文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设工作会议(yì)提出“有条件的(de)可以进(jìn)行(xíng)现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制了(le)，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还(hái)烂(làn)尾了(le)，这是(shì)对购房(fáng)者的不公平(píng)。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不能把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地(dì)产从大开发时代(dài)步入高质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入(rù)存量时代(dài)，对购房民(mín)众不公平的(de)预售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经(jīng)过(guò)时了，该(gāi)取消了(le)，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售。以(yǐ)后一手交钱，一(yī)手交房(fáng)，天经(jīng)地义。当(dāng)然(rán)二次房改是(shì)个技术活，兼(jiān)顾化解(jiě)停(tíng)贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机(jī)制，长效(xiào)机制四大关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如(rú)果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆(lù)和(hé)长期(qī)平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。从(cóng)个(gè)人层面看，预售制对购(gòu)房者非常不公(gōng)平，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至(zhì)不能交房的风险。从行(xíng)业层面看(kàn)，预(yù)售制(zhì)助推部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下(xià)行(xíng)周期(qī)，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房(fáng)老百姓权(quán)益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消预(yù)售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么(me)情况？简单(dān)科普一下：商品房预售最(zuì)早(zǎo)源于中国香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品房预售(shòu)制(zhì)度。其实，当前世界不少国(guó)家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发(fā)达国家(jiā)一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目获(huò)得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可以(yǐ)开始销(xiāo)售，买家在购买期房后(hòu)并(bìng)非(fēi)像中国一样(yàng)在(zài)支(zhī)付完首付款后从银行一(yī)次性贷款支(zhī)付剩余全部(bù)房(fáng)款，而是根据开发商工程进度在完全(quán)交房(fáng)前(qián)进(jìn)行分期支付。所以(yǐ)，预(yù)售(shòu)制度是需要严格的(de)资金监管、分(fēn)期支付以及(jí)违约处罚措(cuò)施作为保障(zhàng)的，如(rú)果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度，以(yǐ)后改为(wèi)现房销售。客观(guān)讲预售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在(zài)中国住房进入存(cún)量(liàng)时代，取消预售制度有助于(yú)降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓(xìng)和社会，当(dāng)然这需(xū)要配套房(fáng)企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中国一定能(néng)化(huà)解(jiě)这个(gè)难题，让房地产回归实体经济和(hé)居(jū)住属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得(dé)的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和(hé)诚信(xìn)，这才(cái)是(shì)对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商(shāng)业的(de)本质是(shì)向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也(yě)不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福一家(jiā)人。从这个(gè)角度，取消预售制、实(shí)施现房销售是实(shí)现(xiàn)老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要结合(hé)稳楼市、房地(dì)产(chǎn)软着(zhe)陆(lù)、打(dǎ)通(tōng)金融支(zhī)持当期三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前(qián)在国务院发(fā)展(zhǎn)研究中心参与财税改(gǎi)革方案研究(jiū)时(shí)，对(duì)预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形成的(de)专著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房(fáng)预售(shòu)制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方(fāng)资金由银(yín)行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租(zū)是地产行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等(děng)问题(tí)，分层销售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行公共房屋制度，许多人(rén)栖(qī)身(shēn)于木屋或者其他(tā)临时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖(mài)多(duō)数以一整(zhěng)栋(dòng)楼(lóu)为(wèi)单(dān)位(wèi)，需要雄(xióng)厚的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国(guó)香港地产行(xíng)业盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等(děng)问题。针对这一(yī)系列(liè)问(wèn)题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市(shì)民数量有所增(zēng)加(jiā)，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东创办(bàn)立(lì)信(xìn)置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的(de)经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着独(dú)到(dào)的见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金(jīn)周(zhōu)转。当(dāng)时其在(zài)购下九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出售(shòu)、还印发售(shòu)楼说明书(shū)，上有(yǒu)文字(zì)详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的(de)地势环境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价格(gé)、订购方法等(děng)。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买家的(de)订金，采用类似租(zū)金的分(fēn)期(qī)付款(kuǎn)形(xíng)式(shì)，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱(qián)，买家就(jiù)拥有了(le)自(zì)己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房(fáng)的(de)资金压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金(jīn)问题，降低(dī)投资(zī)风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当时中国香港房地产市场(chǎng)的(de)一大特色，纵观(guān)中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)房地产市(shì)场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了核心的住房供不应求的问题(tí)，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间(jiān)也出现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的(de)情(qíng)况，但监管部门不(bù)断完(wán)善、规范化，建立(lì)健全(quán)的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管理部门(mén)提(tí)升了对于预(yù)售楼(lóu)花制度(dù)的(de)监(jiān)管，即(jí)要求(qiú)开发商在预售(shòu)前，确保地(dì)价(jià)款已经(jīng)全部支付(fù)，还要证明自身有(yǒu)资(zī)金等能力把项目完成，资(zī)金需放入(rù)律(lǜ)师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑师(shī)的核(hé)准。为了防止开(kāi)发商、律所、建(jiàn)筑师等(děng)造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港要求(qiú)律(lǜ)师行(xíng)在银行(xíng)开设(shè)的(de)信托账户（监管账户(hù)）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机(jī)制，且(qiě)银行(xíng)的责(zé)任上(shàng)升，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银行将(jiāng)成最(zuì)大风险方，后续(xù)需自身推动项目(mù)完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内(nèi)地面临(lín)住房需求大和供(gōng)给(gěi)量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展重(zhòng)工业(yè)，强调基础建设(shè)，这(zhè)一(yī)导向使前期发展(zhǎn)工(gōng)业(yè)化(huà)的进程(chéng)大(dà)于城市化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基础等城(chéng)市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利(lì)分(fēn)房制度，住房市场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚、增速(sù)较慢，福利(lì)分房制度也出现了分配(pèi)不(bù)公、效(xiào)率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房(fáng)制度不(bù)再适用于(yú)当时的国情(qíng)。叠加房地产(chǎn)市场(chǎng)面临商品房的需求(qiú)量(liàng)大(dà)，而社会(huì)缺少(shǎo)大(dà)型房地产开发商(shāng)，商品房(fáng)供(gōng)应(yīng)量小的(de)困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后(hòu)出(chū)台多(duō)项(xiàng)文件(jiàn)，大力支持国(guó)内房地产市场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制度(dù)改革，加快住房建(jiàn)设的(de)通知》文件，决(jué)定停止住(zhù)房无偿实物(wù)分配(pèi)，逐步实(shí)行住房分配货(huò)币(bì)化、住(zhù)房供给商品(pǐn)化、社会化(huà)的住(zhù)房新体(tǐ)制，从(cóng)计(jì)划经济下(xià)的福利分房转向市场经(jīng)济的商品房。房(fáng)地产市场采用预售制，允许开发(fā)商卖期(qī)房，解(jiě)决了房(fáng)企缺少资(zī)金和开发时间(jiān)周期长的两大(dà)难题，开发商以预售款撬动下一个项目的(de)开(kāi)发，形成滚动(dòng)开发模式(shì)，住房(fáng)供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货(huò)币(bì)化，中国人民银行(xíng)等(děng)多(duō)方迅速(sù)出台相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大作(zuò)用推动了房地(dì)产市(shì)场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度。预售(shòu)制的(de)初衷(zhōng)是为(wèi)了缓(huǎn)解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发(fā)企业将正在建(jiàn)设(shè)中的房屋预先出(chū)售给购房者(zhě)，由购(gòu)房者支付(fù)定金(jīn)或房款的(de)行为。区别(bié)于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房地(dì)产开发商办理预售(shòu)许可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买(mǎi)卖合(hé)同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋(wū)。在购房(fáng)过程中，购(gòu)房者需(xū)要一次性付清首付款，并采用银(yín)行贷款的形(xíng)式一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发(fā)商可(kě)能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度(dù)付(fù)款有所不(bù)同。对中国内地(dì)的开发商而言，预售制商品房(fáng)也(yě)开(kāi)启了(le)高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城市(shì)化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售的最主要方(fāng)式(shì)，预售制(zhì)极大缩(suō)短房企现金回(huí)笼周期，同(tóng)时(shí)增加市场商品(pǐn)房供应(yīng)，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在(zài)过去20多年(nián)对中国内地房地产市场的(de)稳步(bù)发(fā)展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房(fáng)地产市(shì)场快速(sù)发展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)资金需求，也(yě)提高了居民居住(zhù)水平，中国(guó)内地(dì)城镇(zhèn)居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到(dào)基本适居(jū)，住房事业取(qǔ)得巨大进步(bù)，数十年时间走完发(fā)达(dá)国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革(gé)开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增(zēng)长至(zhì)9.1亿(yì)人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至(zhì)60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据(jù)我们(men)发布的(de)《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平(píng)方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套(tào)数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国(guó)内(nèi)地商品房销(xiāo)售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房(fáng)销(xiāo)售面积占(zhàn)总销(xiāo)售面积的(de)比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地(dì)房地(dì)产行(xíng)业的发展。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历经二十多年长(zhǎng)周期繁(fán)荣(róng)，行业各项指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从无到有、从国(guó)企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中(zhōng)国内地经(jīng)济(jì)高增长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠(qú)道，房(fáng)地产(chǎn)带(dài)动的(de)上下游产业链特(tè)别(bié)长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地(dì)产及(jí)其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业(yè)增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融(róng)、批发(fā)、建(jiàn)材的(de)带(dài)动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷(dài)款占(zhàn)银行各项贷款(kuǎn)余额的比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业(yè)务(wù)，占比超过三(sān)分之一。从房地(dì)产(chǎn)融资(zī)存量占社融存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银(yín)行不(bù)良率大(dà)幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年中国(guó)住房(fáng)市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国(guó)的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚(shàng)不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市值较低(dī)，居(jū)民投(tóu)资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实(shí)存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是(shì)对购买者的(de)单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不(bù)能(néng)交付(fù)的风险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利(lì)息，还(hái)要(yào)承担延迟(chí)交房、“一房二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证(zhèng)延(yán)期(qī)办理甚(shèn)至不能交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和开发(fā)商之间的购房合同、购房者和银行的(de)按揭贷款合同是两(liǎng)个(gè)独(dú)立的合同关系(xì)，如(rú)果开(kāi)发商发(fā)生违(wéi)约，购(gòu)房者只(zhǐ)能(néng)根(gēn)据购房合同向开发商主张权(quán)力，但依旧(jiù)需要根据按(àn)揭贷(dài)款合同按时向银(yín)行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身信用和(hé)购(gòu)房者对行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房(fáng)企因为(wèi)市场波动或(huò)经(jīng)营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者签订的预(yù)售合同(tóng)和(hé)按揭合同(tóng)，已(yǐ)经(jīng)从银(yín)行获得(dé)房款，如(rú)果购房者(zhě)丧失还款能力或短期(qī)不能还款等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行(xíng)将面临较大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角度看(kàn)，购房者(zhě)的(de)预售监(jiān)管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定了开发企业(yè)预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于(yú)有关的(de)工(gōng)程建(jiàn)设，商品房预售款(kuǎn)监(jiān)管(guǎn)的具体办(bàn)法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多(duō)年以来全(quán)国并没有统一的预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点监管(guǎn)资金比例(lì)为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市(shì)则按照项目(mù)的建安成本乘(chéng)以(yǐ)建(jiàn)筑(zhù)面积或(huò)者项目工程(chéng)总额报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房(fáng)款未(wèi)进入(rù)监(jiān)管账户(hù)、或进入监(jiān)管账户(hù)后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管(guǎn)账(zhàng)户资金(jīn)如何(hé)被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大开发时代的(de)高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包(bāo)方(fāng)，以工程建设名(míng)义，获得监管账户(hù)拨付资(zī)金，再(zài)由工程方将资金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度所需。通(tōng)过这些方式套取的(de)资金，在房企各(gè)地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供(gōng)了资金流动(dòng)性，房(fáng)企抽调资金(jīn)统筹拿地(dì)、还款和(hé)楼盘建设，形成(chéng)一种资(zī)金(jīn)循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来说，国(guó)外商品房(fáng)预售(shòu)制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设有定金(jīn)或预付款保(bǎo)护机(jī)制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支(zhī)付的预付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付(fù)款一般以定金方式支付(fù)，或按工程进度分(fēn)期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为(wèi)预售商品房提(tí)供期(qī)房烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品房出现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付保护(hù)：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的保(bǎo)障有两种方式(shì)，一是期房由政(zhèng)府或(huò)第三方(fāng)验收合格并提(tí)供(gōng)验(yàn)收(shōu)凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支(zhī)付(fù)的房款。二是开发商为(wèi)购(gòu)房者(zhě)提供一定的保修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房叮当镯一般是什么材质，叮当镯为什么那么便宜款

　　美国(guó)期房(fáng)定金一定期(qī)限内无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款交付(fù)后按揭还款，交(jiāo)付前资金(jīn)由(yóu)第三(sān)方(fāng)全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美(měi)国平(píng)均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋(wū)交付(fù)后(hòu)通过按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，美(měi)国为防(fáng)止开(kāi)发商挪(nuó)用资金，购房者(zhě)的定金及首付款(kuǎn)由(yóu)第三方公证(zhèng)行或(huò)产权保险公司的(de)信(xìn)托账(zhàng)户监管(guǎn)。如(rú)果开发(fā)商倒闭(bì)导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可通(tōng)过(guò)申请仲(zhòng)裁取回(huí)，且不承担任何(hé)责任与损(sǔn)失(shī)。而开发(fā)商在房屋建设过(guò)程中的(de)资(zī)金全部来自银行，银行根据(jù)工程进度向开(kāi)发商(shāng)提供一定(dìng)比例(lì)的(de)贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接(jiē)损(sǔn)害(hài)银行利益，银行有(yǒu)充分动机监(jiān)管开发商施工进度(dù)。开发商(shāng)在房(fáng)屋交付时(shí)需取得(dé)由(yóu)政府相关部门经审查后发放的(de)验收(shōu)凭证，通(tōng)过验收凭(píng)证向银行得到(dào)购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房(fáng)款按(àn)建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发(fā)商或购房者可购买(mǎi)期房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德国开发商在项(xiàng)目获批(pī)后即可预售(shòu)房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预(yù)约(yuē)公证，签订(dìng)合同后定金退还。如(rú)由于任何原因不(bù)能购买，定(dìng)金按照德(dé)国(guó)法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付(fù)公证费和土地(dì)交易税，分别(bié)为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包含在(zài)购房款中(zhōng)，属(shǔ)于(yú)购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例(lì)，可零首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采(cǎi)取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般(bān)来说，支(zhī)付节(jié)点(diǎn)可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完(wán)工、室内(nèi)清洁及墙面完(wán)工、地板(bǎn)完(wán)工(gōng)、全部完(wán)工(gōng)，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率，银行按施工节奏分多(duō)次发(fā)放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公司(sī)针对期(qī)房(fáng)设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能(néng)是(shì)当房(fáng)屋出现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证(zhèng)开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交(jiāo)房(fáng)前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双(shuāng)方律师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责(zé)沟通(tōng)期(qī)房交易中的房产、资(zī)金(jīn)、合同(tóng)等各个环节，各环(huán)节(jié)内容(róng)确认无(wú)误后签订首付交(jiāo)换合(hé)同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国设(shè)置了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机(jī)制，当(dāng)开发商出现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节，英国采取按(àn)工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，但是交房(fáng)前付款比例(lì)相对较低，一般(bān)会在合(hé)同签订6-24个(gè)月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋(wū)必(bì)须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验(yàn)收后才(cái)能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资金(jīn)监管极为严(yán)格，资金也由律师监管，在确认工程(chéng)进度、支付(fù)相(xiāng)关(guān)款(kuǎn)项过程中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖(mài)方(fāng)律师，卖方律师(shī)转给(gěi)开发(fā)商，即资金在进入(rù)开发商账户前(qián)经过两道关口(kǒu)，有利于保障购房(fáng)者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期房交易立(lì)法，定(dìng)金超5％或1000万日(rì)元时，开发(fā)商必须完(wán)成“预售房定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比例不超房(fáng)款(kuǎn)的(de)20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本二(èr)战结束后由于房屋供(gōng)给严(yán)重失衡，叠加法律(lǜ)空白(bái)，社(shè)会上“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目(mù)前是唯一一(yī)部规(guī)范期房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开(kāi)发(fā)商必须完(wán)成定金(jīn)保全措施(shī)才可预售。什么是(shì)定金保全措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)签(qiān)订购房合同时，开发商向(xiàng)金融(róng)机构或指定保(bǎo)证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机(jī)构签订定金保证(zhèng)委托(tuō)合同，设置购(gòu)房(fáng)者(zhě)定金(jīn)的保证(zhèng)或保险，并将相(xiāng)应的保证金(jīn)证明(míng)书交付给购房(fáng)者。除定(dìng)金外(wài)，其他(tā)预先(xiān)支(zhī)付的购(gòu)房款也受该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或(huò)保(bǎo)证(zhèng)机(jī)构或(huò)保险(xiǎn)公司(sī)兑付，同(tóng)时，开发(fā)商需(xū)向购房者赔付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需(xū)支付(fù)最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者即(jí)可向银(yín)行(xíng)申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭(jiē)贷(dài)款，除(chú)定金外的剩余(yú)房款在交房(fáng)后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房者违约可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支(zhī)付，所有资金进银行专门(mén)项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节，新加(jiā)坡开(kāi)发(fā)商有统一的选购权合(hé)同以及(jí)订金返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签(qiān)订叮当镯一般是什么材质，叮当镯为什么那么便宜购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付(fù)及印花(huā)税，同时购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取按(àn)工程(chéng)进度付款的(de)方(fāng)式(shì)，《发展商条例》对期房付款流程(chéng)做了统一详细(xì)规(guī)定(dìng)，要求所有开发(fā)商遵守，支付节点一般为(wèi)合同(tóng)签订(dìng)后、地基完工(gōng)、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程(chéng)进度放款，月(yuè)供在此过程中随着(zhe)放出贷(dài)款的增加而增加，未(wèi)放(fàng)款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与付款会存(cún)入银(yín)行(xíng)专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付(fù)后，购房者享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方面，加大(dà)对刚需(xū)和改善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交楼保复工保民(mín)生，给予强有力的金融工(gōng)具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在(zài)正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企包括民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵(qiān)头(tóu)并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来(lái)看，应充分估(gū)计(jì)形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效(xiào)机制。长效(xiào)机(jī)制四大关键是推动城(chéng)市(shì)群(qún)战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳(wěn)定和房(fáng)地(dì)产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后定金(jīn)保护机制，如将已支付(fù)定金(jīn)冻结至房(fáng)屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签订合同(tóng)环节，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司介入，为房(fáng)屋重大延(yán)期以及重大(dà)缺(quē)陷等(děng)情(qíng)况(kuàng)提(tí)供(gōng)充分的保障。余款(kuǎn)支付环(huán)节，建立按工(gōng)程进度付款机(jī)制或(huò)交(jiāo)房后按揭(jiē)贷款机制，充分保(bǎo)护购房者(zhě)的权益。资金监管(guǎn)环节，引(yǐn)入独立(lì)于开发商、银行的(de)第三(sān)方资(zī)金监管机构，或由政府(fǔ)相(xiāng)关部(bù)门直接监管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量(liàng)问题全权负责(zé)、免费维修(xiū)，购房者在保(bǎo)修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房(fáng)预售制是大势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代(dài)，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发(fā)商的(de)建筑(zhù)质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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