导读

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下中国(guó)地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年(nián)是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续(xù)低景气，有关中国地产是否过(guò)剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全(quán)国有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次(cì)人(rén)口普查调查数(shù)据显示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国房子是否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披露(lù)的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不到一成(chéng)，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如(rú)商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民(mín)人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房(fáng)所能满(mǎn)足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等因素密切(qiè)相关(guān)。中国的人(rén)均住(zhù)宅间数较发达国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算发现中国城镇居民(mín)户均1套(tào)房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套房(fáng)似乎(hū)意味着户(hù)户有房，然而事实上中(zhōng)国(guó)住宅市场供(gōng)需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均一(yī)套房无(wú)法满足流动(dòng)人口(kǒu)的租(zū)赁(lìn)和置业(yè)需求。全国总人口(kǒu)的近(jìn)三成都是流动人口(kǒu)，流(liú)动(dòng)人口会选择在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产仍有四大(dà)新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋势将延续，带(dài)来新户(hù)购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显，区(qū)域(yù)经济资源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人(rén)口(kǒu)流入，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平(píng)方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的(de)人(rén)均住宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善(shàn)性需求正在(zài)不断增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当(dāng)下(xià)中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年(nián)是中国地(dì)产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不足，这是过(guò)去(qù)二(èr)十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么(me)当下(xià)房(fáng)地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，大分化时(shí)代(dài)下(xià)地(dì)产矛(máo)盾则更(gèng)多(duō)体(tǐ)现(xiàn)在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能级城(chéng)市之间，不(bù)同区(qū)域板块之(zhī)间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官方披露(lù)全国已有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各(gè)大(dà)城市二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手房的(de)“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担心，中国的房子是(shì)否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给(gěi)过剩，还是(shì)供需平衡(héng)，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们(men)无法直接(jiē)知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算(suàn)出中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来(lái)房地(dì)产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全国自然灾害综合风(fēng)险普(pǔ)查工(gōng)作情(qíng)况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获(huò)取了全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，平均每栋建筑住不到(dào)3人(rén)，住宅市场看似已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大(dà)量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人(rén)口普查数据(jù)公(gōng)布了中国城镇家(jiā)庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市家(jiā)庭(tíng)户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户(hù)居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大于1，看似意味(wèi)着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关(guān)。单单从人均住宅(zhái)间数不(bù)能完全反映(yìng)出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买(mǎi)成套住宅(zhái)，一套(tào)设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要(yào)分两大类，一类(lèi)是商品(pǐn)住宅，另(lìng)一类是保障(zhàng)房、原公(gōng)有住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并没(méi)有直接(jiē)公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数(shù)据(jù)有两(liǎng)处可以直接公布，一是每(měi)年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数（统计局）；二(èr)是居民住(zhù)宅来源(yuán)（人(rén)口普查数据）。计算(suàn)中国(guó)居民户均住宅数(shù)量，我们(men)主(zhǔ)要用到上述(shù)两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国住宅改革始(shǐ)于(yú)1998年(nián)，1998年之前(qián)商(shāng)品住(zhù)宅数(shù)量极少(shǎo)，可忽(hū)略不(bù)计。估算城镇(zhèn)居民户均(jūn)住宅(zhái)套数(shù)分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年(nián)以来(lái)每(měi)年(nián)商品住宅销售套(tào)数相加，我们就能够得到(dào)当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非(fēi)商品住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第(dì)三步，将城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅总数(shù)除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住宅套数(shù)/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅存量到底(dǐ)有多(duō)少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们(men)利用既有统计(jì)数据，大致测算得(dé)到中国存量(liàng)房地(dì)产套数，并进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含现(xiàn)房和(hé)期(qī)房）。认真地还是认真的写作业，认真的与认真地>

　　中国的房地产销售(shòu)以期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房销售中期房(fáng)占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下来我们(men)需要进一步推算中国城镇居民拥(yōng)认真地还是认真的写作业，认真的与认真地有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据(jù)显示(shì)中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住(zhù)宅(zhái)。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房(fáng)都是商品住(zhù)宅，因此将(jiāng)租(zū)赁其他住(zhù)宅(zhái)、购(gòu)买商品住宅与购买(mǎi)二手房(fáng)加总，得(dé)到商品(pǐn)住宅占居民所(suǒ)有住(zhù)宅的(de)比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十年变(biàn)化幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年(nián)商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每户(hù)城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达(dá)到(dào)了户均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中(zhōng)国城镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚至(zhì)意(yì)味着(zhe)中国地产存量供(gōng)给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房并不(bù)意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和(hé)日本的住宅套户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会(huì)造成(chéng)人口净(jìng)流入地的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指出中国的(de)流动人口3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口和省际流动人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大学2017年的(de)中国城乡人口流动调查数据显示(shì)，在上海、杭(háng)州以及南京工作的流动(dòng)人口在(zài)老(lǎo)家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人，但高房价(jià)迫使打工(gōng)人回乡(xiāng)置业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际上会占据两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一(yī)套房，在(zài)房价较(jiào)低的县城购(gòu)买一(yī)套房。所以(yǐ)说户(hù)均(jūn)一套房无法(fǎ)满足庞大流动人(rén)口(kǒu)的租赁与置(zhì)业(yè)需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的(de)城镇住(zhù)宅(zhái)中依(yī)然有不少(shǎo)老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的生(shēng)活带来了很大的不便和安(ān)全隐患，并(bìng)且居住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅(zhái)面(miàn)积小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家庭(tíng)户(hù)数拥有的住宅面积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的(de)家庭(tíng)没有独立(lì)卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区(qū)很(hěn)难(nán)满足现代生(shēng)活需求，在未(wèi)来大(dà)都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户型(xíng)偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市(shì)家庭住宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测(cè)算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存(cún)量总面积为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积不足19平方(fāng)米，不及(jí)全(quán)国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海(hǎi)市将人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积低(dī)于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存(cún)在困(kùn)难(nán)，若按(àn)这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家(jiā)庭存在住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑(zhù)面积为50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭户(hù)人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人均(jūn)住(zhù)宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和(hé)英国都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国的(de)人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人(rén)口，所需要的住宅总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来(lái)地产还会有需求么(me)？

　　我们测算(suàn)得(dé)到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即(jí)便如(rú)此，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地(dì)产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下(xià)，中(zhōng)国(guó)未来(lái)城镇住宅(zhái)需求主要来(lái)自(zì)于四个方面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口(kǒu)缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均人口数不断下降，六(liù)普显示城镇户均(jūn)人(rén)口规(guī)模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显上(shàng)升(shēng)，人口小家(jiā)庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数会因(yīn)户均人(rén)口规模的(de)缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口迁移(yí)导致经济发(fā)展(zhǎn)带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经(jīng)济(jì)板块的分化日益(yì)明显，资源和生(shēng)产要素逐步向(xiàng)经济带(dài)、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买(mǎi)房租房(fáng)，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人(rén)口增(zēng)长主要受(shòu)益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间(jiān)为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅减少了(le)1282万户，住宅(zhái)净需(xū)求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购(gòu)买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二(èr)手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其(qí)他分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的(de)城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质(zhì)量低(dī)、基础设施配(pèi)套差、没有或(huò)少有物(wù)业(yè)管理，居民(mín)追(zhuī)求美好、宜居生活的(de)环境，背后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善(shàn)性(xìng)需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于(yú)资金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅(zhái)家庭希望(wàng)提高(gāo)生活品质(zhì)，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换(huàn)新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明确指出支持住宅(zhái)改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济(jì)水平有(yǒu)着密切正向(xiàng)联(lián)系(xì)。随着经济发展水(shuǐ)平的提高(gāo)，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过(guò)去(qù)二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过(guò)去二(èr)十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么(me)未(wèi)来将是(shì)住宅(zhái)质量的(de)供(gōng)需(xū)冲突(tū)。房(fáng)地产大分化时(shí)代已至，这(zhè)种分(fēn)化不单局限于城市能(néng)级(jí)之间差(chà)异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可(kě)能(néng)存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际(jì)值(zhí)可(kě)能偏低(dī)，其(qí)增速可能(néng)超(chāo)预(yù)期。