饱受争议的二(èr)手房交易中介费问题，正逐渐得(dé)到监管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建部、市(shì)场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)总(zǒng)局(jú)联合发布了关于规范(fàn)房地(dì)产经纪服务的意(yì)见。意见提及(jí)，近年来，部分房(fáng)地(dì)产经纪机构存在利用房源客(kè)源优势收取(qǔ)过高(gāo)费用、未明码标价(jià)、捆绑收(shōu)费(fèi)、滥用客(kè)户个人信息等问题，加(jiā)重(zhòng)交易当(dāng)事人负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门(mén)从(cóng)加强从业主体(tǐ)管理、明确经纪服务内(nèi)容、合(hé)理确定经纪服务收(shōu)费、严格实行明码标价等十方面，提(tí)出了意见。

　　中原地产首席分(fēn)析师张大伟称，随着城(chéng)市发(fā)展，一二线城市二手房(fáng)交(jiāo)易占比(bǐ)逐渐增(zēng)加(jiā)。以北京(jīng)、上(shàng)海为例，二(èr)手(shǒu)房(fáng)占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖(lài)中介居间成(chéng)交，房(fáng)地产调控重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规(guī)院住房政策研究中心首席研(yán)究员(yuán)李(lǐ)宇嘉(jiā)表示，买房对居民来(lái)说属于金额不低(dī)的大宗交易，由于二手(shǒu)房交易成本较高、交易周期较长，具(jù)有非常(cháng)强的专业性，居民(mín)往往通过(guò)中(zhōng)介来(lái)完成。但很多(duō)中介利用(yòng)信息(xī)不(bù)对(duì)称(chēng)等问题(tí)，将非必要的收费夹(jiā)带其中，如(rú)收(shōu)取(qǔ)过桥融资、按揭(jiē)费、担(dān)保费等，对居民造成额(é)外的负担，而且这些服务事项并未明(míng)码标(biāo)价。

　　对(duì)于二手房市(shì)场交易过程中(zhōng)存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服反函数的性质是什么意思，反函数得性质务在内的相关市场交易行为(wèi)及其主(zhǔ)体进行规范和秩序整(zhěng)顿，是(shì)房地产市场管理和调控的主(zhǔ)题。“当(dāng)下，推进(jìn)这项工(gōng)作的意义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题(tí)成监管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历来对房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务行业关注最多的一个话题(tí)，便是房地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关部(bù)门(mén)主要监管(guǎn)的(de)重(zhòng)点，将是对房(fáng)地产经纪服(fú)务收费及中(zhōng)介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交(jiāo)易(yì)过(guò)程中，部分价值不菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一笔金额(é)不(bù)低的中介费。以北京某房地(dì)产(chǎn)经纪服务机构(gòu)2.7％的(de)服务(wù)费率计算(suàn)，一(yī)套1000万元的房(fáng)屋，中(zhōng)介费约(yuē)为27万(wàn)。

　　在(zài)合理确定经纪服(fú)务收(shōu)费上(shàng)，两部门在此(cǐ)次(cì)意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构(gòu)要(yào)合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服(fú)务费用。鼓(gǔ)励按(àn)照成交价(jià)格越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低的原(yuán)则实行分档定价。引导由(yóu)交易(yì)双方(fāng)共(gòng)同承(chéng)担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地产经纪服务收费标准的最早(zǎo)依据是1995年国家计委建设(shè)部(bù)下发的《关(guān)于房地产中介服务收(shōu)费(fèi)的通知》（971号文），其(qí)中第六(liù)条规定：房屋买卖代理收费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市(shì)执行(xíng)的(de)2014年(nián)更新后(hòu)的收(shōu)费标准(zhǔn)，即根据(jù)这样的规定(dìng)：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意(yì)，可在规定的收费标准基础上(shàng)适(shì)当上浮，上(shàng)浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北(běi)京二手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的(de)精神(shén)，北京2015年(nián)取消了房地产中介服务等57个(gè)政府定价，房地产经(jīng)纪服务收费多少(shǎo)由各中介机(jī)构自行决定(dìng)。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收取费用过程中，相关(guān)监管部(bù)门(mén)当前并未明(míng)确(què)具体的中介费率(lǜ)，中介机构仅需在服务(wù)过程中对收费标准进行明码(mǎ)标价即可。而(ér)房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)机构(gòu)在具体收取过程中，会结合房(fáng)屋价值及工资标准，综合计算出合适的中(zhōng)介费率。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明(míng)码标价问(wèn)题，两(liǎng)部(bù)门(mén)在此次意见中提及(jí)，房地(dì)产经(jīng)纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场(chǎng)所(suǒ)或渠道，公示(shì)服务项目、服务内(nèi)容和(hé)收费标准，不得混合(hé)标价和(hé)捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机构(gòu)提供的基本服务(wù)和延伸(shēn)服务，应当分别明(míng)确服务项目和收费(fèi)标准。房(fáng)地产经纪机构收(shōu)费前应当向交易当事人出(chū)具收费(fèi)清单，列明收费(fèi)标准、收费金额，由当事(shì)人签(qiān)字(zì)确(què)认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房地产经纪(jì)机构，住房和城乡建设部门将会同(tóng)市(shì)场监管等部(bù)门采取约谈(tán)等综合措施进(jìn)行重(zhòng)点监管。市场监管(guǎn)部门会(huì)同有(yǒu)关(guān)部门依法查处不按规定(dìng)明(míng)码标价、操(cāo)纵经纪服务收(shōu)费等违反(fǎn)价格(gé)和反垄断法律法规的行为。对(duì)房地产经纪机(jī)构相关违法(fǎ)违规信息(xī)，市场监管(guǎn)部(bù)门要依法依规纳入(rù)国家企业信用信(xìn)息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励(lì)按(àn)照成交价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价，是否意味着，未来(lái)豪宅(zhái)的中介(jiè)费(fèi)有望(wàng)大(dà)幅降低(dī)？

　　中原(yuán)地产华(huá)南区总裁兼深(shēn)圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓励按(àn)照成交价(jià)格越高(gāo)、服务费率越低的原(yuán)则实(shí)行分(fēn)档定价，合理降低(dī)住房买卖和(反函数的性质是什么意思，反函数得性质hé)租赁经纪服(fú)务费用，主要还是规范(fàn)行业，打击(jī)收费过高(gāo)的经(jīng)纪机(jī)构，但对市(shì)场影(yǐng)响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳(zhèn)市场豪(háo)宅(zhái)和普宅本来收费就不(bù)同，各(gè反函数的性质是什么意思，反函数得性质)家收(shōu)费普遍在合理范围内，加(jiā)上经纪服务(wù)费用对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出(chū)，由于当前两部(bù)门提(tí)出的意见仅为鼓(gǔ)励性(xìng)质(zhì)，即只是(shì)纲领性文件而非规(guī)定，未来(lái)如何具体认定其中(zhōng)的(de)细则，还需要看各城(chéng)市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示(shì)，“从目(mù)前市场看，经纪服务(wù)领域的调整改善、规范化，有利于行业健康发展。同时，由于二(èr)手房很多房源在产权方面有(yǒu)瑕(xiá)疵，如(rú)产(chǎn)权抵(dǐ)押、不同税费等都可能对交易产生影响，这对房地产经纪服务(wù)行业(yè)的(de)专业(yè)性提(tí)出(chū)更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖过程中，原本应该(gāi)由(yóu)上下家各支(zhī)付一半的(de)中介(jiè)费(fèi)，但在一些热点城市(shì)的二(èr)手(shǒu)房交易过程(chéng)中，往(wǎng)往(wǎng)会有这样的情形，因部分购房者处(chù)于弱势(shì)地位，从而会出现(xiàn)中介费及税费均由购房者来承担。即使一(yī)些房(fáng)东愿(yuàn)意承担中介费，这部分费(fèi)用也可(kě)能通(tōng)过转嫁的方式，在房价(jià)中有(yǒu)所体现。

　　“上(shàng)家把中介(jiè)费(fèi)转嫁(jià)给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房产中介公司将其(qí)视为向购房者单边收费的行为(wèi)。部分中介公司可能(néng)会利用其支配(pèi)地位，在原(yuán)先(xiān)经纪服务(wù)收费的基(jī)础上，再(zài)次向房(fáng)东收取费(fèi)用(yòng)，而这部分费用，房东往往(wǎng)会将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这实(shí)际上(shàng)相当于变相推高了(le)房价。两部门(mén)提出严禁操(cāo)纵(zòng)经纪服务收费，不仅有利(lì)于提高交易中操作(zuò)的(de)透明(míng)度(dù)，也(yě)有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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