5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机(jī)构对(duì)于(yú)这一板(bǎn)块(kuài)已(yǐ)经(jīng)在(zài)悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华夏的(de)两只老(lǎo)牌(pái)ETF基(jī)金(jīn)为例(lì)，5月9日时(shí)所公布的总份额(é)均较(jiào)4月(yuè)28日时有小幅增(zēng)长。根(gēn)据(jù)基金一季报(bào)统计，龙(lóng)头(tóu)与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个(gè)股分(fēn)别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作(zuò)成(chéng)共识

　　从公(gōng)募基(jī)金对房地产(chǎn)的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行业(yè)标(biāo)的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色(sè)，但公募所(suǒ)持(chí)房地产公(gōng)司(sī)市(shì)值(zhí)在股票资产中的占比却断(duàn)崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值更(gèng)是(shì)进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现了三年来的首次回(huí)升，年底(dǐ)这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产(chǎn)行业(yè)的持股比(bǐ)例(lì)也同(tóng)步(bù)回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似(shì)乎在今(jīn)年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持(chí)有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团(tuán)，持(chí)仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地(dì)产(chǎn)的投资(zī)愈发有集中于龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房(fáng)地产板块排名最(zuì)高的(de)是(shì)保利发展，在基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排(pái)在第96位(wèi)。对比去(qù)年四(sì)季报，变化之处首先在于(yú)几只房(fáng)地产龙(lóng)头股从排位上看(kàn)均有退步(bù)，尤其是万科最(zuì)为(wèi)明显；其次(cì)是(shì)金地(dì)集团退出(chū)百大之列(liè)。但考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是复苏链(liàn)上最(zuì)后一环，且(qiě)首季(jì)并非行业销售旺季，其(qí)传(chuán)导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈(quān)判(pàn)断(duàn)房地产已(yǐ)经进入大分化时(shí)代，一二线(xiàn)城(chéng)市好于(yú)三四线城市。而映(yìng)射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括(kuò)房地产(chǎn)等几类(lèi)行业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等类似的(de)行业也(yě)出现(xiàn)了一(yī)些机会，背后的逻辑是(shì)供(gōng)给(gěi)侧发生(shēng)了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿(yì)～18亿平方米的(de)年销售(shòu)面积(jī)很(hěn)难(nán)再出(chū)现了，2022年(nián)光是居民存(cún)款(kuǎn)数(shù)量增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面积(jī)，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还(hái)需(xū)要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日(rì)，无论(lùn)从城镇化的进程，还(hái)是人(rén)均住房面(miàn)积(jī)（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而(ér)目(mù)前居(jū)民的杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每(měi)年18万亿元的(de)销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来(lái)行业的需求或将回落，在此(cǐ)过(guò)程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入(rù)到供(gōng)给侧出清(qīng)的(de)过程(chéng)。这个过(guò)程(chéng)中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强的公司就(jiù)能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的(de)提升。当(dāng)行业(yè)需求见(jiàn)顶回(huí)落时，行业的贝(bèi)塔已经过(guò)去(qù)了(le)，但不代表没(méi)有投资机会，机(jī)会(huì)在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就(jiù)是(shì)强竞(jìng)争力公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基于这样的认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作个股(gǔ)成为公募(mù)乃至(zhì)整体机(jī)构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质区域性标的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在纳(nà)入统计的(de)124只房地产类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段恰好(hǎo)排名前五的(de)公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别(bié)是(shì)上实发(fā)展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地(dì)产。排名第一的上实发展，五一(yī)假期归(guī)来(lái)后(hòu)日成交量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从(cóng)该股的基本面来看(kàn)，上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)的主营(yíng)业务(wù)为房地(dì)产开发与经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要产品及(jí)服(fú)务为房地四舍六入五留双原则是什么，四舍五入留双法产销(xiāo)售、房地(dì)产租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务、工程(chéng)项目、酒店经营。从(cóng)业绩数(shù)据来(lái)看，2022年(nián)，其实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对(duì)其布局的(de)例(lì)子。以3月31日时的首季(jì)十大流(liú)通(tōng)股股东来看， 具(jù)体包括公(gōng)募的上银基金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也(yě)是上海本地房企，其第一季(jì)度的收(shōu)入利润规模大幅度复苏(sū)。究(jiū)其原(yuán)因，一方面是(shì)该公司后疫情时代出租率复苏至近年(nián)来最高，另(lìng)一方面(miàn)则是公司拿地结(jié)算(suàn)持(chí)续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引了知名机构在其中持(chí)续驻足。从第一季度(dù)十(shí)大(dà)流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只产品依(yī)然在前(qián)十(shí)中，这也(yě)是(shì)连续第三个季度他有的(de)两只产品(pǐn)杀入(rù)前十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上海区域性地产公司(sī)外，荣(róng)安地产则是(shì)主要布(bù)局(jú)在深圳(zhèn)的地产公(gōng)司(sī)，一季报(bào)交出的也(yě)是(shì)一(yī)份报喜(xǐ)的(de)成绩单：首季(jì)公司实(shí)现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司(sī)股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基(jī)首季新(xīn)杀入十大(dà)流通股股东行(xíng)列。具体说来(lái)， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七(qī)位，富国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则(zé)排名第九位，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国(guó)际和私(sī)募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙头的价(jià)值更为笃定(dìng)突出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年土(tǔ)地市场大(dà)幅(fú)降温(wēn)，优质土(tǔ)地供(gōng)给较(jiào)多(duō)（券商测(cè)算对应潜在毛(máo)利率在(zài)25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝(jué)大多数(shù)房(fáng)企受限(xiàn)于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)趁机获取低(dī)成本(běn)土地，龙头房企(qǐ)的拿地(dì)力(lì)度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头(tóu)房(fáng)企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他房(fáng)企(qǐ)的净(jìng)负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强房企(qǐ)的销售额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮(cháo)下，央国企地(dì)产股或(huò)存在发展(zhǎn)的大好机(jī)会。中信证(zhèng)券指出：“房地(dì)产(chǎn)行业的结构性(xìng)机会依然存在，少部分(fēn)公(gōng)司(sī)尤其是央企占据显著优势，其主要又体现(xiàn)为(wèi)库存的优势。央企地(dì)产公司(sī)，现阶段表现(xiàn)出较低的(de)融资成(chéng)本，优质的开发资源和良好的(de)不动产(chǎn)资产运营(yíng)能(néng)力的多(duō)重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特估，国央企相较于民营地产公司(sī)也是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务(wù)关系等问题，市(shì)场(chǎng)对民营房开(kāi)企业的资产会有更(gèng)多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出清的(de)过(guò)程中，央国企相较于民企来说估值(zhí)的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中度(dù)提升(shēng)后，行(xíng)业进入高质(zhì)量发展阶段(duàn)，具(jù)备(bèi)较(jiào)快(kuài)速发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关注(zhù)估值相对较低(dī)，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较(jiào)低，行(xíng)业内部将出现(xiàn)分化(huà)，要关注将受益于行(xíng)业集中度(dù)提升(shēng)的头部(bù)公司(sī)。”星(xīng)石投(tóu)资首席研究(jiū)官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还(hái)是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资(zī)背景(jǐng)龙头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客观地去持(chí)续(xù)观察国企央企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是(shì)销售份额持续提(tí)升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江集(jí)团等房(fáng)企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速(sù)的增长。而这些公司也是(shì)机(jī)构的重仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地(dì)之(zhī)后(hòu)，国有企业仍在(zài)持续性地(dì)拿(ná)地(dì)，且主要集(jí)中(zhōng)在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够推动(dòng)房企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于(yú)调整的过(guò)程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同(tóng)时也提醒(xǐng)表(biǎo)四舍六入五留双原则是什么，四舍五入留双法示(shì)，在(zài)房(fáng)地产(chǎn)的复苏(sū)过程中，还面临着(zhe)一些不确定(dìng)性。其(qí)实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内(nèi)的(de)绝大多数城市(shì)都(dōu)出现环比下滑的情况。而(ér)现在五月的市场(chǎng)表现也不(bù)太乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及(jí)市场的去(qù)库存(cún)压力、企业(yè)的资金面压力，可能(néng)会出现，到六月份房(fáng)企为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是(shì)说(shuō)，第二季度、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不确定性的压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周(zhō四舍六入五留双原则是什么，四舍五入留双法u)刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上(shàng)下游(yóu)产业(yè)链的复苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们(men)要(yào)多给一些耐心，这(zhè)个时候，在(zài)房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能(néng)赚他基本面(miàn)的(de)钱(qián)。但这(zhè)也(yě)意(yì)味(wèi)着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步(bù)体现出(chū)来(lái)。所以(yǐ)只能(néng)耐心地去等待(dài)它的基本面不断地凸显出来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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