万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣称(chēng)要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的(de)神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书院再次受到(dào)舆论(lùn)关(guān)注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务人被中(zhōng)国信达追(zhuī)债，中国信达为了收(shōu)回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的(de)75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售(shòu)出，业主(zhǔ)并非中赫集团(tuán)，那(nà)些真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未(wèi)看到这些(xiē)业主(zhǔ)的(de)维权信(xìn)息，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们的姿势(shì)都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的尽头(tóu)是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想(xiǎng)到，这(zhè)个位于海淀核心区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了(le)！

　　近(jìn)日，有网友发现，中(zhōng)国(guó)信达(dá)在京东(dōng)拍卖上(shàng)，上架了(le)“北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司不良债权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)项目(mù)”，债权(quán)总(zǒng)额高达近(jìn)47亿，该项目(mù)的抵押(yā)物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让项目(mù)的(de)处(chù)置(zhì)主体是中国(guó)信达资产管理(lǐ)股份有限公司北(běi)京市分(fēn)公(gōng)司（下(xià)称中国信达北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞(ruì)）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫(hè)集团有限公(gōng)司是共同债务(wù)人。目前，该项(xiàng)目已(yǐ)有1万次围(wéi)观，35名(míng)意向人。

　　从表面(miàn)上(shàng)看，这(zhè)就(jiù)是(shì)一起中国信达北分讨债(zhài)的(de)故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道属(shǔ)实(shí)，说(shuō)明这些房子实际上都(dōu)是卖出(chū)去了的(de)，是有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖页面上又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的(de)状态呢(ne)？只能(néng)说(shuō)明这些房子根本(běn)没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的报(bào)道(dào)证实了上述内容(róng)。有豪宅(zhái)中介(jiè)透(tòu)露，中赫(hè)集团早就把(bǎ)这75套房子抵(dǐ)押出去(qù)，现在(zài)还(hái)没(méi)资金(jīn)解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基本都(dōu)是北京的高端人(rén)士，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬也(yě)是万柳书院的(de)业主。另据地(dì)产(chǎn)自媒(méi)体(tǐ)“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还(hái)有不(bù)少中赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些业主确实已经支付价款并实(shí)际占有(yǒu)，那么，中国信达(dá)转让这笔不良(liáng)债(zhài)权(quán)回本的愿(yuàn)望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根据(jù)相(xiāng)关法(fǎ)律(lǜ)规定，民(mín)事执行(xíng)中(zhōng)，业主已经支付价(jià)款并实际占有，但未办理过户(hù)手(shǒu)续(xù)的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向法院(yuàn)提出执行异议申(shēn)请，请求法院解(jiě)除查封，同时可以联合起诉开(kāi)发商，要求退还购房款或办理房产证，并承(chéng)担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房(fáng)消(xiāo)费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解(jiě)释的方式明确(què)了购房人(rén)的优(yōu)先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住(zhù)为目(mù)的购买房屋并已支(zhī)付(fù)全部价款，主张(zhāng)其房屋交(jiāo)付(fù)请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房(fáng)消费者，在一审(shěn)法庭辩(biàn)论(lùn)终结前已实(shí)际支付剩余价(jià)款的(de)，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说(shuō)，如果这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被(bèi)业主(zhǔ)讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国信达(dá)，将(jiāng)会赔(péi)了夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达(dá)申(shēn)请不良(liáng)债权(quán)转让，可以(yǐ)追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目(mù)前中国信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫(hè)集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团(tuán)、中赫置(zhì)地(dì)等选(xuǎn)择(zé)退(tuì)出了赫华恒瑞的(de)股东行(xíng)列，中国金谷(gǔ)国(guó)际信托有限(xiàn)责(zé)任公司(sī)成为了唯一股东，后(hòu)者由中国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份(fèn)有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其他房企，中(zhōng)赫集(jí)团既没有很大(dà)规(guī)模，也没有很高的国民知名(míng)度，但却在(zài)北京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达(dá)30万(wàn)/平米的天(tiān)价(jià)，成(chéng)为(wèi)当(dāng)时京城最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利(lì)、万(wàn)科(kē)等大型知(zhī)名房企手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北京(jīng)当年的“双料地(dì)王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀入(rù)市场，无论(lùn)是一块(kuài)块(kuài)从荷兰(lán)运回来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵(kē)成本超6万的成年(nián)银杏树，还是每平米20万元的价(jià)格，都令业(yè)内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰(chén)院(yuàn)的树、北平府的(de)院(yuàn)儿。”从这(zhè)句顺口溜(liū)中(zhōng)，就可看出(chū)其在北(běi)京豪宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万(wàn)元(yuán)/平米，说明万(wàn)柳书院(yuàn)虽(suī)然已经推出了8年(nián)之(zhī)久，但其依旧(jiù)在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开发的(de)豪宅，也(yě)吸引了(le)不少知名人士，如(rú)知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而将军三箭定天山指的是谁定天下，将军三箭定天山说的是哪位历史人物柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬则居住(zhù)在(zài)万(wàn)柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的成功奠(diàn)定(dìng)了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也(yě)因此(cǐ)，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅开发商光环(huán)的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多次成为被执行人(rén)，被(bèi)执行标(biāo)的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初，因(yīn)为履行能(néng)力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文书确定(dìng)义务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今(jīn)沦落到(dào)这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)少爷(yé)”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发(fā)商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十(shí)年来(lái)，房企纷纷(fēn)开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并(bìng)不好走。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团(tuán)就尝试过多元(yuán)化业(yè)务，先后进军能源(yuán)市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光(guāng)，放(fàng)到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信(xìn)集团手中拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至此(cǐ)拿(ná)下北(běi)京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一(yī)直没变，那(nà)么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也(yě)许会感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样，中赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金辉夫(fū)妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份质(zhì)押(yā)陆续质押(yā)，据企查查显示，目前(qián)中赫(hè)集团共有11条股(gǔ)权出质记(jì)录(lù)。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北(běi)京建工、山东国际信托、中融信托(tuō)、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这与入(rù)主北(běi)京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主北京国安后，不仅国安(ān)的经营(yíng)状况没有(yǒu)得到改善(shàn)，中(zhōng)赫(hè)集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐(lè)部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产(chǎn)总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在持(chí)续质(zhì)押手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人(rén)，执(zhí)行标的高(gāo)达11亿，北(běi)京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地(dì)、及中(zhōng)赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等共同成为被(bèi)执行人(rén)，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文(wén)书确定义务(wù)，上述被执(zhí)行人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免(miǎn)于(yú)难。不过在(zài)实控(kòng)人都成为老赖的(de)情(qíng)况(kuàng)下，被执行(xíng)10个多亿(yì)的北(běi)京国(guó)安，又如何能独善其身？

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