5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股(gǔ)多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机(jī)构对(duì)于(yú)这一板块已(yǐ)经在悄然(rán)布局。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公布(bù)的总(zǒng)份额均较4月(yuè)28日(rì)时有小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计(jì)，龙头与(yǔ)地方国企央企(qǐ)获(huò)得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重(z30公分等于几厘米 30公分等于30厘米吗hòng)增幅五(wǔ)只个(gè)股分别为华(huá)发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从(cóng)公募基金对房(fáng)地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色(sè)，但公募所持房地(dì)产公司(sī)市值在(zài)股票资产中的占比却断(duàn)崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的(de)首次回升(shēng)，年(nián)底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比例也(yě)同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季度(dù)得以延(yán)续。数(shù)据统计(jì)显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持有房地(dì)产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓(cāng)市(shì)值前五个股分(fēn)别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓(cāng)市值占板(bǎn)块比重合(hé)计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对(duì)于(yú)房地产的(de)投资愈发有集中于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房(fáng)地(dì)产板块排(pái)名最(zuì)高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排(pái)在第78位。而老牌(pái)龙(lóng)头股万(wàn)科(kē)A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变(biàn)化之处首先在于几(jǐ)只(zhǐ)房地(dì)产龙头股从排位(wèi)上看均有(yǒu)退(tuì)步，尤(yóu)其(qí)是万科最(zuì)为明显；其次是(shì)金地集团退出(chū)百大之列(liè)。但考(kǎo)虑(lǜ)到(dào)房地产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季(jì)并非行业销售旺(wàng)季(jì)，其传导到(dào)二(èr)级市(shì)场乃至机构持仓上还(hái)需(xū)要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济(jì)圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城(chéng)市好于三四线城(chéng)市。而映射到二级市(shì)场投资上，配置房(fáng)地产行业(yè)轻松收(shōu)获(huò)行业贝塔的红利期一(yī)去不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照(zhào)产业周期(qī)来分类，包括房地产等几类行业在盖特(tè)纳(nà)曲线里属于(yú)成(chéng)熟期(qī)或者衰(shuāi)退期的行业，传(chuán)统认(rèn)知上没有什么投(tóu)资机(jī)会的(de)。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝等类似的行(xíng)业(yè)也(yě)出现了一些机会，背后的(de)逻辑是供给侧发(fā)生(shēng)了更大的(de)变化。”一不愿具名的上(shàng)海(hǎi)公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售(shòu)面积(jī)很难再出(chū)现了，2022年光是居民存(cún)款数量增(zēng)加了(le)15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建筑(zhù)面(miàn)积(jī)，考虑(lǜ)存(cún)量地(dì)产的更(gèng)新(xīn)，也有近(jìn)10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日(rì)，无论(lùn)从城镇化的(de)进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短(duǎn)缺时代(dài)，而目前居民的(de)杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的(de)销售额(é)，以及(jí)过快上行的(de)房价，因而行(xíng)业高增的时代已经(jīng)过去，未来行业的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地(dì)产的高杠(gāng)杆属性，就很容易(yì)出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清(qīng)的(de)过程。这个过(guò)程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方(fāng)式，获得(dé)市占率的提(tí)升。当行业需求见顶(dǐng)回(huí)落时，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投(tóu)资(zī)，就是(shì)强竞争力(lì)公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的(de)认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至(zhì)整(zhěng)体(tǐ)机构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质区域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从具(jù)体(tǐ)的个(gè)股来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地(dì)产类(lèi)标的(de)股中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段(duàn)恰好排名前五的公司(sī)月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第(dì)一的(de)上实(shí)发展(zhǎn)，五一(yī)假期归(guī)来后日成交量(li30公分等于几厘米 30公分等于30厘米吗àng)明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收(shōu)出涨停。从(cóng)该股的基本面来(lái)看(kàn)，上实发展的主营业(yè)务为房(fáng)地产(chǎn)开发与经营(yíng)。公司的(de)主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务(wù)为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店(diàn)经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入(rù)52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，各(gè)类(lèi)机(jī)构(gòu)都有对其布(bù)局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流(liú)通股股东来(lái)看， 具体包括公募(mù)的上银(yín)基(jī)金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公司(sī)等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时排名第(dì)二的浦(pǔ)东金桥也是上海(hǎi)本(běn)地房(fáng)企，其第一季度(dù)的(de)收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该(gāi)公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持(chí)续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头(tóu)向(xiàng)好背景下，自然也吸(xī)引(yǐn)了知名机构在其中持续驻(zhù)足(zú)。从第一季度十大流通股股东来(lái)看，知名(míng)私(sī)募高(gāo)毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产品依(yī)然在前十(shí)中，这也是连续第三个季(jì)度他有的(de)两只产品杀入(rù)前(qián)十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季(jì)还小幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性(xìng)地(dì)产公司(sī)外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深(shēn)圳(zhèn)的地(dì)产(chǎn)公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公(gōng)司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基首季新杀(shā)入十大流通股(gǔ)股东行列(liè)。具体说来， 南(nán)方(fāng)中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排(pái)名第七(qī)位，富(fù)国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私(sī)募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全(quán)球基金(jīn)相关人士分(fēn)析：“经历过行(xíng)业(yè)洗牌(pái)和(hé)兼并重组后，龙(lóng)头(tóu)的价值更为(wèi)笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土(tǔ)地供给较多(duō)（券商测算对应(yīng)潜在(zài)毛利率(lǜ)在(zài)25％以上(shàng)，目(mù)前房企的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企受(shòu)限于(yú)信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低(dī)成本(běn)土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下(xià)，而其(qí)他房企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融(róng)资(zī)成(chéng)本看(kàn)，龙头房企(qǐ)的融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明(míng)显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央(yāng)国企地产(chǎn)股(gǔ)或存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地产行(xíng)业的结(jié)构性机会依然存在(zài)，少(shǎo)部分公司(sī)尤其是央(yāng)企占据显著(zhù)优势，其主要又(yòu)体(tǐ)现为库(kù)存的优势。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的融资成本(běn)，优质的开发资源和良好的不动产资产运(yùn)营(yíng)能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较(jiào)于民营地产(chǎn)公司也是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等(děng)问题，市场对民营房(fáng)开企业的资(zī)产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行(xíng)业出清的过(guò)程中，央(yāng)国(guó)企相较于民企(qǐ)来说估值(zhí)的(de)修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估(gū)的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较(jiào)快速发(fā)展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金(jīn)流创造能(néng)力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升(shēng)，应该关注估值相对较(jiào)低，企业自身资产的(de)质量(liàng)好、运营(yíng)能力强、可(kě)以创(chuàng)造持(chí)续现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业(yè)内部(bù)将出现分化，要关注将受益于行业(yè)集中度提升的头部公司。”星石(shí)投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思(sī)路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续(xù)观察国(guó)企(qǐ)央(yāng)企在三个方面是否可以维(wéi)持，首先(xiān)是融资成本保持低位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再次(cì)是拿地份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据(jù)房企一季报(bào)梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营(yíng)收、净(jìng)利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大(dà)增(zēng)速的增(zēng)长。而这些公司也是30公分等于几厘米 30公分等于30厘米吗机(jī)构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产业内人士(shì)张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其(qí)是(shì)在2021年(nián)下半(bàn)年民营房企不怎(zěn)么(me)投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要(yào)集中(zhōng)在核心城(chéng)市，投资(zī)力度较大。投资(zī)的驱动能够推(tuī)动房(fáng)企销(xiāo)售业(yè)绩的增(zēng)长，从而在2023年一季(jì)度市场恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提(tí)醒表(biǎo)示，在房地产的复苏(sū)过程(chéng)中，还(hái)面临(lín)着一些不确定性(xìng)。其实整个市(shì)场从四月(yuè)份开始(shǐ)又(yòu)在往下掉。除(chú)了(le)杭州、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三月(yuè)相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数(shù)城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而(ér)现(xiàn)在五月的(de)市场表现也不太乐观(guān)。按照(zhào)现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力(lì)，可能会出(chū)现，到(dào)六月份房企为了半(bàn)年报冲业(yè)绩(jì)出现市场的短期反弹(dàn)外的一个市(shì)场(chǎng)乏力(lì)现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增长不确定性(xìng)的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出(chū)，现在(zài)整个房地产以及其上下(xià)游产业链的复苏(sū)速度都比想(xiǎng)象的(de)要(yào)慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个(gè)时(shí)候，在房(fáng)地产(chǎn)以及(jí)上下游就不(bù)是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本(běn)面的钱(qián)。但这也意味着(zhe)，只有极为(wèi)少数的、做得比同(tóng)行好得多的企业(yè)，会(huì)伴(bàn)随整个行业的(de)弱(ruò)复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能(néng)耐(nài)心地去等(děng)待它的基本面不断地(dì)凸(tū)显(xiǎn)出(chū)来，这(zhè)需(xū)要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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