)REITs产品具备一定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金执行(xíng)董事高如星对此表示，若张江园区最终能顺利(lì)解决招(zhāo)商，平稳过度对经营现金流没有造成大的(de)影响，“事件性利空下调至(zhì)得(dé)这么急、这么深(shēn)，加上前期本身园区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是(shì)落到租金收入(rù)受不受(shòu)影响(xiǎng)，影响多大，估计园(yuán)区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲库科技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发(fā)布公告(gào)，紧(jǐn)急(jí)回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施(shī)资(zī)产张润大厦的重要(yào)承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁(lìn)协(xié)议(yì)的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲库科(kē)技(jì)后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中披露的张江光(guāng)大园(yuán)项(xiàng)目(mù)出(chū)租率下(xià)降事项，一度二级市场价格出(chū)现回(huí)落。在(zài)随后(hòu)召开的业(yè)绩(jì)说明(míng)会(huì)中(zhōng)管理人(rén)就相关(guān)事项进(jìn)行了(le)解(jiě)释(shì)说明，市场信心得到了一定提(tí)振，二(èr)级市场价格表现(xiàn)也(yě)趋于平(píng)稳。据(jù)了(le)解，张江 REIT在(zài)5月11日(rì)召开(kāi)的线上(shàng)和线下的扩募说明会(huì)上，运营团队表(biǎo)示了对张(zhāng)江光大园(yuán)项(xiàng)目的(de)信心，预计签署意向书和合(hé)同(tóng)谈判中的(de)储备租户正(zhèng)常(cháng)转化后，项目出(chū)租率将得到(dào)回升。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又(yòu)迎来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场(chǎng)各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人(rén)相关负(fù)责人坦言，事发(fā)突然确实始(shǐ)料未及，在(zài)获悉(xī)OPPO关停哲(zhé)库科技消息的第一时间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通和核(hé)实工作，并同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库(kù)提前退租(zū)的可能事项(xiàng)。由于(yú)张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司(sī)领导高度重视，据(jù)悉新区(qū)国资委也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户(hù)情况，相关负(fù)责人(rén)介绍(shào)说，目(mù)前储备租户还是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智能、航(háng)天产业、信息技术等产业客户，租赁意(yì)向面(miàn)积超过了2万(wàn)方(fāng)。从意向储备转化为实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我(wǒ)们(men)正在着手通过签署租赁意(yì)向书来尽快锁定(dìng)一(yī)些(xiē)重要租户。虽然收了(le)三(sān)个月(yuè)履约保证金给了(le)我们一些空间，但本(běn)着对首批(pī)扩(kuò)募(mù)、对(duì)市场(chǎng)负(fù)责的态度，我(wǒ)们肯定(dìng)要(yào)全(quán)力(lì)与时间赛(sài)跑，把这些面积在短期内完(wán)成去化。”相(xiāng)关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区(qū)域(yù)的张江光大(dà)园项目一季(jì)度末(mò)也有将近(jìn)30％的空置(zhì)率，原始权益人有(yǒu)那么多储(chǔ)备租(zū)户，之前的空置率为(wèi)何未能(néng)得到解(jiě)决。

　　对此相关负(fù)责人(rén)解释(shì)，张(zhāng)江光大园一直以来(lái)都(dōu)坚持以(yǐ)市(shì)场化运(yùn)营为导向，历史运营表现稳定，租户的调租(zū)和换租(zū)都属于(yú)正(zhèng)常情况(kuàng)，而这(zhè)次项目的大(dà)租(zū)户退(tuì)租正好(hǎo)发生(shēng)在市场(chǎng)活跃度的短期低点，目前市场情况已有所好转。在看到出(chū)租率下滑情况没有得到及时(shí)修复后，张江这(zhè)边也作了一(yī)定的资源调配和(hé)倾斜，引入了(le)一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大(dà)园项目在给租户的分隔空间、交付标(biāo)准、租(zū)金水平(píng)等(děng)方(fāng)面(miàn)也有一些(xiē)差(chà)异化，张表示第一的词语四字，古代表示第一的词语润大厦多是两千多平的大(dà)平层，楼的成新度高一些，单价也(yě)贵一(yī)些，张江(jiāng)光大(dà)园单(dān)层(céng)以一千平的面积为主，还(hái)有一(yī)些(xiē)独(dú)栋形态的物(表示第一的词语四字，古代表示第一的词语wù)业(yè)。租户自(zì)身(shēn)也会有诉求，也会(huì)根据自身需求和预(yù)算挑选(xuǎn)区(qū)域(yù)内(nèi)的(de)不同物(wù)业。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新(xīn)老资产的管理人都变成了一家，后续我们在(zài)资(zī)源(yuán)共享(xiǎng)和联合(hé)营销方面能(néng)更加充分(fēn)发挥(huī)协同效应，相信(xìn)可(kě)以做得更(gèng)好。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的定位(wèi)和(hé)展(zhǎn)望，相关负责人表示，张江集团(tuán)和张江高科目前在管资产约五(wǔ)百万方，还(hái)有(yǒu)一些(xiē)其他在开发的储(chǔ)备项(xiàng)目，这(zhè)些都将成为张江REIT实现打造(zào)张(zhāng)江园区产业(yè)空间资产上市平台(tái)目标的坚实(shí)后盾和(hé)储备(bèi)资源。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这个资本平台和(hé)它未(wèi)来的发(fā)展。”相关(guān)负(fù)责(zé)人表(biǎo)示(shì)，“这次扩(kuò)募是我(wǒ)们实现基金扩(kuò)容的第(dì)一(yī)步(bù)，也是至关重要的一(yī)步，眼下我们可(kě)能面临了一(yī)些突发(fā)情况需要解决，但是这和(hé)我们在张江(jiāng)科学城这三十(shí)年建(jiàn)设发展(zhǎn)过(guò)程中所(suǒ)经历的相(xiāng)比，只能算(suàn)是一个(gè)非常小的插曲(qū)。我们有(yǒu)信心排(pái)除万难(nán)，尽(jǐn)一切(qiè)可能(néng)化解当(dāng)前突(tū)发事件的(de)所(suǒ)有负面影(yǐng)响，维(wéi)持预期和市场的信心。”

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