导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国(guó)地产步入(rù)大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续(xù)三年(nián)商(shāng)品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年(nián)地产持续低景气，有关(guān)中国(guó)地(dì)产(chǎn)是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅(zhái)真实(shí)情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部(bù)披露(lù)全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人(rén)口(kǒu)普查调查(chá)数(shù)据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中国房(fáng)子(zi)是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部披露的(de)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比(bǐ)不到一成，其中还包(bāo)括(kuò)大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公(gōng)楼、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇(zhèn)居民人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。中国(guó)的人均住宅间数(shù)较发达国(guó)家还有很大差(chà)距(jù)。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们(men)测算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套(tào)房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示(shì)，目前(qián)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户(hù)有房，然而事实上中国住宅市(shì)场供需并不平(píng)衡(héng)。

　　国(guó)际数据显示，成熟(shú)房地产(chǎn)市(shì)场的(de)住宅套(tào)户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套(tào)房无法满足流动人口的租赁和置业需(xū)求。全(quán)国总人口的近三成都(dōu)是流动(dòng)人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家买房，从而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中(zhōng)国(guó)未来地产仍有四大新(xīn)增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户(hù)、两人户(hù)占比(bǐ)不断(duàn)增(zēng)加，导致(zhì)家庭(tíng)户数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带(dài)来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化(huà)日(rì)益明显，区域(yù)经济(jì)资源(yuán)分配的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁入(rù)城市(shì)的新增住宅(zhái)需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改(gǎi)造势(shì)在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家(jiā)有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求正(zhèng)在不断增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步入大分化时(shí)代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十年房(fáng)价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么(me)当(dāng)下房地产大(dà)分(fēn)化时(shí)代(dài)已至，大分化时(shí)代下地(dì)产矛盾则更多体现在(zài)住宅(zhái)质量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全(quán)国已有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城市二手房挂(guà)牌量突(tū)然(rán)激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国(guó)的(de)房子是(shì)否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过(guò)剩，还是(shì)供需(xū)平衡，或是(shì)仍然存在(zài)不足？可(kě)惜(xī)由于住(zhù)宅存量数据(jù)并未公(gōng)布，我们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算(suàn)出中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套(tào)数，回(huí)答当前的(de)房子是否真的过(guò)剩了？据此判(pàn)断未(wèi)来(lái)房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场会如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如(rú)何有效观察中国户均拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩(shèng)的直观(guān)判断站不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以全国自(zì)然灾害(hài)综(zōng)合风险普查工作情(qíng)况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人对外披(pī)露(lù)：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行(xíng)业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑数据(jù)以及(jí)80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋(dòng)建筑住不到(dào)3人(rén)，住宅市(shì)场(chǎng)看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋(dòng)数(shù)计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括(kuò)了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人(rén)口普查(chá)数据公布了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数大于(yú)1，看似(shì)意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。单(dān)单从人均(jūn)住宅间数不(bù)能(néng)完全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅(zhái)的(de)测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两大类，一类(lèi)是商品(pǐn)住宅，另一(yī)类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直接(jiē)公(gōng)布城镇住(zhù)宅数量。居(jū)民住宅相关(guān)数(shù)据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年商品住(zhù)宅销售套(tào)数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口(kǒu)普查数(shù)据(jù)）。计(jì)算中国(guó)居民户均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到(dào)上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计(jì)。估算城镇居民(mín)户均住宅(zhái)套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数相加，我们就能够得到当(dāng)前商(shāng)品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥(yōng)有(yǒu)的(de)商品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅总(zǒng)数(shù)除以家庭户数，我(wǒ)们就(jiù)能够得到城镇(zhèn)户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅(zhái)套(tào)户(hù)比=住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量(liàng)到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个(gè)准确统计(jì)。我们利用既(jì)有统计数据，大致(zhì)测算得到中国存(cún)量(liàng)房(fáng)地产(chǎn)套(tào)数，并进一(yī)步(bù)推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包(bāo)含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售(shòu)以(yǐ)期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期(qī)房占(zhàn)比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房后装修的(de)时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数(shù)除以家庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们需(xū)要进(jìn)一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示(shì)中(zhōng)国城镇(zhèn)居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租(zū)赁(lìn)其他住宅和购买(mǎi)二(èr)手房(fáng)都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购买二手房(fáng)加(jiā)总，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅(zhái)增(zēng)幅为过去十年变(biàn)化幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际(jì)变化比例，从而我(wǒ)们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付(fù)使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的(de)三点含义

　　既然(rán)城镇居(jū)民已(yǐ)经达到了户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是否意味着(zhe)中国城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚至意(yì)味着(zhe)中国(guó)地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房并不(bù)意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅(zhái)来满足因人口流(liú)动、居民(mín)换房等因素产生(shēng)的住宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅(zhái)套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日本的(de)住(zhù)宅套户比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国(guó)的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就(jiù)会造(zào)成人口净(jìng)流入地的住宅(zhái)市场(chǎng)供不应求，造(zào)成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动(dòng)人口会选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家(jiā)县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数(shù)据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的流动(dòng)人口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸(xī)引打工(gōng)人，但高(gāo)房价迫(pò)使打工人(rén)回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据(jù)两(liǎng)套房，在高房价的大(dà)城市(shì)租赁(lìn)一套(tào)房，在房(fáng)价较低的(de)县城购买一套房。所以说户均一套(tào)房(fáng)无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城(chéng)镇住宅中依然有(yǒu)不(bù)少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄(líng)至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等(děng)三氧化硫是酸性氧化物吗，二氧化碳和二氧化硫是酸性氧化物吗问题(tí)，如(rú)电线老化、管道(dào)等基础设(shè)施陈旧，给住户(hù)的生活带来了很大的(de)不便和安全隐患，并且(qiě)居(jū)住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世(shì)纪修建的(de)老旧小区很难满足现代(dài)生活需求，在未来大都会(huì)被拆(chāi)迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家庭(tíng)住宅户型(xíng)更小，当然(rán)这(zhè)与城(chéng)市土地(dì)资源紧张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测(cè)算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带(dài)房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的(de)家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用(yòng)的住(zhù)宅(zhái)面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米(mǐ)的家庭界(jiè)定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即(jí)人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家(jiā)庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和(hé)英(yīng)国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若去除公(gōng)摊(tān)面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套房，未来地(dì)产(chǎn)还(hái)会有需求么？

　　我们(men)测算得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户(hù)户有房。即便(biàn)如此，中国(guó)人口(kǒu)静态(tài)结构和动态趋(qū)势(shì)演(yǎn)绎(yì)，决定(dìng)了中国(guó)未(wèi)来(lái)地产仍有需求释(shì)放(fàng)。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未(wèi)来城(chéng)镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)缩(suō)小，家(jiā)庭户数(shù)增(zēng)多，新户(hù)购(gòu)房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国(guó)城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降，六(liù)普显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为(wèi)2.85人(rén)/户(hù)，而七普显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋(qū)势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块(kuài)的分化(huà)日益明显，资源和生产要(yào)素逐步(bù)向经(jīng)济(jì)带、都市(shì)圈中心(xīn)城(chéng)市流入，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口流入。人(rén)口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给(gěi)迁入地(dì)住宅市(shì)场(chǎng)带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长(zhǎng)主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁改建最(zuì)多。自建(jiàn)房家庭(tíng)比(bǐ)例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建造时(shí)间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的(de)家庭(tíng)购买二手房(fáng)。在新增住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购(gòu)买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和(hé)其他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅(zhái)建筑面(miàn)积还有约(yuē)81亿(yì)平，涉及(jí)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧的城中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅(zhái)，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设(shè)施配套差、没有(yǒu)或少有物业(yè)管理(lǐ)，居民(mín)追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性需(xū)求还(hái)将有所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质(zhì)，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年(nián)底(dǐ)的中央(yāng)经(jīng)济工作(zuò)会议明确(què)指出支持住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因素(sù)，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较(jiào)其(qí)他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着(zhe)密切(qiè)正向(xiàng)联系。随(suí)着经济发展水平的(de)提(tí)高，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)与(yǔ)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，供需出(chū)现(xiàn)错配，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)未来(lái)将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分化时代已至，这种分化不单局(jú)限(xiàn)于(yú)城市能级之(zhī)间差异，优质(zhì)小区(qū)和老旧二手房之间(jiān)的(de)差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不是(shì)针对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其(qí)增速三氧化硫是酸性氧化物吗，二氧化碳和二氧化硫是酸性氧化物吗可能(néng)超预(yù)期。

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