万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初(chū)“万柳少(shǎo)爷”的意外走(zǒu)红，让这个位(wèi)于北京海淀(diàn)的(de)豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆(yú)论关注，起因(yīn)中(zhōng)赫集团成了共同债务人(rén)被(bèi)中国信达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款不得(dé)不(bù)将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问题是(shì)，这些(xiē)房子早已(yǐ)售(shòu)出，业主并非中赫(hè)集(jí)团(tuán)，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨(jù)资(zī)购入房产的(de)有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这(zhè)些(xiē)业主的维(wéi)权信(xìn)息(xī)，难(nán)怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那(nà)么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁(shuí)都(dōu)没想(xiǎng)到(dào)，这个位于(yú)海淀核心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在(zài)京东拍卖(mài)上，上架(jià)了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良债权转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置(zhì)主体是(shì)中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司北京市分公(gōng)司(sī)（下称中国(guó)信达北(běi)分），处(chù)置的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限(xiàn)公司(s连云港灌南邮编号是多少ī)是(shì)共同债务(wù)人。目前(qián)，该项目(mù)已有1万次围观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是(shì)一(yī)起中国(guó)信达北分(fēn)讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报(bào)道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早(zǎo)已(yǐ)售罄。如果该报道(dào)属实，说明(míng)这些房(fáng)子实际上都(dōu)是卖(mài)出去了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国(guó)信达的拍卖页面上(shàng)又注明(míng)这75套房子是“未(wèi)出(chū)售”的(de)状态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这(zhè)些房(fáng)子根(gēn)本没有网签，也没(méi)有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述内容。有豪宅中介(jiè)透露(lù)，中赫集团早就把这(zhè)75套房(fáng)子抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的(de)顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业主(zhǔ)基本都(dōu)是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书院的业(yè)主。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ)书院的(de)业主中，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已(yǐ)经支(zhī)付(fù)价款并实际占有，那(nà)么，中国信达转(zhuǎn)让(ràng)这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但未办理过户(hù)手续的，如果业主(zhǔ)没(méi)有过(guò)错，人民法院不得查封(fēng)、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经查封的可(kě)以向法院提出执行异议(yì)申请，请求法院(yuàn)解除查(chá)封(fēng)，同(tóng)时可以联(lián)合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款或(huò)办理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房消费者权(quán)利保护问(wèn)题的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部(bù)价款，主(zhǔ)张其(qí)房屋交付请求权(quán)优先(xiān)于建设工程价(jià)款优(yōu)先受(shòu)偿权(quán)、抵(dǐ)押权以及其他债权(quán)的，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支付(fù)了部(bù)分(fēn)价款的商品房消费(fèi)者(zhě)，在一审法庭辩论终(zhōng)结前(qián)已(yǐ)实(shí)际(jì)支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手山芋(yù)。可能不(bù)仅不能卖(mài)出去回本(běn)，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申请(qǐng)不(bù)良(liáng)债权转让，可以追溯到金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查(chá)显(xiǎn)示，目前(qián)中国信达已(yǐ)经成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞唯(wéi)一(yī)股东。但(dàn)此前(qián)，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地(dì)等选择(zé)退(tuì)出了(le)赫华恒瑞的(de)股东(dōng)行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后(hòu)者由中国信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大(dà)规模，也没有很高的国民知名度，但却在北(běi)京豪(háo)宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为(wèi)中赫集团进入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为(wèi)当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的(de)万柳书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利、万科(kē)等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下(xià)了北京(jīng)万柳地(dì)块(kuài)，成为北京当年的“双料地(dì)王(wáng)”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏树，还是每平(píng)米(mǐ)20万元的价格，都(dōu)令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄(xiāo)八的顶儿(ér)、融创(chuàng)的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的(de)它，对手是当时有名的(de)融(róng)创(chuàng)观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现(xiàn)如(rú)今，它(tā)远远超(chāo)过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院一套300平(píng)米的法(fǎ)拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单(dān)价达到(dào)惊人的36万(wàn)元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经推(tuī)出了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引了(le)不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京(jīng)城最贵的地(dì)”，“做(zuò)地(dì)产中(zhōng)的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪(háo)宅开发商(shāng)光环(huán)的背后(hòu)，这(zhè)个(gè)地产界(jiè)“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今沦落到这(zhè)个地步，其实(shí)是(shì)有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书院(yuàn)少爷(yé)”走红(hóng)之时(shí)，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集(jí)团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪(háo)宅的(de)开发商到(dào)沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实(shí)控人周金辉的人生(shē连云港灌南邮编号是多少ng)轨迹跟着急转直(zhí)下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷(fēn)开始了多元(yuán)化(huà)转型，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了(le)体育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参(cān)股国安足(zú)球(qiú)俱乐部64％股权(quán)，成为国(guó)安的新东(dōng)家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集(jí)团(tuán)从中信集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权(quán)，至此拿下北(běi)京(jīng)国安(ān)俱乐部全部(bù)股权。如果北京国安(ān)的(de)估(gū)值一直没(méi)变，那么中赫集(jí)团(tuán)拿下北京(jīng)国安(ān)，总(zǒng)计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫集团及其实控人周(zhōu)金(jīn)辉(huī)夫妇(fù)将其手中的(de)中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押，据企查(chá)查(chá)显示，目前(qián)中赫(hè)集团共有11条股权(quán)出质记录。质权(quán)人包括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易(yì)所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国(guó)安足球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产(chǎn)总计(jì)5.38亿(yì)元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解资金压(yā)力，中赫集(jí)团和周金(jīn)辉夫妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却持(chí)续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次(cì)列被(bèi)执行(xíng)人，执行(xíng)标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及(jí)中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行(xíng)人(rén)，执行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为履(lǚ)行能(néng)力而(ér)拒不履行生效法律文书确(què)定义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北(běi)京国安，目前幸免于难。不过在实控人都(dōu)成为老赖的情(qíng)况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安(ān)，又(yòu)如何能独善其(qí)身？

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