万柳书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让(ràng)这个位(wèi)于北京海(hǎi)淀(diàn)的(de)豪(háo)宅被全(quán)国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的神秘开(kāi)发(fā)商——中赫(hè)集团，也被拉向台(tái)前(qián)。

　　而(ér)如今，万柳书院再(zài)次受到(dào)舆论(lùn)关注，起因(yīn)中赫集团成了共(gòng)同债务(wù)人被中国信(xìn)达(dá)追债，中(zhōng)国信达为了(le)收回钱(qián)款不得不将中赫(hè)抵(dǐ)押的(de)75套(tào)万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已售出，业(yè)主并非中赫集(jí)团(tuán)，那些真(zhēn)正斥巨(jù)资购入房产的有钱人，房子(zi)现(xiàn)在莫名奇(qí)妙地被(bèi)拍卖，算是被割(gē)了(le)！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业主的(de)维权(quán)信息(xī)，难怪有网友调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜的(de)时候，他们的(de)姿势都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想(xiǎng)到，这个(gè)位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上架了(le)“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司(sī)不良债(zhài)权转让项目”，债权(quán)总(zǒng)额高(gāo)达(dá)近47亿，该(gāi)项目的抵(dǐ)押物(wù)中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债权转让项目(mù)的处(chù)置主体(tǐ)是中国信(xìn)达(dá)资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称(chēng)中国信达(dá)北分），处置的是(shì)对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民(mín)币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共同债务人。目(mù)前，该项(xiàng)目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一(yī)起中(zhōng)国信达(dá)北分讨债的(de)故事，但实际(jì)上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实(shí)，说(shuō)明这些房(fáng)子实际上都是卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子(zi)是“未出售(shòu)”的状态呢(ne)？只能说(shuō)明这日本还有能力侵华吗，日本敢不敢侵略中国些房子根本(běn)没有网(wǎng)签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道(dào)证(zhèng)实(shí)了上述(shù)内容。有豪宅中介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团早就把这(zhè)75套房子抵押出去，现在还没资金解(jiě)抵押，所以(yǐ)不能(néng)网签(qiān)、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最(zuì)强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基(jī)本都是(shì)北(běi)京的高端人(rén)士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大(dà)佬也是万(wàn)柳书(shū)院的业主(zhǔ)。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集(jí)团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业(yè)主确实已经(jīng)支付(fù)价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良(liáng)债权回(huí)本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经支付价款(kuǎn)并实(shí)际占有，但(dàn)未办理过户(hù)手(shǒu)续的，如果业主没有(yǒu)过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院提出执行异议(yì)申(shēn)请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开(kāi)发商，要求退(tuì)还购房款或办(bàn)理房产证(zhèng)，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月，人(rén)民法(fǎ)院报(bào)公(gōng)布《最高人民法(fǎ)院关于(yú)商品房消(xiāo)费者权利保护问题的批(pī)复》，以司法解(jiě)释的方式(shì)明确(què)了(le)购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消(xiāo)费者(zhě)以居住为目(mù)的(de)购买房屋并已支付(fù)全部价款，主张其房屋交(jiāo)付(fù)请求(qiú)权优先(xiān)于建设工程价款优先受偿权(quán)、抵押权以(yǐ)及其(qí)他债权的，人民法院应当(dāng)予以(yǐ)支持。只支付了部分价(jià)款的商品房(fáng)消费者，在一(yī)审法庭辩论终结前已实(shí)际支付(fù)剩(shèng)余价(jià)款的，可以(yǐ)适用前款规定(dìng)。

　　也就是(shì)说，如果这(zhè)75套房子均(jūn)为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不(bù)良债权(quán)，实际上(shàng)是个烫手(shǒu)山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被(bèi)业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界日本还有能力侵华吗，日本敢不敢侵略中国(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次(cì)债(zhài)权公(gōng)司中国信达申请不良债权转让，可以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示，目前中国信(xìn)达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫(hè)华(huá)恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际信托有限责任公司成为(wèi)了唯(wéi)一股东，后者(zhě)由中国(guó)信(xìn)达资(zī)产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他(tā)房企，中赫集团(tuán)既没有很大规模(mó)，也没有很高的国民知名(míng)度，但却在北(běi)京(jīng)豪宅圈留下(xià)一个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为(wèi)中赫(hè)集团(tuán)进入(rù)北京的第一(yī)个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号(hào)楼(lóu)，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当(dāng)时京(jīng)城最贵的楼盘(pán)，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发(fā)的(de)万(wàn)柳书院(yuàn)，更是被(bèi)誉为“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万(wàn)科(kē)等大(dà)型知名房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地(dì)块，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高(gāo)端的姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷(hé)兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树(shù)，还是每平米20万元的价格(gé)，都(dōu)令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西(xī)宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈(quān)的(de)地(dì)位。2014年末上(shàng)市(shì)的(de)它(tā)，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府(fǔ)等，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊(jīng)人的36万(wàn)元(yuán)/平(píng)米，说明(míng)万柳书院(yuàn)虽然已经推(tuī)出了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开发的(de)豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知(zhī)名(míng)演(yǎn)员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业大(dà)佬则(zé)居住(zhù)在万柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了(le)中赫集团的“高(gāo)端路(lù)线”，也(yě)因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执行人(rén)，被执行标的(de)高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年(nián)年(nián)初，因为履行能力(lì)而(ér)拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律文(wén)书确定义务，中赫集(jí)团正(zhèng)式成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到(dào)这(zhè)个地步(bù)，其实(shí)是有迹(jì)可循的。

　　事(shì)实上，早在今年(nián)年初“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之(zhī)时，深(shēn)蓝(lán)财经就(jiù)曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发(fā)现(xiàn)其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹(jì)跟着急转直(zhí)下(xià)。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在(zài)于收购北(běi)京(jīng)国安(ān)。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多元(yuán)化(huà)转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团就尝试(shì)过多元化业务，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国安足球(qiú)俱乐部64％股(gǔ)权(quán)，成为国(guó)安的新东(dōng)家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集(jí)团(tuán)从(cóng)中信集(jí)团(tuán)手(shǒu)中拿下北(běi)京(jīng)国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部(bù)股权。如果北京国安(ān)的估值一直没变，那(nà)么中赫集团拿(ná)下北京国(guó)安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样(yàng)，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团股份(fèn)质押陆续(xù)质押，据企查(chá)查显示，目前中赫(hè)集团共有11条股权(quán)出质(zhì)记录。质权人(rén)包括(kuò)海(hǎi)金(jīn)商业保(bǎo)理(lǐ)、北京建工、山东国际信(xìn)托(tuō)、中融(róng)信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北京国安的(de)时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没(méi)有得到改(gǎi)善，中赫集(jí)团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权(quán)交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中(zhōng)赫集团和周金(jīn)辉夫妇(fù)还(hái)在持续质押手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅(jǐn)中赫集团(tuán)被5次列(liè)被(bèi)执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与(yǔ)中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团(tuán)股(gǔ)东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同(tóng)成为(wèi)被执(zhí)行人，执行(xíng)标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒(jù)不(bù)履行生效法律文书确(què)定义(yì)务(wù)，上述被执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸(xìng)免于难。不过在实控(kòng)人都成为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多(duō)亿的北京(jīng)国安，又如何能(néng)独善其身？

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