导(dǎo)读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十(shí)年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有关中国地产是否过剩的讨论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城(chéng)镇存量(liàng)住(zhù)宅(zhái)真实(shí)情(qíng)况，据(jù)此判断(duàn)中国未(wèi)来地产趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数(shù)据(jù)显(xiǎn)示城镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住(zhù)宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居(jū)住舒(shū)适不(bù)是(shì)人均(jūn)一间房(fáng)所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发达国家还有(yǒu)很(hěn)大差距。人均(jūn)住宅间数大(dà)于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国(guó)城镇居(jū)民户均(jūn)1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们(men)根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示(shì)，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户(hù)户有房，然而事实上(shàng)中国(guó)住(zhù)宅市场供需(xū)并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)大于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不(bù)平衡，是(shì)因为户均一套房无(wú)法满足流动(dòng)人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动(dòng)人口(kǒu)会(huì)选择在(zài)大城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产(chǎn)生了额外(wài)的住宅需求。

　　即(jí)便户均一(yī)套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩(suō)小，一人户、两人(rén)户占比不断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭户数增多。小家(jiā)庭(tíng)化趋势(shì)将延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的分化(huà)日益(yì)明显，区域经(jīng)济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人(rén)口净迁(qiān)入城市的新(xīn)增(zēng)住宅需求(qiú)有(yǒu)望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以(yǐ)前建成的住宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积(jī)。促成“老破(pò)小”住宅的改造(zào)势在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建筑面积均较发(fā)达国家有(yǒu)着不小差距(jù)，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是(shì)中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足(zú)，这(zhè)是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么(me)当下房地(dì)产(chǎn)大分化时代(dài)已至(zhì)，大(dà)分化时代(dài)下地(dì)产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产(chǎn)大分化(huà)必将体现在不(bù)同能(néng)级(jí)城市之间(jiān)，不同区域(yù)板块(kuài)之间，不同(tóng)品质(zhì)住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前(qián)，官(guān)方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城(chéng)市(shì)二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二(èr)手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担(dān)心，中国的房子(zi)是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需(xū)平(píng)衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存量(liàng)数据(jù)并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出(chū)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数(shù)，回答当前的房子(zi)是否真(zhēn)的过剩了(le)？据此判(pàn)断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥(yōng)有住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险普查(chá)工作情况(kuàng)为主题的新闻(wén)发布会(huì)上(shàng)，负(fù)责人对外披露(lù)：“住宅(zhái)城乡建设行业(yè)获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万(wàn)处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人(rén)，住宅市(shì)场看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占(zhàn)9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计算(suàn)的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业(yè)楼、写(xiě)字(zì)楼(lóu)、学校、医院等(děng)非(fēi)住宅(zhái)。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普查数(shù)据公布(bù)了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户居(jū)民(mín)人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户(hù)居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关(guān)，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因素(sù)密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能(néng)完全(quán)反映出城镇居(jū)民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要是以家庭(tíng)为单(dān)位购买成套住宅，一(yī)套(tào)设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均住(zhù)宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大类，一类是商(shāng)品住(zhù)宅，另(lìng)一类是(shì)保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布(bù)城(chéng)镇住(zhù)宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有(yǒu)两(liǎng)处可以直接公布，一是(shì)每年(nián)商品住宅销售(shòu)套数(shù)（统(tǒng)计局）；二是居(jū)民(mín)住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们(men)主要用到上述(shù)两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之(zhī)前(qián)商品住宅数(shù)量极少，可忽(hū)略不计(jì)。估(gū)算城镇居民(mín)户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第(dì)一步(bù)，将(jiāng)1999年以来每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数相(xiāng)加(jiā)，我们就(jiù)能够得到当前商(shāng)品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套(tào)数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅(zhái)总数除以(yǐ)家庭(tíng)户数(shù)，我(wǒ)们就能够得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计(jì)算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数据(jù)，大致测(cè)算(suàn)得(dé)到中国存量房地(dì)产套(tào)数，并进一步推(tuī)算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们(men)计(jì)算得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销售以(yǐ)期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文(wén)去除商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数里的(de)期房销售，得到(dào)商品住(zhù)宅现房套数(shù)。

　　以2022年商四氧化三铁铁几价氧几价，骂人三氧化二铁什么意思(shāng)品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑(lǜ)到(dào)交房(fáng)后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民(mín)户均拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算中国城镇居(jū)民拥有的户均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居(jū)民的住宅结(jié)构(gòu)特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其他住(zhù)宅和购(gòu)买(mǎi)二手房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅(zhái)与购买二(èr)手房加总，得到商(shāng)品住宅(zhái)占居(jū)民所有住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增(zēng)幅为(wèi)过(guò)去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住宅的实(shí)际变化比例，从(cóng)而我们估算(suàn)出(chū)2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占(zhàn)比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购(gòu)期(qī)房(fáng)会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套(tào)房(fáng)的三(sān)点含(hán)义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民已经达到(dào)了户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中(zhōng)国城镇化(huà)进(jìn)展终结，甚至意味着(zhe)中国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要有多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房(fáng)等(děng)因素产生的住宅(zhái)需求(qiú)。因(yīn)此，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美国、英国和日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅(zhái)市场供不(bù)应求，造成房(fáng)价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动人口分别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口会选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的(de)中(zhōng)国城乡人口流动(dòng)调查(chá)数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据(jù)两套房，在(zài)高房价的大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县城购(gòu)买(mǎi)一套房(fáng)。所以(yǐ)说(shuō)户(hù)均一套房无法满足庞大流动人口的租赁(lìn)与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住(zhù)宅中依(yī)然有(yǒu)不少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构(gòu)松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很大(dà)的(de)不便(biàn)和安全隐患，并(bìng)且居住(zhù)体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的(de)老旧住宅(zhái)面(miàn)积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户(hù)数拥有的住宅(zhái)面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左右(yòu)的家庭没有独(dú)立卫浴和(hé)厨房。这类(lèi)上(shàng)世(shì)纪修建的(de)老旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足现代生活需求，在(zài)未来大都会(huì)被(bèi)拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭住(zhù)宅为一居室和二居(jū)室，户型(xíng)偏小。其(qí)中一居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当(dāng)然(rán)这(zhè)与城市土(tǔ)地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是(shì)未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据(jù)七(qī)普数(shù)据测(cè)算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年间(jiān)农民带(dài)房(fáng)进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超(chāo)过一(yī)半的(de)家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)小于均(jūn)值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及(jí)全国(guó)人(rén)均水平(píng)的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积低于15平方(fāng)米的(de)家庭界定为住宅存在(zài)困难(nán)，若按(àn)这(zhè)个标准算(suàn)的话，中(zhōng)国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在(zài)住宅困难(nán)问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使(shǐ)用住宅面积为(wèi)40平，即(jí)人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为50平(píng)，只考虑家庭户人数(shù)，需(xū)要住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国家人(rén)均(jūn)住(zhù)宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去(qù)除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要(yào)的住(zhù)宅(zhái)总量(liàng)会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未(wèi)来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算(suàn)得到(dào)中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口(kǒu)静态(tài)结构和动态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来(lái)地(dì)产仍有(yǒu)需(xū)求释放(fàng)。户均1套住(zhù)宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户数(shù)增(zēng)多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人口数不断下降，六(liù)普显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模(mó)为2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户(hù)的占比明显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移(yí)导致经(jīng)济发展带来的新(xīn)增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显，资源和(hé)生(shēng)产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈(quān)中心城市流(liú)入，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的再集(jí)中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流(liú)入。人口迁移势必(bì)涉及到(dào)买(mǎi)房租房，给(gěi)迁入(rù)地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为(wèi)38.4万(wàn)人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。四氧化三铁铁几价氧几价，骂人三氧化二铁什么意思>在新(xīn)增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的(de)占比势(shì)必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的(de)城(chéng)中(zhōng)村、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质量低(dī)、基础设施配套差、没(méi)有或少有物业管(guǎn)理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的(de)环境，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限于资金(jīn)，倾(qīng)向于中小户(hù)型。已有住宅家(jiā)庭希望提高(gāo)生活品质，以小换(huàn)大、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底的中(zhōng)央经济(jì)工(gōng)作会议明确(què)指出(chū)支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其他(tā)国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着密切正向联(lián)系(xì)。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过(guò)去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么未(wèi)来将是住(zhù)宅质量的供(gōng)需冲突。房地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化时(shí)代已至，这(zhè)种分化不单局限(xiàn)于城市(shì)能级(jí)之间差异，优质小区(qū)和老旧(jiù)二手房之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据(jù)调查的(de)是人，并不(bù)是针对(duì)住宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实(shí)际值(zhí)可能(néng)偏低(dī)，其增速可(kě)能超预(yù)期。

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