近两(liǎng)年(nián)火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定(dìng)分红体(tǐ)现出该(gāi)类产(chǎn)品长期投资价(jià)值，通过观测(cè)经营活(huó)动现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底(dǐ)层(céng)资产运营(yíng)情况的(de)“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意(yì)，与产(chǎn)权类(lèi)项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期后(hòu)不再产生(shēng)现(xiàn)金收益(yì)，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了利润(rùn)分配和本金的(de)归还，在(zài)选择投资标的时(shí)应了解资产(chǎn)类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集(jí)分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎(yíng)来除息日，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分配金额占可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资公(gōng)募(mù)REITs的主要(yào)收益来(lái)源为持有期分红收益，以(yǐ)及基(jī)金份额(é)交易价(jià)格(gé)的(de)变(biàn)化(huà)。基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格受到公募REITs资(zī)大家真的都放不进脉动瓶口吗，一般进得去脉动瓶口吗产运(yùn)营情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金(jīn)分红预期(qī)则更有规律可循(xún)。公募(mù)REITs的分(fēn)红(hóng)主要来自基(jī)础设施(shī)资产的经(jīng)营(yíng)现(xiàn)金流，投资人通过(guò)基金(jīn)募集材料和(hé)信息披露(lù)文件，结合(hé)行(xíng)业及市(shì)场情(qíng)况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级(jí)市场价格变化导致的(de)浮盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作为基金(jīn)份额持有(yǒu)人实(shí)际(jì)获得(dé)的现(xiàn)金收益(yì)，对于长期投资(zī)者(zhě)更具参(cān)考价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营高级(jí)副总监(jiān)李华平也表示，根据(jù)《公开募集基础设(shè)施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础(chǔ)设施(shī)基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后(hòu)基金年度(dù)可分配金额以现金(jīn)形(xíng)式分配给投资者，强制(zhì)分红(hóng)机(jī)制是(shì)公(gōng)募REITs的(de)主要特征之(zhī)一(yī)，稳定(dìng)的分红机(jī)制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特(tè)点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这(zhè)类产品的“债(zhài)性”特点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于债(zhài)券派息，但(dàn)不等同于债券(quàn)的固定(dìng)利息(xī)回报(bào)，而(ér)是由可(kě)供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度(dù)来(lái)看(kàn)，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富了机构投资(zī)者大家真的都放不进脉动瓶口吗，一般进得去脉动瓶口吗的投资品类，为资产(chǎn)配置(zhì)多元化(huà)提供抓手，具有较(jiào)强的配置(zhì)价值(zhí)。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助(zhù)机构投资者稳(wěn)定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对(duì)于投(tóu)资债券相对高的(de)收益性，在有效(xiào)控(kòng)制风险的前提下，增(zēng)厚(hòu)资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分(fēn)红除了(le)投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级市场价格(gé)走(zǒu)势的(de)关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观(guān)经济的影(yǐng)响，可(kě)分配金额完(wán)成率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李(lǐ)华(huá)平称，公募REITs二级市(shì)场的(de)价格波动受多(duō)重(zhòng)因(yīn)素的影响，投资(zī)收(shōu)益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要(yào)因素(sù)之一，而稳定的分(fēn)红有(yǒu)利(lì)于吸引投资者(zhě)参与公募(mù)REITs二(èr)级市场的投(tóu)资(zī)。

　　中金基金相关负(fù)责人也表(biǎo)示(shì)，近期经济(jì)预期(qī)恢复(fù)，一(yī)方面市场热(rè)点呈现向股票和(hé)债券回(huí)归的过程(chéng)；另一(yī)方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相(xiāng)对(duì)经济活力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金(jīn)份额的(de)开(kāi)盘指导价做调(diào)减处理，调减金额根(gēn)据单位基金份(fèn)额的分红金额进行计(jì)算。除权操作是(shì)对分(fēn)红前后基金份额净值变(biàn)化的修正，使投资(zī)人在基金(jīn)分红前后均(jūn)可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强(qiáng)投(tóu)资者(zhě)长期投(tóu)资的(de)信心(xīn)，同时(shí)需结合(hé)持有产(chǎn)品的特(tè)性，关(guān)注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业(yè)内人(rén)士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前(qián)提是本金之上(shàng)的(de)增(zēng)值部分不同，特(tè)许经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更(gèng)为准确，分(fēn)派的是本金与(yǔ)增值(zhí)两(liǎng)个部分(fēn)，两个部(bù)分之间的比例是变动的，与现有公募(mù)基金分红差异很大(dà)，大(dà)多数普通(tōng)投资(zī)者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值面临极大不确定性(xìng)，这(zhè)是该类投资(zī)者应该(gāi)注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表(biǎo)示(shì)，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产(chǎn)权(quán)类两大(dà)资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每(měi)年(nián)的现(xiàn)金(jīn)分红及资(zī)产增(zēng)值的收益，而持有特(tè)许经营类产(chǎn)品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特(tè)许(xǔ)经营权类资产的分红(hóng)包(bāo)括了利润(rùn)分配和本金的(de)归(guī)还，两者的比率(lǜ)也(yě)是变动的，对特许经营(yíng)权类资产的(de)公募(mù)REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资(zī)收益。普通投资者在选择投资(zī)标的时，应了解公募(mù)REITs底层资(zī)产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资(zī)产属性(xìng)不同而形成区(qū)别。特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于(yú)包含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层(céng)资(zī)产的价值(zhí)增值，所以相对(duì)股(gǔ)性(xìng)偏强(qiáng)。普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层(céng)资产属(shǔ)性(xìng)，对所选择(zé)产品的二级市场价格和分红(hóng)有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特许经营项目(mù)在(zài)经营权到(dào)期后不再能产生(shēng)现金收益(yì)，因此将可供分配金额的分配理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基(jī)于这个(gè)特点，剩余经营期限较(jiào)短的特(tè)许经营项(xiàng)目，通常具(jù)备更高(gāo)的(de)分派(pài)率水平。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营权项目(mù)，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对较(jiào)低，也有(yǒu)足够(gòu)年限收(shōu)回本(běn)金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资者注意，特(tè)许经营权项(xiàng)目的分派(pài)金(jīn)额包含(hán)了投资本(běn)金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金(jīn)份额单价随着分派进度逐年下降(jiàng)是(shì)正常(cháng)现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生(shēng)的(de)现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项目(mù)相比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通(tōng)过对(duì)建筑(zhù)的更新改造或(huò)补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基(jī)础资产的估(gū)值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的(de)资(zī)产投资(zī)属(shǔ)性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测(cè)内部收益率等(děng)指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的(de)时点，多位业内人士(shì)还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以观测(cè)经营活动(dòng)现金流、可供分配现(xiàn)金、内(nèi)部收益率等指标，来(lái)观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示(shì)，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的(de)经营活动现(xiàn)金流，二是可供分(fēn)配现(xiàn)金，二者存在本质性区(qū)别。经营(yíng)活动产生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业(yè)本身经营活动产生；可供分配(pèi)的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润(rùn)表的项(xiàng)目进(jìn)行调(diào)整(zhěng)，加期初现(xiàn)金，最终(zhōng)得到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新(xīn)选择，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在相对股债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合(hé)长期(qī)持(chí)有。建议投(tóu)资者(zhě)对经(jīng)营权类的资产(chǎn)可以更多关注内部收益率的高低(dī)，对产权类的资产更多关(guān)注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来(lái)自底层资(zī)产的经(jīng)营净现金流，所以底层(céng)资产(chǎn)运营情况直接(jiē)影响投资回报(bào)，投资者可综合考虑原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)综合实力(lì)、运(yùn)营管理机构实力、公募基金管理人实(shí)力等多重因素(sù)来选择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易带来(lái)的(de)短期博弈机(jī)会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前市场接连(lián)回调(diào)，建议投资(zī)者关注有(yǒu)基本(běn)面支(zhī)撑、填(tián)权(quán)效应(yīng)相对(duì)明(míng)显(xiǎn)、同(tóng)时分红(hóng)规模较(jiào)为可(kě)观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次(cì)年的(de)可供分配金额预(yù)测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较(jiào)分析，结合经济及市场的(de)实际(jì)环境，对基础设(shè)施项(xiàng)目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基(jī)金上述负(fù)责人(rén)也称(chēng)。

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