导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产市(shì)场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销(xiāo)售面积(jī)超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家(jiā)庭入(rù)住(zhù)。恰逢(féng)近年地产持(chí)续低景气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文(wén)试(shì)图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中国地产存(cún)量极(jí)度过剩，事实是(shì)否如(rú)此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调(diào)查数(shù)据显示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国(guó)房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披露(lù)的(de)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中(zhōng)，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不到(dào)一成(chéng)，其(qí)中还包括大量城(chéng)镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等(děng)，因(yīn)此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居(jū)住(zhù)舒适不是人均一间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设(shè)施等因(yīn)素密切相关。中国的人均住宅间数较发达(dá)国家还(hái)有很大(dà)差距。人均住(zhù)宅间数大于1同(tóng)样不意味着(zhe)中(zhōng)国住(zhù)宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据(jù)商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住(zhù)宅(zhái)。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房似乎意味着户户(hù)有(yǒu)房(fáng)，然而(ér)事(shì)实(shí)上中国住(zhù)宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市(shì)场的(de)住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房(fáng)无(wú)法满足流动(dòng)人口的租(zū)赁和置(zhì)业需求。全(quán)国总人(rén)口的近三成(chéng)都是流动人口(kǒu)，流动(dòng)人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而(ér)产(chǎn)生了(le)额(é)外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地(dì)产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势(shì)将延(yán)续(xù)，带来新(xīn)户购房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明显，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流(liú)入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需(xū)求有(yǒu)望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年(nián)以前建(jiàn)成(chéng)的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面积均(jūn)较(jiào)发达国家有着(zhe)不小差距(jù)，“住(zhù)上(shàng)更大房子(zi)”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年(nián)之(zhī)后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存(cún)在不(bù)足，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么(me)当下房地产大(dà)分(fēn)化(huà)时代已至(zhì)，大(dà)分化时(shí)代下(xià)地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分化必将(jiāng)体(tǐ)现在不(bù)同能(néng)级城市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方披露(lù)全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热(rè)议(yì)。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大(dà)城市(shì)二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二(èr)手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是(维他奶出了什么问题，维他奶出了什么下架shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜(xī)由于住(zhù)宅存量数据并未公布，我们无法直接(jiē)知晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算(suàn)出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否(fǒu)真的过剩了(le)？据此(cǐ)判断未来(lái)房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全(quán)国自然灾害综合风(fēng)险普查工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的(de)新闻发布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑数据(jù)以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农(nóng)村房屋占9成以上(shàng)，以栋(dòng)数计算的城镇房(fáng)屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的(de)算(suàn)下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七(qī)次人(rén)口普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房(fáng)间数(shù)量有关(guān)，更与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因素密(mì)切相关。单单(dān)从(cóng)人均住宅间数不(bù)能完全反映出(chū)城镇居民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才(cái)是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户(hù)均住宅的测算思路、数(shù)据(jù)和(hé)方法

　　中国(guó)城镇居民(mín)住宅主要(yào)分(fēn)两(liǎng)大类，一(yī)类是商(shāng)品住宅，另(lìng)一类是保障(zhàng)房、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自建房等(děng)非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没(méi)有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关(guān)数据(jù)有两(liǎng)处可以直接公布，一是(shì)每年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来(lái)源（人口普查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套(tào)数相加，我们就能够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)和非商(shāng)品住(zhù)宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总(zǒng)数除以家(jiā)庭户数(shù)，我们就(jiù)能够得到(dào)城(chéng)镇户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数(shù)/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏一个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们(men)利(lì)用既有(yǒu)统计数据(jù)，大致测算得(dé)到(dào)中(zhōng)国存(cún)量房地(dì)产套数(shù)，并进一步推算中国城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产销售以期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销(xiāo)售(shòu)中期房占比近(jìn)9成。本文去除商品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计销售套数里的(de)期(qī)房销售，得到(dào)商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购买二(èr)手(shǒu)房都是(shì)商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅(zhái)与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅(fú)为(wèi)过去(qù)十(shí)年变化幅度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑已购期(qī)房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均每(měi)户(hù)城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户均(jūn)一套房的程度，“户(hù)户有房”是(shì)否意味着中(zhōng)国城(chéng)镇化(huà)进(jìn)展终结，甚至(zhì)意(yì)味着中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一(yī)套房并不意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余(yú)住(zhù)宅(zhái)来满足因人(rén)口(kǒu)流动、居民换(huàn)房(fáng)等因素产生的(de)住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经(jīng)验来(lái)看(kàn)，美国、英国和日本(běn)的住(zhù)宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好一套房，就会造成人口净(jìng)流入地的住宅(zhái)市场供不应(yīng)求，造成(chéng)房价或房租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据(jù)显示(shì)，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的流动(dòng)人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高工(gōng)资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使(shǐ)打工(gōng)人(rén)回乡置业。

　　流动(dòng)人口实(shí)际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的(de)县城购买(mǎi)一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足(zú)庞(páng)大流动人(rén)口的(de)租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅(zhái)品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然(rán)有(yǒu)不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅(zhái)是2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全隐患大(dà)等(děng)问题(tí)，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且居住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的(de)老旧住宅面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大(dà)都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室和二居(jū)室，户型偏(piān)小。其中一(yī)居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居(jū)室占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与(yǔ)城市土地资源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱(qū)动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住(zhù)宅存量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不考虑(lǜ)两年间农民(mín)带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积小于(yú)均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)不足19平方米，不(bù)及全(quán)国人均水平(píng)的一(yī)半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存(cún)在困难(nán)，若(ruò)按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国(guó)家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去(qù)除(chú)公摊面积后(hòu)，中国(guó)的人均可使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的(de)住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国(guó)城镇家庭户均1套(tào)房(fáng)，看似已(yǐ)经(jīng)户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态(tài)结构和动态趋势(shì)演(yǎn)绎(yì)，决(jué)定了中国未来地产仍有需求释(shì)放。户(hù)均1套住宅现实(shí)之下，中国未来城(chéng)镇住宅(zhái)需求主要来自于四个(gè)方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人(rén)口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口(kǒu)数不(bù)断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人(rén)户的占比(bǐ)明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块的分(fēn)化日(rì)益明(míng)显，资源(yuán)和(hé)生产要(yào)素逐步向经济(jì)带、都市圈中心城市流入(rù)，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉及(jí)到买(mǎi)房租房，给(gěi)迁入地住宅市场(chǎng)带(dài)来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口为38.4万人(rén)，自(zì)然增加(jiā)人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百(bǎi)分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少了(le)1282万户，住宅净(jìng)需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在(zài)新增住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭(tíng)购买了商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购(gòu)买(mǎi)经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比(bǐ)势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量(liàng)低、基础(chǔ)设施(shī)配套(tào)差、没有(yǒu)或少(shǎo)有物业(yè)管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活(huó)的环境，背(bèi)后的改善(shàn)性(xìng)需(xū)求有待释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上更大(dà)房子”的(de)改善性需求还将有(yǒu)所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限于(yú)资金，倾向(xiàng)于(yú)中小户型。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希望(wàng)提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底(dǐ)的(de)中央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持住(zhù)宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧存在不(bù)小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与经(jīng)济(jì)水平(píng)有着密切正(zhèng)向联系(xì)。随着经(jīng)济发展水(shuǐ)平(píng)的(de)提高，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与(yǔ)人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，供需(xū)出(chū)现(xiàn)错配，这是(shì)过去二十(shí)年房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突(tū)。房(fáng)地(dì)产大分化时(shí)代已至，这种分化(huà)不单局限(xiàn)于城(chéng)市能(néng)级之间(jiān)差(chà)异，优(yōu)质小(xiǎo)区和老旧二(èr)手(shǒu)房(fáng)之(zhī)间的差(chà)异也将越发(fā)扩大(dà)。

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　　风险提示

　　人口普查数据调查(chá)的是人(rén)，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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