5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为(wèi)代表的机构对于这(zhè)一板块已经在悄然布(bù)局。数(shù)据显示，以南方和(hé)华夏的(de)两只(zhǐ)老(lǎo)牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的(de)总份(fèn)额均较(jiào)4月(yuè)28日时有小幅增(zēng)长。根据基(jī)金一季报统(tǒng)计(jì)，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量占流(liú)通股(gǔ)比重增(zēng)幅五只个股分别(bié)为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细(xì)作(zuò)成(chéng)共识(shí)

　　从公募基金对房地产的(de)配置看，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有的房地(dì)产行业标的市值(zhí)约(yuē)1188亿(yì)元，占其(qí)所持(chí)股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但(dàn)公(gōng)募所持(chí)房地产(chǎn)公司市值在股票资(zī)产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更(gèng)是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现(xiàn)了(le)三年来的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公募对(duì)房地产行业(yè)的持(chí)股(gǔ)比例也同步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提(tí)高(gāo)到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季度(dù)得(dé)以延续。数(shù)据统计(jì)显示，公(gōng)募重仓持有房(fáng)地产板(bǎn)块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持兰州女人为什么戴头巾仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现(xiàn)，公募对于房(fáng)地产的投资愈发有集中于(yú)龙头的(de)趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股中，房地(dì)产板块排名最高的是(shì)保利(lì)发(fā)展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对(duì)比(bǐ)去年(nián)四季报，变(biàn)化之处首先在于几只(zhǐ)房地(dì)产龙头(tóu)股从(cóng)排位上(shàng)看均有退步(bù)，尤(yóu)其是万科最(zuì)为(wèi)明显；其(qí)次是金地集团退出百(bǎi)大之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一环，且首季并非行业销售旺季，其传(chuán)导到二(èr)级市场乃至(zhì)机构持(chí)仓(cāng)上(shàng)还需要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房地(dì)产(chǎn)已经进(jìn)入大分化(huà)时代，一二(èr)线城市(shì)好于三四(sì)线城市(shì)。而映射到(dào)二级市场(chǎng)投资(zī)上(shàng)，配置(zhì)房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期(qī)一去不返了。“如果(guǒ)按照(zhào)产业周期来分类，包括房地产(chǎn)等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期(qī)的行业，传统认知上没(méi)有什么投资机会的。但在这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的行业也出现了一些机会，背后的(de)逻辑是(shì)供(gōng)给侧发生了(le)更大的(de)变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公募(mù)人士持谨(jǐn)慎乐观态度(dù)：“行业前(qián)几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的(de)年销售面积很(hěn)难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民存(cún)款数(shù)量增加了15万(wàn)亿元(yuán)。中国(guó)存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地(dì)产(chǎn)的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定的政(zhèng)策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金(jīn)房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时(shí)至今(jīn)日，无论从城镇化(huà)的进(jìn)程，还是人均住房(fáng)面(miàn)积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而(ér)目(mù)前居(jū)民的杠(gāng)杆率和(hé)房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的(de)销售额，以及过(guò)快(kuài)上行的房价，因而行业高(gāo)增的(de)时代已经(jīng)过(guò)去，未来行业(yè)的需求(qiú)或将回落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用风(fēng)险问题（类似(shì)2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入(rù)到(dào)供(gōng)给(gěi)侧出(chū)清(qīng)的过(guò)程。这个过(guò)程中，综合竞(jìng)争力(lì)强的公司(sī)就能够通过(guò)大(dà)鱼(yú)吃小鱼的方式(shì)，获得市(shì)占(zhàn)率的提(tí)升。当行业需求见(jiàn)顶回落时(shí)，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有投资机(jī)会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对(duì)应到股(gǔ)票投资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的(de)认识(shí)转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优(yōu)质区域(yù)性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳(nà)入(rù)统计的124只房地(dì)产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的(de)达到(dào)了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排(pái)名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第(dì)一的(de)上实发(fā)展，五一假(jiǎ)期归来后日成(chéng)交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨停。从该股的基(jī)本面(miàn)来看，上实发展(zhǎn)的(de)主营业(yè)务为房(fáng)地产(chǎn)开发与(yǔ)经营(yíng)。公司的主要产(chǎn)品及服务为(wèi)房地产销售、房地(dì)产租赁(lìn)、物(wù)业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其实现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通股股东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季(jì)十大(dà)流通股股东(dōng)来看， 具(jù)体包括公募的上银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都(dōu)跻(jī)身前(qián)十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅(fú)暂时排名(míng)第二(èr)的(de)浦东金(jīn)桥(qiáo)也(yě)是上海本地房企，其第(dì)一季度的收入利润(rùn)规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面(miàn)是(shì)该公(gōng)司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方(fāng)面则是公司拿(ná)地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸(xī)引(yǐn)了知(zhī)名机构在(zài)其中(zhōng)持续驻足(zú)。从第一季(jì)度十大兰州女人为什么戴头巾(dà)流通股股东来(lái)看，知名私募(mù)高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)依然在前十中(zhōng)，这也是连续第(dì)三个季度(dù)他有的两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一(yī)支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投(tóu)资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地产公(gōng)司外，荣(róng)安地(dì)产则是主(zhǔ)要布局在(zài)深圳(zhèn)的地产公司(sī)，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季(jì)公(gōng)司(sī)实(shí)现(xiàn)营业收入51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司(sī)股东(dōng)的净利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地(dì)产ETF上榜排名(míng)第七(qī)位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名(míng)第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际(jì)和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙(lóng)头的价值更为(wèi)笃定突出；从(cóng)拿地端(duān)看，2022年土(tǔ)地(dì)市场大幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测(cè)算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝(jué)大(dà)多数房企受限于信用问题或者资金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地力(lì)度（拿地金额(é)/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本(běn)在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆(gān)空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估的(de)浪(làng)潮下，央(yāng)国企地产(chǎn)股或(huò)存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存(cún)在，少(shǎo)部分(fēn)公司(sī)尤其是央(yāng)企占据显著(zhù)优势，其(qí)主要(yào)又(yòu)体(tǐ)现为库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较低的融(róng)资成本，优(yōu)质的开发资源和(hé)良好(hǎo)的不动(dòng)产资产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企(qǐ)相较于民营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系(xì)等问题，市场(chǎng)对民营房开企业(yè)的资(zī)产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行(xíng)业出清的过程中(zhōng)，央国(guó)企相(xiāng)较于民企来说估(gū)值的(de)修复(fù)更明显。中特(tè)估的(de)角度从(cóng)中长期(qī)的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入(rù)高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳(wěn)定(dìng)且可预(yù)期的盈利和现金流创造能(néng)力(lì)，以此(cǐ)带来估(gū)值中(zhōng)枢的(de)提升，应该关注估(gū)值(zhí)相对较低，企业自(zì)身资产的质量好(hǎo)、运(yùn)营(yíng)能(néng)力强、可以创造持续现金流(liú)的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行业普涨的(de)概率比较低(dī)，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受益于(yú)行业集中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊(lěi)也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这一(yī)思路的(de)话(huà)，或(huò)许还(hái)是保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口等国(guó)资背景龙头(tóu)前(qián)途更为光(guāng)明。不(bù)过国投瑞银基金(jīn)投(tóu)资(zī)部副总监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示(shì)：“需(xū)要客观地去持续观(guān)察国企央企在三个方面是(shì)否(fǒu)可(kě)以维持，首先是融资(zī)成本保持(chí)低位(wèi)，其次是销(xiāo)售(shòu)份额持续提升，再次是(shì)拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报(bào)梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下(xià)滑，2023年(nián)一季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等(děng)房(fáng)企营收(shōu)、净利均实(shí)现了(le)业绩的回正，甚至(zhì)是(shì)较大增速的增(zēng)长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名(míng)房地产(chǎn)业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出现明(míng)显改善(shàn)的房企，主要是因为(wèi)过(guò)去两三(sān)年(nián)时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持(chí)续性地(dì)拿(ná)地，且主要(yào)集中(zhōng)在核心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推(tuī)动房企销售业(yè)绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调(diào)整的过程中，能够保有一(yī)个(gè)正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在(zài)房地产的复苏过(guò)程(chéng)中，还面临着一些不(bù)确(què)定性。其(qí)实(shí)整(zhěng)个市(shì)场从(cóng)四月份开(kāi)始又在往(wǎng)下掉。除(chú)了杭(háng)州、成(chéng)都等极(jí)个(gè)别城市四月环比三月相对表(biǎo)现较(jiào)好之外(wài)，包(bāo)括(kuò)北(běi)京、上海在(zài)内(nèi)的绝大(dà)多数(shù)城(chéng)市都出现环比下滑的情况。而(ér)现(xiàn)在五月的市场表现也不(bù)太(tài)乐观。按(àn)照现在的(de)经济状况、收(shōu)入(rù)情况，以及市(shì)场(chǎng)的去(qù)库存压力(lì)、企业的资金面压力，可能会(huì)出现，到六月(yuè)份房企为(wèi)了半年报冲业绩(jì)出现市场的(de)短期反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第(dì)二季度、第三(sān)季度(dù)增(zēng)长(zhǎng)不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出，现在整个(gè)房地产以(yǐ)及其上下游(yóu)产业链(liàn)的(de)复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要(yào)多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的(de)时(shí)候(hòu)，只能赚他基本面的(de)钱。但这(zhè)也意(yì)味着，只有极为(wèi)少(shǎo)数的、做(zuò)得比(bǐ)同(tóng)行好得多的企(qǐ)业，会伴(bàn)随(suí)整个行业的弱复(fù)苏(sū)，业(yè)绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地(dì)去等(děng)待它(tā)的基本面不断(duàn)地凸(tū)显(xiǎn)出(chū)来，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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