近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，近(jìn)日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日，公募(mù)REITs整体呈现出女生体香在哪个部位最浓，体香被异性闻到暗示什么高比例稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表(biǎo)示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出该类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运营(yíng)情况的“窗(chuāng)口”。他们(men)也提醒普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)注意，与产权(quán)类项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不(bù)再产生现金收(shōu)益，特(tè)许经营(yíng)权分(fēn)红目前已包含了(le)利润分配和本金的归还，在(zài)选择(zé)投资标(biāo)的时应了解资(zī)产类型和分红(hóng)的(de)特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集分红(hóng)期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了高比例(lì)的稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人(rén)对(duì)此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份(fèn)额(é)交易价格的变(biàn)化。基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格受到(dào)公募(mù)REITs资产运营情况及(jí)市场(chǎng)因(yīn)素的(de)综(zōng)合影响，较(jiào)易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分(fēn)红预期则更(gèng)有规(guī)律可(kě)循(xún)。公募(mù)REITs的(de)分红主(zhǔ)要来(lái)自基础设(shè)施(shī)资(zī)产的经营(yíng)现金流，投资人(rén)通过基(jī)金(jīn)募集材(cái)料和信息披露(lù)文件，结合行业及(jí)市场情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行(xíng)投资决策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际(jì)获得的(de)现(xiàn)金(jīn)收益，对于长(zhǎng)期(qī)投资者更具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运营高(gāo)级(jí)副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公(gōng)开募集基础设施(shī)证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基(jī)金应当(dāng)将90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金额(é)以现(xiàn)金形式(shì)分配给投(tóu)资者(zhě)，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要特(tè)征之一(yī)，稳定(dìng)的分红机制体现出(chū)REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时(shí)具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反(fǎn)映这(zhè)类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的(de)一面(miàn)，分(fēn)红(hóng)体现了(le)这(zhè)类产品的“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但不等(děng)同于债券(quàn)的固(gù)定利息回(huí)报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了(le)机构投(tóu)资者的投(tóu)资品(pǐn)类，为(wèi)资产(chǎn)配置多元(yuán)化提(tí)供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助(zhù)机构(gòu)投资(zī)者(zhě)稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分(fēn)红获取相对于投资债(zhài)券相对(duì)高的收益性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包(bāo)收益，起到(dào)投(tóu)资“压舱石(shí)”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为(wèi)安”外，市场(chǎng)对于(yú)未来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二级市(shì)场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和(hé)债券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受(shòu)宏观经济(jì)的(de)影(yǐng)响，可分配金额完成率不(bù)达(dá)预期，一(yī)定(dìng)程(chéng)度上影响了公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多(duō)重(zhòng)因素的影(yǐng)响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格(gé)的主要因(yīn)素之一，而(ér)稳定的分红(hóng)有(yǒu)利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预(yù)期恢复，一方(fāng)面(miàn)市场热点呈现(xiàn)向股(gǔ)票(piào)和债(zhài)券回归的过程；另一方面(miàn)，基础设施(shī)项(xiàng)目的经营(yíng)业绩相(xiāng)对经济活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的开盘指导价做调(diào)减处理，调减金(jīn)额根据单位基金份(fèn)额的分红金额进行计算(suàn)。除权操作是(shì)对分红前后基金(jīn)份额(é)净值变化的修正，使投资人在基金分(fēn)红前后均可以获得公(gōng)平的(de)投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长(zhǎng)期投资的(de)信心(xīn)，同时需(xū)结合(hé)持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益(yì)的影响程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权(quán)分红包括利润分(fēn)配和本金归还(hái)

　　普通(tōng)投资者应了解底层资(zī)产情(qíng)况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红前提(tí)是本金之(zhī)上的增值部分(fēn)不同，特许经营权(quán)REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与(yǔ)增(zēng)值两个(gè)部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变动(dòng)的，与现(xiàn)有公募基金分红(hóng)差异很大(dà)，大(dà)多数(shù)普通投资者可能(néng)把“分派”金额误认(rèn)为是(shì)持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金(jīn)价值面临极(jí)大不确定性，这是(shì)该类投资者应(yīng)该(gāi)注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和(hé)产权类两(liǎng)大资产类(lèi)型，持(chí)有产权类产(chǎn)品的收益主要包括(kuò)每年的现金(jīn)分红及资产增值的收(shōu)益(yì)，而持有特许经(jīng)营类产(chǎn)品的收益主要来自(zì)项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类资产的分(fēn)红(hóng)包(bāo)括了利润分(fēn)配(pèi)和本金(jīn)的(de)归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对(duì)特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普(pǔ)通投资(zī)者在选择(zé)投资标的时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资产属性不同而形成区别。特(tè)许经营权类(lèi)的公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底层资(zī)产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属(shǔ)性(xìng)，对所选(xuǎn)择产品的二级市(shì)场价格(gé)和分(fēn)红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)项目在(zài)经(jīng)营权到(dào)期后不再能(néng)产生(shēng)现金收(shōu)益，因(yīn)此将可供(gōng)分配(pèi)金额的分配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比“分红”更加准(zhǔn)确(què)。基于这(zhè)个特点(diǎn)，剩余经营(yíng)期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常(cháng)具备更高的分派率水平。对(duì)于剩(shèng)余期(qī)限较(jiào)长(zhǎng)的特许经营权项(xiàng)目，即(jí)使分(fēn)派率相对(duì)较低，也有足够年限收回(huí)本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特(tè)许经营权项目的(de)分派金(jīn)额(é)包含(hán)了投资(zī)本金(jīn)，在不进(jìn)行扩(kuò)募的情(qíng)况下，基金份(fèn)额单价随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常(cháng)现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限(xiàn)产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的(de)土地或建筑的剩余使用(yòng)年限一般较(jiào)长，再(zài)加上(shàng)到期后通过对建筑的更新(xīn)改造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续(xù)经(jīng)营的假设反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产(chǎn)权(quán)类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测(cè)内(nèi)部(bù)收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红(hóng)的时(shí)点，多(duō)位(wèi)业(yè)内人士还表示，在(zài)产品分红(hóng)期，投资者可以观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等(děng)指标，来观察和评估(gū)项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟(gēn)现(xiàn)金相关(guān)的指标有两个(gè)：一是年报(bào)中披(pī)露的经营活动现金流(liú)，二是可供分配现金(jīn)，二(èr)者存在本质性区别。经(jīng)营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹(chóu)资(zī)、投资产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金流(liú)，基于企(qǐ)业(yè)本身经营活动(dòng)产生；可供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润(rùn)表的项目进行调整(zhěng)，加(jiā)期(qī)初现金，最终(zhōng)得到的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资(zī)价值体现(xiàn)在相对股(gǔ)债市场(chǎng)独(dú)立的(de)资产配置功能，比较(jiào)适(shì)合长(zhǎng)期持(chí)有。建议(yì)投资者(zhě)对经营(yíng)权(quán)类的资产可以更多关注内(nèi)部收益率(lǜ)的高(gāo)低，对产权类(lèi)的(de)资产更多关注分(fēn)派率高(gāo)低。因为公募REITs可(kě)分配收(shōu)益主(zhǔ)要来(lái)自(zì)底层资产的经营(yíng)净(jìng)现金(jīn)流(liú)，所以底层(céng)资产(chǎn)运(yùn)营情况直接影响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益(yì)人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基(jī)金管(guǎn)理(lǐ)人实力(lì)等(děng)多重因素来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，由(yóu)于分红交(jiāo)易(yì)带来的(de)短期博(bó)弈机会仍(réng)在(zài)，叠加(jiā)此(cǐ)前市场(chǎng)接连回调，建议投资者(zhě)关注(zhù)有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时(shí)分(fēn)红规(guī)模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书(shū)均(jūn)会(huì)载明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投(tóu)资者可(kě)以将REITs的实际分红金(jīn)额与募(mù)集材料中披(pī)露预测进(jìn)行比较(jiào)分(fēn)析，结合经(jīng)济(jì)及(jí)市场的实际环境，对基础设施项目的(de)运(yù女生体香在哪个部位最浓，体香被异性闻到暗示什么n)营业(yè)绩(jì)及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金(jīn)基金(jīn)上述负责人也(yě)称。

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