5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构(gòu)对于这一板块(kuài)已经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数(shù)据(jù)显示(shì)，以南方(fāng)和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流(liú)通股(gǔ)比重增幅五只(zhǐ)个(gè)股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红(hóng)利(lì)时(shí)代(dài)已过(guò) 精(jīng)耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年(nián)末，公募所持有的(de)房地产行业标的市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所持股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公(gōng)募(mù)所持房地(dì)产(chǎn)公司市(shì)值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三(sān)年来的首次回(huí)升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持股比例也同(tóng)步(bù)回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在(zài)今年(nián)一季度得(dé)以延(yán)续(xù)。数据(jù)统计显示，公(gōng)募重仓持(chí)有房地产板(bǎn)块(kuài)一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个(gè)股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持(chí)仓(cāng)市值占(zhàn)板块(kuài)比重合计(jì)达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公募对于房地(dì)产(chǎn)的(de)投资愈发有(yǒu)集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的(de)是保(bǎo)利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇(shé)口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在(zài)第96位(wèi)。对比去年四(sì)季(jì)报，变化之处首先在(zài)于几只房地产龙头股(gǔ)从排位(wèi)上看均(jūn)有退步，尤(yóu)其是万(wàn)科(kē)最为明显；其次是(shì)金地集团退出百大之(zhī)列。但考虑(lǜ)到房(fáng)地产(chǎn)是复苏(sū)链上最后一环，且首季(jì)并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二(èr)级市场(chǎng)乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经(jīng)济(jì)圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化(huà)时代，一二线城(chéng)市好(hǎo)于三四线城市。而(ér)映射到二级市场(chǎng)投(tóu)资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获(huò)行业贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周期来分类，包括房地产等几类(lèi)行(xíng)业在盖(gài)特纳(nà)曲(qū)线里属(shǔ)于成(chéng)熟期或(huò)者(zhě)衰退(tuì)期的(de)行业(yè)，传统认知上没有什么投资机会(huì)的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类(lèi)似(shì)的行业也(yě)出现了(le)一些(xiē)机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募(mù)基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的(de)年销(xiāo)售面积(jī)很难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数(shù)量增(zēng)加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积(jī)，考(kǎo)虑(lǜ)存(cún)量地(dì)产(chǎn)的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需(xū)求(qiú)端还需要有一定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的(de)进程，还(hái)是人均住房面积（接近(jìn)30平(píng)/人），我国(guó)均已告(gào)别(bié)住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不(bù)支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的房价(jià)，因而行业高增的时(shí)代(dài)已经过去，未来行(xíng)业的需求或将(jiāng)回落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴随(suí)着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年(nián)的民营地(dì)产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清的过(guò)程。这(zhè)个过程中，综合竞争力(lì)强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方(fāng)式，获得市占率的提升(shēng)。当行(xíng)业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了(le)，但不代表没(méi)有投资机会，机会在(zài)于(yú)城市、位置、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而(ér)对应到股票(piào)投资，就是(shì)强竞争力公司的(de)阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这(zhè)样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成为(wèi)公募(mù)乃至整体机构的(de)务(wù)实(shí)之举。

　　机构配置房地(dì)产“风(fēng)物(wù)长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本月以来实(shí)现(xiàn)股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间(jiān)段恰好排名前五的公司月(yuè)内涨幅超过(guò)了(le)10％，它们(men)分别(bié)是上实发(fā)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期(qī)归来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该(gāi)股的(de)基本面来看，上实(shí)发展的主(zhǔ)营业务为房(fáng)地产(chǎn)开发与经(jīng)营(yíng)。公司的主要产(chǎn)品及服(fú)务(wù)为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来(lái)看，各类机(jī)构都(dōu)有对(duì)其布局(jú)的例子。以3月31日时(shí)的首季(jì)十(shí)大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第(dì)二的浦(pǔ)东金桥也是上海(hǎi)本地(dì)房企，其第一季度的收入利(lì)润(rùn)规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方(fāng)面是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏(sū)至近年(nián)来最(zuì)高，另(lìng)一方面则是公司(sī)拿地(dì)结算持(chí)续性向好，从数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩势头向好背(bèi)景下，自(zì)然也(yě)吸引了(le)知名机构在(zài)其中持续驻足。从第一季度十大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在(zài)前十中，这(zhè)也是连续第三个季(jì)度他有的两(liǎng)只产品张都监是什么级别的官，水浒官职品级一览表(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅(fú)增加了(le)持股。

　　除(chú)去上述两家(jiā)上(shàng)海(hǎi)区域性地(dì)产(chǎn)公司外，荣安地产则(zé)是主(zhǔ)要布局(jú)在深圳(zhèn)的地产公司，一季报(bào)交出的也是一(yī)份(fèn)报喜的成绩单(dān)：首(shǒu)季公司实现营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名(míng)第(dì)七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的(de)机(jī)构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基金相关人(rén)士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙(lóng)头的价(jià)值更为笃定突出；从(cóng)拿地(dì)端(duān)看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房(fáng)企受(shòu)限于信用(yòng)问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁机(jī)获取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力(lì)度(dù)（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从(cóng)融(róng)资上(shàng)看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆率较低(dī)，净(jìng)负债率基本在70％以(yǐ)下，而(ér)其(qí)他房企的净负债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限(xiàn)，从融资成(chéng)本(běn)看，龙头房企的融资成本不(bù)断下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强张都监是什么级别的官，水浒官职品级一览表调的(de)是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发展的大(dà)好(hǎo)机会(huì)。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存(cún)在，少部(bù)分公司(sī)尤其是央企占据显(xiǎn)著(zhù)优势，其(qí)主要又体(tǐ)现(xiàn)为库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融(róng)资成本，优质的开发资源和良好的不(bù)动(dòng)产资产运(yùn)营能(néng)力的多重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中(zhōng)特估(gū)，国央企相较于民(mín)营地产(chǎn)公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等(děng)问题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业(yè)出(chū)清的过程中(zhōng)，央国企相较(jiào)于(yú)民企来(lái)说估值(zhí)的修复更明显。中特估的角度从(cóng)中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升(shēng)后，行业(yè)进入高(gāo)质(zhì)量发展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可(kě)预(yù)期(qī)的盈(yíng)利(lì)和(hé)现金流创造(zào)能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该关(guān)注(zhù)估值相对较低，企(qǐ)业(yè)自身资产的质量好、运营能力(lì)强、可以创造持(chí)续(xù)现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比较低(dī)，行业内部将出(chū)现分化，要关注将受益于行业集中度(dù)提升的头部公张都监是什么级别的官，水浒官职品级一览表司(sī)。”星石投资首(shǒu)席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的(de)话，或许(xǔ)还是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口等国资(zī)背景龙头前途更(gèng)为光明(míng)。不过国投瑞银(yín)基金投资部副(fù)总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观地去持续观察(chá)国企央(yāng)企(qǐ)在三个方面是(shì)否(fǒu)可以维持，首先是融资成本(běn)保持(chí)低位(wèi)，其次是销售份额持续(xù)提(tí)升，再(zài)次是拿地(dì)份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江集(jí)团等(děng)房企营收、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚(shèn)至是较大增速(sù)的增(zēng)长。而这(zhè)些公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名(míng)房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善(shàn)的(de)房企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过(guò)去两三(sān)年时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么(me)投(tóu)资拿地之(zhī)后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集(jí)中在核心城(chéng)市，投资力(lì)度(dù)较(jiào)大(dà)。投资的(de)驱(qū)动能(néng)够推(tuī)动(dòng)房企销售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一季度市(shì)场(chǎng)恢复但仍(réng)处于调(diào)整的过程中(zhōng)，能(néng)够保有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭(háng)州、成(chéng)都等极个别城市(shì)四月环比三月(yuè)相对表现较(jiào)好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市(shì)都出(chū)现环比下(xià)滑的(de)情况。而(ér)现在五(wǔ)月的市场表(biǎo)现(xiàn)也不太(tài)乐观(guān)。按照现在的(de)经济状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及市场的去(qù)库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能(néng)会出现，到(dào)六月份房企为了(le)半年报冲业绩出现市场的(de)短期反弹外(wài)的(de)一个(gè)市场乏力现象。也就是(shì)说，第二(èr)季(jì)度、第(dì)三季度增长不确定(dìng)性的压(yā)力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现(xiàn)在整(zhěng)个(gè)房(fáng)地产以及(jí)其上下游(yóu)产(chǎn)业链的复苏速度都比(bǐ)想象的要(yào)慢很多，我们要多(duō)给(gěi)一(yī)些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下游就不(bù)是赚快钱的(de)时候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为(wèi)少(shǎo)数的、做得(dé)比(bǐ)同行好得多的(de)企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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