文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国住房和城乡建设工作会议提(tí)出“有条件的(de)可以进(jìn)行现房销(xiāo)售”，不(bù)足一个月时间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房预售制了，用你的(de)钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后(hòu)谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实(shí)力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，这是房地产从大(dà)开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一(yī)手交(jiāo)房，天(tiān)经地义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工(gōng)保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效(xiào)机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城(chéng)市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳(wěn)定(dìng)和房地产税。如果(guǒ)按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能(néng)实(shí)现房地(dì)产软着(zhe)陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制是(shì)对(duì)购买者的(de)单(dān)方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。从个(gè)人层(céng)面看，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业层面看(kàn)，预(yù)售制(zhì)助推部分(fēn)房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张(zhāng)，若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，这(zhè)样有助(zhù)于落实中央房住不(bù)炒精(jīng)神、有助于保障购房老(lǎo)百(bǎi)姓权(quán)益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制(zhì)度(dù)怎么来的(de)？国(guó)外什么(me)情况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴中国(guó)香港(gǎng)，引(yǐn)入了商(shāng)品房预售制度(dù)。其实，当前世界不(bù)少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有严(yán)格的监管保障措施，开(kāi)发商在项目获得政府批准后才(cái)可(kě)以开始销售(shòu)，买家(jiā)在购买期房后并(bìng)非像(xiàng)中国(guó)一样在(zài)支付完首付款后从(cóng)银行(xíng)一(yī)次性贷(dài)款支付(fù)剩(shèng)余全部房款(kuǎn)，而是(shì)根据开发(fā)商工程进度在完(wán)全交房(fáng)前(qián)进行分期(qī)支付。所以，预售制度(dù)是需要严(yán)格的资金监(jiān)管、分(fēn)期支付以(yǐ)及违(wéi)约(yuē)处罚措施作为保障的(de)，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保障(zhàng)措施，一(yī)定会触发(fā)风险，对购房民众不公(gōng)平，所(suǒ)以不如(rú)借机(jī)取消预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预售(shòu)制度(dù)有一(yī)定历史阶段性，现(xiàn)在(zài)中国住房(fáng)进入(rù)存量(liàng)时代，取(qǔ)消预售制度有(yǒu)助于(yú)降负(fù)债(zhài)降杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会(huì)，当(dāng)然这(zhè)需要(yào)配套房企债(zhài)务重组、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)和房地产长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚(jiān)持(chí)市场化改革，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房地产(chǎn)回归(guī)实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取(qǔ)消预售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民(mín)众的最(zuì)根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币(bì)。所有商业的本质是向善(shàn)，是以客户为(wèi)中(zhōng)心，房地产也不(bù)能例(lì)外，老百姓买房子(zi)是天(tiān)大的(de)事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房(fáng)幸福(fú)一家人。从(cóng)这个(gè)角度，取消预售制(zhì)、实施现房销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企(qǐ)业健康发(fā)展的重(zhòng)大措施。在(zài)当前的情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作(zuò)者十年前(qián)在国(guó)务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心参与财税改(gǎi)革方案(àn)研究时(shí)，对预售制、房地产(chǎn)税、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳(wěn)定、房(fáng)企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过(guò)长(zhǎng)期(qī)系统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参(cān)考后来形成(chéng)的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设置期房预(yù)付(fù)款保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪五十(shí)年代(dài)在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着(zhe)转让难(nán)、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港(gǎng)还(hái)未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或者其他(tā)临时住宅，住房的(de)需求是相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很(hěn)少。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄(xióng)厚的资(zī)金(jīn)实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国(guó)香港地(dì)产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题(tí)。针对这(zhè)一系(xì)列(liè)问题，不少地产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即(jí)“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇分层(céng)出(chū)售。这模式一经(jīng)推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市(shì)民数量有所增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东(dōng)创(chuàng)办(bàn)立信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多年(nián)经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于(yú)商品(pǐn)流通、资(zī)金周转有着独(dú)到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金(jīn)周转。当时其(qí)在(zài)购下(xià)九龙(lóng)的一(yī)块地(dì)盘后，除了(le)分层出(chū)售(shòu)、还印发售楼说明(míng)书(shū)，上有(yǒu)文(wén)字(zì)详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购(gòu)方法等。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外一(yī)个亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采(cǎi)用类似租金的分(fēn)期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就(jiù)拥有了(le)自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众购房的资金压(yā)力，加速了房屋的(de)建造和销售，也解决了制造商(shāng)的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销(xiāo)售(shòu)模式成为当(dāng)时中国香(xiāng)港房地产市(shì)场(chǎng)的一大特色，纵观(guān)中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式(shì)推动了(le)中国香(xiāng)港楼市几十(shí)年繁荣(róng)，但(dàn)期间也(yě)出(chū)现过“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监管部门不断(duàn)完(wán)善、规范化，建立(lì)健全(quán)的监管(guǎn)机(jī)制(zhì)，促进市场健康(kāng)发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘(pán)因建(jiàn)筑费(fèi)用超支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升了对于预(yù)售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发(fā)商在预(yù)售(shòu)前，确保(bǎo)地价款已经(jīng)全(quán)部支付，还要证明自身(shēn)有资金(jīn)等(děng)能力把(bǎ)项目完成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时(shí)需(xū)律所(suǒ)和建筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造(zào)假，套取监管账户资(zī)金，中国(guó)香港要求律(lǜ)师行(xíng)在银行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银(yín)行的(de)责任上升，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风(fēng)险方(fāng)，后续需自身推(tuī)动项目完工。随(suí)着监(jiān)管体系逐(zhú)步完(wán)善(shàn)，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年代(dài)，中国内(nèi)地面(miàn)临(lín)住房需(xū)求大(dà)和供给(gěi)量(liàng)短缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先发展重工业(yè)，强调基(jī)础建设，这一导向使前期发(fā)展工(gōng)业(yè)化的(de)进程大于城市化(huà)进(jìn)程，唯有解决住房基(jī)础等城(chéng)市化配套(tào)问题(tí)，才(cái)能(néng)进一(yī)步推进城市化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利(lì)分房制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的需求量(liàng)大(dà)，而(ér)社会缺少大(dà)型房(fáng)地产开发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时(shí)引(yǐn)入中国香(xiāng)港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国香港预(yù)售商品房制(zhì)度，先(xiān)后出台多项文件，大力支(zhī)持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关(guān)于进一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文(wén)件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步实(shí)行住房分配货币化、住房(fáng)供(gōng)给商(shāng)品(pǐn)化、社会化的住(zhù)房新体制，从计(jì)划经济下的(de)福(fú)利分房转向市场经(jīng)济的商品房(fáng)。房地产市场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许开发(fā)商卖(mài)期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开(kāi)发时间周期长的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下(xià)一个项目的开发(fā)，形成滚动开发(fā)模式，住房供应速度加快。自此中国内地(dì)开始房改货币化，中国人(rén)民银行等多方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推动了房地产市(shì)场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经调整形(xíng)成契合中国(guó)内地的商品房预售制度。预售制(zhì)的(de)初衷(zhōng)是为了(le)缓(huǎn)解房企资(zī)金压(yā)力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来(lái)说，是指房地产开发企业将(jiāng)正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购(gòu)房者支付(fù)定(dìng)金或房款(kuǎn)的行为。区别于(yú)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，在中(zhōng)国(guó)内地实践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房地(dì)产开发商(shāng)办理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行(xíng)备案登记和(hé)预(yù)告(gào)登记(jì)-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需(xū)要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋(wū)未(wèi)建成(chéng)，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内(nèi)地(dì)的开发商而言，预(yù)售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市化(huà)进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售的(de)最主(zhǔ)要方式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商(shāng)品房供应，推(tuī)动(dòng)了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场的(de)稳(wěn)步发展起到了重要(yào)作用，不(bù)仅解决了房地产市(shì)场快速发展(zhǎn)阶段的(de)资金需求(qiú)，也(yě)提高了居民居住水平(píng)，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从(cóng)全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十(shí)年(nián)时间走完发达国家几百年(nián)城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区(qū)面(miàn)积(jī)由(yóu)7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当前(qián)已(yǐ)成为(wèi)中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)住宅期房销售面(miàn)积(jī)占(zhàn)总销售面(miàn)积的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年(nián)期房累计销售(shòu)面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了中国内地房地(dì)产行业的(de)发展。中国(guó)内(nèi)地房地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿(yì)平(píng)增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复(fù)合增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面积和(hé)销售金额分(fēn)别从1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展(zhǎn)，房(fáng)地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠道(dào)，房地产带动的上下游(yóu)产业(yè)链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房地(dì)产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产(chǎn)带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地(dì)产对金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社(shè)会固定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占银(yín)行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业(yè)务(wù)，占(zhàn)比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融(róng)存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约(yuē)，将导致银行不(bù)良率大幅(fú)上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们(men)的《中国(guó)住房市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房(fáng)市值占股债房(fáng)市值的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债(zhài)房(fáng)市值的比例较高，主要是因为(wèi)住房市值(zhí)高，以(yǐ)及中国(guó)资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制(zhì)背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付(fù)的风险。比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还要(yào)承担(dān)延迟(chí)交房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至(zhì)不(bù)能交房等(děng)风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购房(fáng)合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是(shì)两个独(dú)立的合同关系，如果(guǒ)开(kāi)发商发生违约，购(gòu)房者只能根据购房合(hé)同向开发商(shāng)主张(zhāng)权力，但依旧需要(yào)根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿还(hái)，因此购(gòu)房者(zhě)承担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险，进行(xíng)影响自(zì)身(shēn)信用(yòng)和购(gòu)房者对(duì)行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按(àn)揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因为市(shì)场波动或经营不善，出(chū)现资金链断裂等(děng)一系(xì)列问题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情(qíng)况，而(ér)房(fáng)企(qǐ)通过与(yǔ)购(gòu)房者签订的预(yù)售合同和(hé)按(àn)揭合同(tóng)，已经从(cóng)银行获得(dé)房款，如果购房(fáng)者丧(sàng)失(shī)还款能(néng)力(lì)或短期不能(néng)还款等，则风险完全由(yóu)银行承担(dān)，银行将面临较大的(de)坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度(dù)看，购(gòu)房(fáng)者的预(yù)售监(jiān)管资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根(gēn)结底两(liǎng)个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中明确规定了开发企业(yè)预售商品(pǐn)房所得款项应(yīng)当用于有关(guān)的(de)工程建设，商品(pǐn)房预售(shòu)款监管的具体办(bàn)法(fǎ)，由房地(dì)产管理部(bù)门制(zhì)定。但(dàn)多(duō)年以来全国并(bìng)没有(yǒu)统一(yī)的预售资金监管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市(shì)重点监管资金(jīn)比例为(wèi)总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合(hé)肥等城市则按(àn)照项目(mù)的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总额报价计算重(zhòng)点资金(jīn)。而事实(shí)是，不少购房款未进(jìn)入(rù)监管账户、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金(jīn)继续建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却(què)被迫(pò)继续还(hái)款。那么(me)，监管(guǎn)账户资(zī)金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工(gōng)程总(zǒng)承(chéng)包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户(hù)拨付(fù)资金，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些(xiē1tbsp等于多少克细砂糖，1.5g盐大概有多少)方(fāng)式套(tào)取的资金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做(zuò)提供(gōng)了(le)资(zī)金流动(dòng)性，房企抽(chōu)调(diào)资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循(xún)环高(gāo)周转模式，但一定(dìng)程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现以(yǐ)下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要(yào)求(qiú)购(gòu)房(fáng)者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式：预(yù)付款一(yī)般以定金方式支付，或按工程进度分(fēn)期支(zhī)付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般(bān)采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭(jiē)贷款按(àn)照工程(chéng)进度(dù)逐(zhú)渐发放，购房者(zhě)开始月(yuè)供；二是房屋(wū)交付后发放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品(pǐn)房(fáng)出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护：房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)质(zhì)量的保障有(yǒu)两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第(dì)三(sān)方验收(shōu)合格(gé)并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购(gòu)房者提供一(yī)定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金(jīn)一定(dìng)期限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还(hái)款，交付前资(zī)金由第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环节，定金(jīn)比例(lì)一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数(shù)据，2021年美国平均首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除(chú)定(dìng)金或首付(fù)外，购房(fáng)者在(zài)房屋交付后(hòu)通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面(miàn)，美国(guó)为防止开发商(shāng)挪用资(zī)金，购房者(zhě)的(de)定金及(jí)首(shǒu)付款由(yóu)第三方公证行(xíng)或产权保险(xiǎn)公(gōng)司的(de)信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资(zī)金可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取回，且不(bù)承(chéng)担任何责(zé)任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建(jiàn)设(shè)过程(chéng)中的资金全部来自银行，银(yín)行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资(zī)金直接损害银(yín)行利益，银行有充分动机监管开发商施(shī)工进度。开发商在房屋交付时(shí)需取得由政府相(xiāng)关部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到购房(fáng)者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期(qī)房可(kě)零首付购房，房款按建造(zào)工期进度(dù)支付，按(àn)揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定(dìng)利率，开发商(shāng)或购房者可购(gòu)买期房(fáng)烂(làn)尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国(guó)开发商在项(xiàng)目(mù)获批后即可(kě)预售房(fáng)屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行预约公(gōng)证，签(qiān)订合同后定金退(tuì)还。如(rú)由(yóu)于(yú)任何原因不能购买，定(dìng)金按照德(dé)国(guó)法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付公(gōng)证费(fèi)和(hé)土地交易税，分(fēn)别为房(fáng)屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含(hán)在购房(fáng)款中，属于购房附(fù)加费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国(guó)没有规定最低首付(fù)比(bǐ)例，可零(líng)首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按(àn)工期(qī)支付房款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节(jié)点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付(fù)节点可分为公证后、主体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及(jí)墙面完(wán)工、地(dì)板完工、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款前申请房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银(yín)行按施(shī)工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予(yǔ)购房者一(yī)定使用期限，期限结(jié)束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国(guó)保险公司针对期房设计了两(liǎng)种保(bǎo)险，保险的功能(néng)是当房屋出现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发商破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发(fā)商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律(lǜ)师严(yán)格(gé)监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一名律(lǜ)师，负责沟通期房(fáng)交易(yì)中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内容确(què)认无误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机(jī)制，当开发商出(chū)现(xiàn)财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同签订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节，英国采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的(de)方(fāng)式，但是交房(fáng)前(qián)付款比例(lì)相对(duì)较(jiào)低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分(fēn)别支(zhī)付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经过(guò)房产公(g1tbsp等于多少克细砂糖，1.5g盐大概有多少ōng)证公(gōng)司的检(jiǎn)验验收后才能(néng)交付(fù)，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预(yù)售资金监管极(jí)为严格，资金也由(yóu)律(lǜ)师(shī)监管(guǎn)，在确认工程(chéng)进(jìn)度、支付(fù)相关款项过程(chéng)中，由买(mǎi)房(fáng)律(lǜ)师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发(fā)商，即资金在进(jìn)入开发(fā)商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须(xū)完成“预售房定金保全(quán)措施”，交房前付(fù)款比(bǐ)例不超(chāo)房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给(gěi)严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本(běn)政府1952年出(chū)台(tái)《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易法》，经多次(cì)修(xiū)订，目前是(shì)唯一(yī)一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根据日(rì)本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要(yào)求开发(fā)商(shāng)必须完成(chéng)定(dìng)金(jīn)保全措施才可预售。什么(me)是定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措施？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开(kāi)发(fā)商向(xiàng)金融机构或指定保证机(jī)构或保险机(jī)构签订定(dìng)金保证委托(tuō)合同(tóng)，设(shè)置购房(fáng)者定金的(de)保(bǎo)证或保险，并将(jiāng)相应的保证金(jīn)证明书交付给购房者。除(chú)定(dìng)金外，其他预先支付的购房款也受(shòu)该措施保护。若(ruò)开(kāi)发商(shāng)倒闭导致期(qī)房烂(làn)尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金融机构或保证机构(gòu)或保险公司(sī)兑付，同时(shí)，开(kāi)发(fā)商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的(de)定金，签订购房合同后(hòu)，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除(chú)定金外的剩余房款在交(jiāo)房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款按工(gōng)程进度支(zhī)付，所有资(zī)金进(jìn)银行专门项目资金账(zhàng)户(hù)，交房(fáng)后(hòu)满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新(xīn)加坡开发商(shāng)有(yǒu)统(tǒng)一的(de)选购权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购买合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需(xū)支付(fù)15％的(de)首付及印花税，同(tóng)时购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加坡期房同样(yàng)采取按工程进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做了统一详(xiáng)细规(guī)定，要求所(suǒ)有开(kāi)发(fā)商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同(tóng)签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此(cǐ)过程中随(suí)着(zhe)放出贷(dài)款的(de)增加而增加，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房(fáng)者的订金与付(fù)款会(huì)存入银行专门(mén)的项目资金(jīn)账户(hù)，账户资金提(tí)取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 1tbsp等于多少克细砂糖，1.5g盐大概有多少启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加(jiā)大(dà)对刚需和改善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给予强有力的(de)金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常运转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民营企(qǐ)业，加大支(zhī)持力度(dù)，由(yóu)优质房企牵头(tóu)并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估计形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机(jī)制。长效机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产税。定金(jīn)环节(jié)，建立开发商违(wéi)约后定金(jīn)保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障购房者定(dìng)金安全(quán)。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重大延期以及重(zhòng)大(dà)缺陷等情况提供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工程(chéng)进度付(fù)款机制或(huò)交(jiāo)房后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者(zhě)的权益(yì)。资金监(jiān)管环(huán)节(jié)，引入独立于(yú)开发商、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或(huò)由政府相(xiāng)关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全(quán)权负责(zé)、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制(zhì)是大(dà)势所趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时(shí)代，对购房民(mín)众不(bù)公平(píng)的预售制已经过时了(le)，该取消了(le)，改为现房销售。另一方(fāng)面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才(cái)是对(duì)购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将(jiāng)极大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。

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