“现在的(de)房地产很难再出现像过去十年(nián)的系(xì)统性(xìng)行情。”思睿集(jí)团(tuán)合伙(huǒ)人、首席经济学家洪灏向《红周刊》表(biǎo)示，房地产行业分化的愈加明显，让(ràng)机构和(hé)投资者的关注度从板块(kuài)向单(dān)个(gè)标的转移。上海(hǎi)利(lì)檀投资董事(shì)长陈昊扬向(xiàng)《红周刊》指出，从行业来看，无(wú)论是业绩，还是估值，房地产都已(yǐ)经双杀(shā)到了最底(dǐ)部，而(ér)且是反复地杀到(dào)了(le)底部，再往下的空间已经(jīng)不大了。

　　三(sān)道红线(xiàn)等指标

　　成挖掘个股阿(ā)尔法重要参考(kǎo)

　　那么如(rú)何寻(xún)找房地产个(gè)股的阿尔法呢？

　　洪灏(hào)提醒，在房地产赛道中进行选择，需要非常小心(xīn)，避(bì)免选了半天，标的公司(sī)出(chū)现(xiàn)爆雷的(de)情况。除(chú)此之外，洪灏指出，需要满(mǎn)足(zú)以(yǐ)下三个基准(zhǔn)：有大的国资(zī)背景的、杠杆率较低的、此前没有(yǒu)踩过红线的。

　　他(tā)还表示，如果关注(zhù)一下(xià)今年(笑话的拼音怎么写，玩笑的拼音nián)房地产的开发(fā)资金来源，可以(yǐ)发现(xiàn)，其实银行的信贷倾向是(shì)不太(tài)愿意(yì)给房企贷款的，房企的(de)主要资金来源来自(zì)新盘的销售。但今(jīn)年新房的销(xiāo)售情(qíng)况相较一(yī)般。再关注一下，哪些房企能从银行(xíng)拿到钱，其(qí)实主(zhǔ)要还是那(nà)些有国企背(bèi)景的房企，民营房企相对比较(jiào)困(kùn)难(nán)，所以整个行业出现了(le)一(yī)个很明(míng)显(xiǎn)的分(fēn)化(huà)，无论(lùn)是在销售，还(hái)是融资等各个方面都非常明显。现在有(yǒu)国资背景的房(fáng)企(qǐ)在资本市场表现相对较(jiào)好，但没有国资背景的民营(yíng)房(fáng)企股价大多表现很(hěn)一般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示，在房地产行业内，我们的逻辑是，“寻找(zhǎo)最后的赢家”。而具(jù)体到如何(hé)挖掘(jué)，我们会特别重视企(qǐ)业的成本优势，更具体(tǐ)一点(diǎn)，就是它的净借贷水平（净负债率）是不(bù)是行(xíng)业内的最低(dī)水平；利润率是不是行业内最高的；融资成本(běn)是否(fǒu)是(shì)行业内最(zuì)低的；建安成本是(shì)否也是业(yè)内最低的；这些都是我们看重的一(yī)家房(fáng)企的(de)综合(hé)成(chéng)本(běn)。

　　需(xū)要(yào)注意的(de)是，能够同时满足上(shàng)述条件的房(fáng)企并不多(duō)。即便是在国(guó)央企中，仍(réng)有部分房企出(chū)现了“三道红线”的“踩(cǎi)线”情况，且有逐渐(jiàn)恶化的趋势。以(yǐ)A股(gǔ)为例，《红周刊(kān)》根据Wind数(shù)据(jù)整(zhěng)理发(fā)现，截至2022年末(mò)，天房发(fā)展、陆家嘴、格力地产、西藏城(chéng)投、中交地产、中国武夷等国(guó)央(yāng)企“三道红线”全踩。

　　除此之(zhī)外，城(chéng)建发(fā)展、京投发展、光明地产(chǎn)、云南城投、首开股份、珠(zhū)江(jiāng)股份、城投控(kòng)股等国央企(qǐ)房企也踩了“三道红线”中(zhōng)的两条。

　　2022年(nián)激进扩张房企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不难看出，即便是(shì)有着较稳健(jiàn)特色的国央企房企(qǐ)，其(qí)财务指标称得上完(wán)全健(jiàn)康的仍是少(shǎo)数。而更加值得注意的是，在2022年，不少国企，甚至地方国(guó)企开(kāi)始大举扩张。而这无疑又(yòu)进一步考验(yàn)着国(guó)央企的(de)资金链情(qíng)况。

　　对房企(qǐ)而言，扩张速度的(de)张(zhāng)弛有度尤为重要，节奏把握(wò)准确(què)，有助于房企储备优质(zhì)“弹药(yào)”；但过于(yú)乐观(guān)的预(yù)判未来市场，以(yǐ)及过于激进(jìn)的(de)扩张拿(ná)地节奏(zòu)也(yě)有可能让房企(qǐ)重蹈(dǎo)此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊(hào)扬以其(qí)配置的一家房企进行举(jǔ)例(lì)，它(tā)从2018笑话的拼音怎么写，玩笑的拼音年开始到2021年(nián)，连续(xù)4年的净借贷(dài)比例都维(wéi)持在33％左右(yòu)，完全没有增加杠杆比例。而到2022年，这(zhè)家(jiā)房企明显感觉到机会来(lái)了，其开始在一线城市(shì)进(jìn)行大举拿地，净负(fù)债(zhài)率也由此前的33％左右水准提高到(dào)45％左右，涨了接近(jìn)三分(fēn)之一。与此(cǐ)同时，该(gāi)房企新购入(rù)地块也实现了快速的开(kāi)盘利用(yòng)率，预计今年会有(yǒu)更多的(de)楼盘入市。像这类(lèi)企业就(jiù)符合(hé)“最后的赢家”的特点。一(yī)方面，在于它(tā)本身储备了很多弹药，去年拿(ná)地超1000亿元，且其中一半在一线城市，另外一半(bàn)也(yě)主要集(jí)中在强二(èr)线(xiàn)和二线城市；另(lìng)一方面，它的扩张(zhāng)是有节制地扩张。

　　陈(chén)昊扬(yáng)同(tóng)样(yàng)提醒道(dào)，与之相反，有些房(fáng)企(qǐ)的扩(kuò)张速度让人感觉又回到(dào)了2016年(nián)、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间扩(kuò)张的民营企(qǐ)业的影子(zi)。虽然说，见到机会时要出(chū)手(shǒu)，但出手(shǒu)的(de)章法仍要(yào)小心，如果(guǒ)负债率扩(kuò)张(zhāng)得(dé)太快(kuài)，但未来的两年市场没有想象(xiàng)得那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那(nà)么如何(hé)来衡(héng)量一家房企的(de)扩张速度是否激进？陈昊扬向《红周刊》表示，主要还(hái)是看房(fáng)企的(de)净负债率(lǜ)水(shuǐ)平，在(zài)我看来，这(zhè)个比例(lì)如果超过60％，就是扩张(zhāng)得过于快速了(le)。

　　不难(nán)看出，这(zhè)一标准(zhǔn)要(yào)比“三道红线(xiàn)”对房企的净负债率要求(qiú)不(bù)得高于100％要更加严格。陈昊扬解释，当前房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的复苏速度并(bìng)没有(yǒu)那么快(kuài)，所以要规避公司(sī)净负债率提高到一个比较(jiào)危(wēi)险(xiǎn)的水平(píng)。

　　《红周(zhōu)刊》对(duì)在2022年(nián)拿地较积极的房企梳理(lǐ)发(fā)现，中交地产、中国金茂、华发股(gǔ)份、越秀(xiù)地产、绿城中国、保(bǎo)利发展等房企(qǐ)2022年净负债率都在(zài)60％之上。其中，中交地产净负(fù)债率持续居高不下，在(zài)2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(笑话的拼音怎么写，玩笑的拼音xíng)成鲜明对比的是，华润置地、中国海外发展、万科A、滨(bīn)江集团、招商蛇口(kǒu)、龙湖集(jí)团(tuán)等房企在践(jiàn)行较积(jī)极(jí)的拿(ná)地策略的同时，也较好地控制(zhì)了公司的扩张速(sù)度与净负债率(lǜ)水平（见附表(biǎo)）。

　　滨(bīn)江集团等(děng)个别民营(yíng)房企

　　或具备“最后(hòu)赢家”的(de)黑马特质

　　陈昊扬指出，实际上，他(tā)们是(shì)以同一筛选(xuǎn)标准(zhǔn)来(lái)看国央企与民营房企，但(dàn)在各维(wéi)度的实际(jì)表现(xiàn)上，国(guó)央企确实会(huì)更胜一筹(chóu)。如国央企(qǐ)的融资成本更低，融资渠道也更顺畅，能够做到想融(róng)就融(róng)，这(zhè)样，国央企自然而(ér)然就具(jù)有(yǒu)天然优势。

　　虽然对比民营房企，机构更(gèng)加看好国央企，但(dàn)这也(yě)并不意味(wèi)着，民营企业中就没有“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有少数民营房企同样受到(dào)机构的青睐。比如，根(gēn)据(jù)2023年(nián)一季报，滨江集团的十大流通股(gǔ)东(dōng)中(zhōng)新进了“中国(guó)工商银行股(gǔ)份有限公司－景(jǐng)顺(shùn)长(zhǎng)城中国回报灵活配置混合(hé)型证(zhèng)券投(tóu)资(zī)基金(jīn)”“全国社保(bǎo)基(jī)金(jīn)一一(yī)六组合”等。

　　除此之外(wài)，自(zì)2021年(nián)开始，百亿私募珠海阿巴马资产(chǎn)管理有限公司就长期持有(yǒu)滨江集团。根据一季(jì)报(bào)，该资(zī)产(chǎn)公司的(de)几只产品合计持有滨(bīn)江(jiāng)集团9543万股，约占(zhàn)流通(tōng)A股的(de)3.56％。

　　滨江集团(tuán)的受青睐，和其自身的基(jī)本面表现存(cún)在一定关系。2020年以来的近三年时间，房地产市场整体(tǐ)在(zài)走“下(xià)坡路”，但作为杭(háng)州(zhōu)本(běn)土房企(qǐ)的滨江(jiāng)集团仍是表现出(chū)较强的韧(rèn)劲(jìn)，2020年以来，滨(bīn)江集(jí)团(tuán)在(zài)业绩表现(xiàn)、销售规模、新(xīn)增土储(chǔ)、股价表现等多维度都表现了较强(qiáng)的(de)增长势头。

　　业(yè)绩方面(miàn)，2020年～2022年期间(jiān)，滨(bīn)江集(jí)团(tuán)扣非归母(mǔ)净(jìng)利润依次为21.27亿元(yuán)、29.87亿元、37.22亿元；依次实现(xiàn)同比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期发布的2023年一季报，今年一季度，滨江集(jí)团更(gèng)是(shì)实(shí)现了扣非归母净利(lì)润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地(dì)产“青铜时代(dài)”仍能保持自身业绩的(de)持续增长，和(hé)滨江集(jí)团(tuán)扎(zhā)根杭(háng)州的战略(lüè)布局(jú)关(guān)系(xì)密(mì)切。根据2022年(nián)年报，滨江(jiāng)集(jí)团有近七成营收来自杭州地区，而在2021年，杭(háng)州(zhōu)地区的营收比重(zhòng)只占(zhàn)到(dào)近六成。近三年持续(xù)稳居杭州(zhōu)房企销售(shòu)排名第一。

　　与此同时(shí)，滨江集团在(zài)杭州的土储补(bǔ)充同样较为积极，根据诸葛找(zhǎo)房(fáng)、住在(zài)杭(háng)州网数据显示，2020年、2021年(nián)、2022年在(zài)杭拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同样持续稳(wěn)居杭州的本土第一。

　　而滨(bīn)江集(jí)团在(zài)杭州的较突出表现，也让滨江集团的房企排(pái)名(míng)迅(xùn)速提(tí)升。到(dào)2023年(nián)，滨江集(jí)团的房企排名(míng)已冲(chōng)进前十，根据中指数据，2023年前4月，滨江集团(tuán)实(shí)现销售额607.3亿元，位(wèi)列房企第(dì)九(jiǔ)位。

　　值得(dé)注意的是，2020年至今(jīn)，滨江集团股价翻了(le)超(chāo)一倍以(yǐ)上，而近期(qī)，滨江集团更(gèng)是迎来多家机构的集中调研。滨(bīn)江集(jí)团发布公告表(biǎo)示，公司(sī)于5月10日接受(shòu)了(le)信(xìn)达证券、金鹰基金(jīn)、建信养(yǎng)老、新华养老等18家(jiā)机构调研。

　　产业链布局重点(diǎn)移(yí)至存量赛道

　　机构(gòu)在(zài)下游家纺、家居、物业觅α

　　实际上房(fáng)地产开发只是(shì)房地产产业链上的中游环节(jié)，其(qí)上(shàng)游主要为钢铁、水泥、建(jiàn)材、玻纤(xiān)等材料供应商(shāng)，而下游应用(yòng)行(xíng)业主要包括中介服务、家用电(diàn)器、物业管理、家居用品(pǐn)。综合《红周刊》的(de)采访，房地产(chǎn)开发环(huán)节与上游材料端息息相(xiāng)关，新盘(pán)开工(gōng)不足导(dǎo)致上游不被看好，机构寻(xún)觅个股阿(ā)尔法的思路渐(jiàn)渐移至下游。“中国房地产行业在(zài)进入存量房时代，所以对地(dì)产(chǎn)产业链，尤其是偏消费属性的家装家居领域，我们相对看好(hǎo)，因为居民(mín)保有(yǒu)的(de)住房规模越来越大，随着时间的增(zēng)加，内装更新的(de)需(xū)求也会越来越(yuè)多。美国过去(qù)的数据充分说明了这一点(diǎn)，在新房销(xiāo)售(shòu)见顶之后，家具消费的增长(zhǎng)却一直都很好(hǎo)。对(duì)于地(dì)产产业链(liàn)，我们相对看好和内装(zhuāng)相(xiāng)关的(de)行业，例如消费建材、家居装饰等(děng)。”万家基金人(rén)士表(biǎo)示(shì)。

　　而根据《红周刊》对下游(yóu)细分中(zhōng)相关赛(sài)道(dào)龙头年内表现的统计，目前暂居前两位(wèi)的都是来自(zì)家纺(fǎng)赛道的公司，它(tā)们分别是(shì)富安娜和水(shuǐ)星家(jiā)纺(fǎng)，特别(bié)是前(qián)者在(zài)月线连(lián)收七(qī)根阳线的基础上，年内迄(qì)今涨幅已经逼近(jìn)30％。

　　以前(qián)者(zhě)为例(lì)，富(fù)安(ān)娜主要(yào)从事(shì)纺织家居、睡(shuì)眠家(jiā)居、生活类产(chǎn)品(pǐn)的(de)研发、设计(jì)、生产及(jí)销售(shòu)，旗下拥有(yǒu)原(yuán)创“富安娜”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而乐(lè)”和“酷奇智”自有(yǒu)品牌。第一季度报告(gào)显(xiǎn)示，报告期内，富安娜(nà)实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入约6.2亿元，同比(bǐ)减少7.57％；不过实现(xiàn)归属于上(shàng)市(shì)公司股东的净利润(rùn)约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上(shàng)市公(gōng)司一季报的(de)十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，能够发现该股早已成(chéng)为基金重仓股的天下，彼时包括公(gōng)募的中欧价值发(fā)现、中欧(ōu)潜力价值(zhí)、工银瑞(ruì)信灵动价值、宝盈新价值和私募的明河2016，都(dōu)在(zài)其中出现，占据了(le)半(bàn)壁江山。需要强调(diào)的(de)是，中欧的两只基金都是价(jià)值派基(jī)金经理曹名(míng)长(zhǎng)在管的(de)产品(pǐn)，首季其同时重仓的房地产产业链(liàn)股票还有(yǒu)金地集(jí)团和大亚(yà)圣象(xiàng)。

　　对(duì)比而(ér)言，前(qián)几年曾经风(fēng)光一时的家居(jū)板块也因疫(yì)情、消费复苏进程缓(huǎn)慢等多因素(sù)一度沉寂(jì)，不过好在困境(jìng)反转露出曙光，家(jiā)居板(bǎn)块中(zhōng)年内表现最好的(de)是志邦家居。同一时间(jiān)段(duàn)，该股(gǔ)年内(nèi)上涨已经超过23％，从业绩来(lái)看(kàn)，无(wú)论(lùn)是(shì)营收还是归母净利(lì)润，公(gōng)司都实(shí)现(xiàn)了(le)同比双(shuāng)升。

　　从(cóng)公司的十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，《红周刊》发现(xiàn)广(guǎng)发基金(jīn)经理罗洋慧(huì)眼(yǎn)独(dú)具，一季报中(zhōng)他管理的(de)广发(fā)策略优(yōu)选和广发安宏回报均增加了(le)持股，而这两(liǎng)只产品也成为志(zhì)邦家居(jū)十大(dà)流通股股东中仅有的两只公(gōng)募。有意(yì)思的是(shì)，他似(shì)乎对于(yú)定(dìng)制家居类标的(de)情有(yǒu)独钟(zhōng)，在(zài)另一家(jiā)赛道公(gōng)司金牌橱柜(guì)中，他(tā)管理的全部三(sān)只产(chǎn)品均(jūn)登榜十大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)，其(qí)也成为他(tā)的独(dú)门(mén)重(zhòng)仓股。

　　除去家居家纺外，下游的物业股(gǔ)也越来越被机构所青睐，不过(guò)这类标的大多(duō)在香(xiāng)港上市，如何选(xuǎn)择成为难(nán)题。对(duì)此，前(qián)述上海公募(mù)基金经理举(jǔ)例分析：“物业服务不是一个高毛利的行业，挣钱很辛苦，我选公(gōng)司还是(shì)希望挣的是市场(chǎng)化(huà)应该挣的钱，以(yǐ)我(wǒ)曾经买的绿(lǜ)城服务(wù)为例，它(tā)在(zài)中(zhōng)高(gāo)端楼盘占比(bǐ)是比较高的，每年到期(qī)的合同里(lǐ)提价成功率在30％～40％。它能(néng)做到滚动(dòng)的大部分项目到(dào)期(qī)之后，经过(guò)两(liǎng)三轮合同周期还能做(zuò)到产品(pǐn)提价(jià)。”

　　“行业里真正能做到产品提价的(de)公司很少，因(yīn)为物业公司很容易一开始是挣(zhēng)钱的，后面因为保安这些(xiē)固定人员成本的(de)年度增长(zhǎng)，不过服务没(méi)有特别好，客(kè)户没(méi)有那(nà)么满意，能做到提价难(nán)度是(shì)非(fēi)常大的。但是(shì)该(gāi)公司能在业内做(zuò)到到期之(zhī)后提价(jià)率(lǜ)比较高(gāo)，这跟它的定位和比较(jiào)好的(de)服务是有关(guān)系的。”他进一步强(qiáng)调。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 笑话的拼音怎么写，玩笑的拼音