文：任泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消(xiāo)预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建设工作会议提(tí)出“有(yǒu)条件(jiàn)的(de)可以进(jìn)行现房销售”，不(bù)足一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等(děng)地明确表态(tài)，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商品(pǐn)房预售(shòu)制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了(le)，这(zhè)是对(duì)购(gòu)房(fáng)者(zhě)的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是房地(dì)产从大开发时(shí)代步(bù)入高(gāo)质(zhì)量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对(duì)购房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对(duì)购房民(mín)众不(bù)公平的(de)预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售。以(yǐ)后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制，长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办(bàn)事(shì)，中国一定能实现房地产软着陆和长期平(píng)稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨(kuà)过(guò)这(zhè)道关(guān)，解好这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商品不能交付的(de)风险。从个人层面看，预售(shòu)制对(duì)购房者非常(cháng)不公(gōng)平，比如(rú)，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房的(de)风险。从(cóng)行(xíng)业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分(fēn)房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁(gē)置等(děng)系列风险。取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有助于(yú)落实(shí)中央房(fáng)住不炒精神、有(yǒu)助于保(bǎo)障购(gòu)房老百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售制度(dù)怎么(me)来的？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简单科普一下：商(shāng)品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一(yī)种(zhǒng)开(kāi)发商放(fàng)杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短(duǎn)缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般(bān)有(yǒu)严格(gé)的(de)监管保(bǎo)障措(cuò)施，开发(fā)商在项(xiàng)目(mù)获(huò)得政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买(mǎi)家在(zài)购买期房(fáng)后(hòu)并(bìng)非像(xiàng)中国一样在支(zhī)付完首付款后(hòu)从银(yín)行一次性(xìng)贷款支付(fù)剩余全部房款，而是(shì)根据(jù)开发商(shāng)工程进(jìn)度(dù)在完全交房(fáng)前(qián)进行分期支(zhī)付。所以，预售制(zhì)度是需要严(yán)格的资金监管、分期支付(fù)以及违约处(chù)罚措施作为(wèi)保(bǎo)障的，如果(guǒ)没(méi)有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以(yǐ)不(bù)如借机取消预(yù)售制度，以(yǐ)后改为现房销售(shòu)。客观讲预(yù)售制度有(yǒu)一(yī)定历史阶段(duàn)性，现在(zài)中国住(zhù)房进入(rù)存量时(shí)代(dài)，取消预(yù)售(shòu)制度有助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机(jī)制。这是个技术活(huó)，只要坚持市场(chǎng)化改革，中(zhōng)国一定能化解这个难题(tí)，让房(fáng)地产(chǎn)回归(guī)实体经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是(shì)对购房民众的(de)最根(gēn)本(běn)最实质(zhì)的(de)保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业(yè)的本质是向善，是以客户为(wèi)中心，房(fáng)地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天(tiān)大(dà)的事，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福一家人(rén)。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现房销售是(shì)实现(xiàn)老(lǎo)百姓安居乐业、社会(huì)长治久安(ān)、行(xíng)业企业健(jiàn)康发展(zhǎn)的(de)重大措施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制(zhì)要结合稳楼市、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆(lù)、打(dǎ)通金融(róng)支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前(qián)在国务院发展研究中心(xīn)参(cān)与财税改(gǎi)革方案研究时(shí)，对预售(shòu)制、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进行过(guò)长期系(xì)统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房(fáng)预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的(de)风险确实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房预(yù)售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五十年(nián)代(dài)在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业(yè)盛行的(de)方式，但有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题，分层销售(shòu)孕育(yù)而生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推(tuī)行公(gōng)共房(fáng)屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房(fáng)的需(xū)求是相当高，不过大多数居民的(de)储蓄很(hěn)少。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多数(shù)以一整栋楼为单(dān)位，需(xū)要雄厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始探(tàn)求新的方式，如(rú)把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数(shù)量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的(de)基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创(chuàng)办立信置业有限公(gōng)司(sī)，凭借商业(yè)直觉和多(duō)年(nián)经营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运业务的经验，对(duì)于商品流(liú)通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方(fāng)法加快自(zì)身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了(le)分(fēn)层(céng)出(chū)售、还(hái)印发售楼说(shuō)明书(shū)，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的(de)地(dì)势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家(jiā)的订金，采用类(lèi)似租金的(de)分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有了自己的(de)房产。这(zhè)种方式减轻(qīng)了民众购房(fáng)的资金压(yā)力(lì)，加速了房(fáng)屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问题，降低投(tóu)资(zī)风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成为当(dāng)时中国香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式(shì)高效率地解决了核心(xīn)的住(zhù)房供不应求的问题，使房市发展进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式推动(dòng)了中(zhōng)国香港楼市几十年繁(fán)荣(róng)，但(dàn)期(qī)间也出(chū)现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善、规范化(huà)，建立(lì)健(jiàn)全的监管机制(zhì)，促(cù)进(jìn)市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一(yī)个楼(lóu)盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了对于预售楼(lóu)花制(zhì)度的监(jiān)管，即要(yào)求开(kāi)发商在预售前，确保地价(jià)款已经(jīng)全部支付(fù)，还(hái)要证(zhèng)明自身有资(zī)金等(děng)能(néng)力把项目(mù)完成，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时(shí)需(xū)律所和建筑师的核(hé)准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户(hù)资金，中国(guó)香港要求(qiú)律(lǜ)师行在银行开设(shè)的(de)信托账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开发商(shāng)操(cāo)作等采(cǎi)取全透明(m3寸照片是几x几厘米 3寸照片是多少厘米íng)化机制，且银行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖3寸照片是几x几厘米 3寸照片是多少厘米楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世纪(jì)九十(shí)年(nián)代，中国(guó)内地面临住房需求(qiú)大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建国(guó)以(yǐ)来，中国(guó)内地(dì)优先发(fā)展重工(gōng)业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进程(chéng)，唯有解(jiě)决住房(fáng)基(jī)础(chǔ)等城市化配套问题(tí)，才(cái)能(néng)进一步推进(jìn)城市化。但当时(shí)推(tuī)行的(de)是“统一管(guǎn)理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度(dù)也出现了分配不(bù)公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差等(děng)问(wèn)题，因此福(fú)利分房制度不(bù)再适用(yòng)于当时的国情。叠(dié)加(jiā)房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大，而(ér)社会(huì)缺少大型房地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的(de)困境，此时引入中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对(duì)内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步(bù)引进中(zhōng)国香港预(yù)售(shòu)商品房制(zhì)度，先后出(chū)台多项文件，大力(lì)支持国内(nèi)房地产市(shì)场(chǎng)改革。例如，1998年，国务(wù)院出(chū)台《关于进一步深(shēn)化城(chéng)镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设(shè)的通知(zhī)》文(wén)件，决定停止住房无(wú)偿实物(wù)分配，逐步实行(xíng)住房分配(pèi)货(huò)币化、住房(fáng)供给商品(pǐn)化、社(shè)会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的(de)商品房。房地(dì)产市场采用预售制(zhì)，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺(quē)少(shǎo)资金和开发时(shí)间周期长的两大难(nán)题，开发(fā)商以预售款撬动下一个项目(mù)的开发(fā)，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的(de)信贷政策(cè)，支(zhī)持购(gòu)房者，极大(dà)作(zuò)用推动了房地产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式(shì)后，经调(diào)整形成契合(hé)中(zhōng)国内(nèi)地的商(shāng)品房预售(shòu)制度。预售制的(de)初衷(zhōng)是为了缓解房企资(zī)金压力，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开(kāi)发企(qǐ)业(yè)将正(zhèng)在(zài)建(jiàn)设中的房屋预先出售给(gěi)购房(fáng)者，由(yóu)购房者支付定金或房款的行为。区(qū)别(bié)于中国香(xiāng)港，在中国内地(dì)实践(jiàn)过程中，商品房预(yù)售流程为：房地产开发(fā)商办(bàn)理预(yù)售许可证(zhèng)-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备案登记(jì)和(hé)预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需(xū)要一次性付(fù)清(qīng)首(shǒu)付款，并(bìng)采用银行(xíng)贷(dài)款的形式一次性(xìng)付清剩余房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港(gǎng)的(de)按照工程进(jìn)度(dù)付款有所不(bù)同。对中(zhōng)国(guó)内地的(de)开发商而言，预售制商(shāng)品(pǐn)房也(yě)开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　作为中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售的最主要方式，预(yù)售制极大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金(jīn)回笼周期(qī)，同时增加市(shì)场商品房(fáng)供应，推动(dòng)了(le)城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地房地产市(shì)场(chǎng)的稳(wěn)步发展起(qǐ)到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也提(tí)高了(le)居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房(fáng)事业取得(dé)巨大进(jìn)步(bù)，数十年时间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革(gé)开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化(huà)进程进入快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住(zhù)房存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城(chéng)镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已成为中国(guó)内地商品房(fáng)销售最主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商品住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积(jī)的比重(zhòng)为63％，而2021年期房(fáng)累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了中国内地房地(dì)产行业的发(fā)展。中国内(nèi)地房地产历经二十多年长周期(qī)繁(fán)荣(róng)，行业(yè)各项(xiàng)指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业(yè)的快速发展，房地产企业从(cóng)无到有(yǒu)、从国(guó)企先行到民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来房(fáng)地产也(yě)成为拉动中国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动(dòng)的上下(xià)游产业链特(tè)别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带(dài)动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中(zhōng)房(fáng)地(dì)产对(duì)金融、批发、建材的(de)带动(dòng)最为明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全(quán)拉动的投(tóu)资(zī)占全(quán)社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从(cóng)房(fáng)地产贷款占银行(xíng)各项贷(dài)款余额的(de)比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等通道业务(wù)，占比超(chāo)过三分之一。从房地(dì)产融资存量占社(shè)融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导(dǎo)致银(yín)行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据(jù)我们的(de)《中国住(zhù)房市值测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法德三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住(zhù)房市值占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值的(de)比例较高(gāo)，主要是因(yīn)为住房市值高，以及(jí)中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低(dī)，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较(jiào)低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前(qián)的负(fù)面效(xiào)应愈发凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方(fāng)面不公(gōng)平(píng)制度，购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商品不(bù)能交付的风险。比如，交(jiāo)房等(děng)待(dài)期一般为两年(nián)，在(zài)此(cǐ)期间，购房者(zhě)不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房(fáng)等(děng)风险(xiǎn)。另外(w3寸照片是几x几厘米 3寸照片是多少厘米ài)，购房者和开发商之间的购房(fáng)合同(tóng)、购房(fáng)者和(hé)银行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立的(de)合同关(guān)系，如果开发商发生(shēng)违(wéi)约，购(gòu)房者只(zhǐ)能根(gēn)据购房合同(tóng)向开发(fā)商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行影响自(zì)身信(xìn)用和购房者对行(xíng)业的(de)信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭(jiē)贷(dài)款的发(fā)放(fàng)方，一旦房企因为市(shì)场波(bō)动(dòng)或经(jīng)营不善，出(chū)现资(zī)金链断裂等(děng)一系(xì)列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者签订的(de)预售(shòu)合同和按揭合同，已经从银(yín)行获得(dé)房款，如果购房者丧失(shī)还款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则(zé)风险完全由银(yín)行承担(dān)，银行(xíng)将面临较(jiào)大的(de)坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房(fáng)者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两(liǎng)个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明确规定了开发(fā)企业预(yù)售商品房(fáng)所得款项应当(dāng)用于(yú)有关的工程建设(shè)，商品房(fáng)预售款监管的(de)具体办法，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部门制(zhì)定。但多年以(yǐ)来(lái)全国(guó)并(bìng)没有统一的预售(shòu)资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城(chéng)市重(zhòng)点监(jiān)管资金(jīn)比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市则按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面积(jī)或者项目工(gōng)程总额报(bào)价计算重(zhòng)点资金。而(ér)事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账户、或进(jìn)入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续(xù)还款。那么(me)，监管账(zhàng)户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过(guò)去房地产大开发时代的高(gāo)周转背景下(xià)，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包方，以工(gōng)程建(jiàn)设(shè)名义，获得监管账户拨付(fù)资(zī)金，再由工程方将(jiāng)资金(jīn)转给(gěi)房(fáng)企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进度所需(xū)。通过这些(xiē)方式(shì)套取的(de)资金，在房企各地项(xiàng)目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金(jīn)统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资金循(xún)环高周转模式，但(dàn)一定(dìng)程(chéng)度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商品房预(yù)售(shòu)制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购(gòu)房者预付资金，一般设有定金(jīn)或预付(fù)款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款比例(lì)相(xiāng)对(duì)较低(dī)，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以定金方式支付，或按工(gōng)程(chéng)进度分(fēn)期(qī)支付(fù)，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种(zhǒng)方式(shì)发放按揭贷(dài)款，一(yī)是按工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保(bǎo)障有两种方(fāng)式(shì)，一是期房(fáng)由政府或第(dì)三方验收合格并提(tí)供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的房款。二是(shì)开发商为(wèi)购(gòu)房(fáng)者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美国(guó)期房定金一定(dìng)期限(xiàn)内无条件返还，最(zuì)低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其(qí)余房款(kuǎn)交付(fù)后(hòu)按揭还款，交(jiāo)付前资金由第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节(jié)，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除定金或(huò)首付外，购房者(zhě)在(zài)房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用(yòng)资(zī)金，购房(fáng)者的定金(jīn)及首付款(kuǎn)由第(dì)三方(fāng)公证(zhèng)行或产(chǎn)权保险公司的信托账户(hù)监管。如(rú)果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金可(kě)通过申(shēn)请仲裁取回(huí)，且(qiě)不承(chéng)担任何(hé)责(zé)任(rèn)与损失。而开发(fā)商在房屋建设过程中的(de)资金全(quán)部(bù)来自银行，银(yín)行(xíng)根据(jù)工程进(jìn)度(dù)向开发(fā)商提(tí)供一(yī)定比例(lì)的(de)贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直(zhí)接损(sǔn)害银行(xíng)利益，银行有充分动机监管开发(fā)商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付时需取得由(yóu)政府相关部(bù)门经审(shěn)查后发放(fàng)的(de)验收凭证，通过验收凭证向银行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期房可(kě)零首付购(gòu)房，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开(kāi)发商(shāng)或购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商(shāng)在项目获批(pī)后即(jí)可(kě)预售(shòu)房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支(zhī)付约(yuē)2000欧的(de)定金并进行(xíng)预约(yuē)公证，签(qiān)订(dìng)合同后(hòu)定金退还。如由于任何(hé)原因不能购买，定金按(àn)照(zhào)德国法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支付(fù)公(gōng)证费和(hé)土地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首付比例，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也采取(qǔ)按工(gōng)期支付房(fáng)款的(de)制度(dù)，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付(fù)节点、比(bǐ)例(lì)因项目而异。一般来说，支付节(jié)点可分为公证(zhèng)后、主体完(wán)工、内部水暖电路完(wán)工、窗户(hù)玻(bō)璃(lí)完工、室内清(qīng)洁(jié)及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支(zhī)付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利率，银(yín)行按施工节(jié)奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给予购房者(zhě)一(yī)定(dìng)使用期限(xiàn)，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对(duì)期(qī)房设计了两种保(bǎo)险，保险的(de)功能是当(dāng)房屋出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保险公司保证开发(fā)商(shāng)赔偿或修复，开发(fā)商破产，由(yóu)保(bǎo)险公司负(fù)责(zé)相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发(fā)商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英(yīng)国预售制(zhì)设(shè)有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖(mài)双方律师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买(mǎi)卖双方均有(yǒu)一名律师(shī)，负责沟通期房交(jiāo)易(yì)中的房(fáng)产、资(zī)金、合同等各(gè)个环节，各(gè)环节内(nèi)容(róng)确认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国设(shè)置(zhì)了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，当(dāng)开发商出现(xiàn)财务、经(jīng)营(yíng)问题时，购房者10％的定(dìng)金(jīn)由保(bǎo)险公司(sī)赔付，而超出(chū)10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合(hé)同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国(guó)采取按工程进度付款的方式(shì)，但是交房前付款比例(lì)相对较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必(bì)须经过房产公证(zhèng)公司的(de)检验(yàn)验(yàn)收后(hòu)才能(néng)交付，交付后(hòu)方(fāng)可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资金监管极为严(yán)格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相(xiāng)关款项过程(chéng)中，由(yóu)买房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在进入开发商账户前(qián)经过(guò)两道关口，有利(lì)于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时(shí)，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例不(bù)超房款的20％，开发商违(wéi)约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本二战(zhàn)结束后由于(yú)房(fáng)屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上(shàng)“一房二卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次(cì)修订，目(mù)前是唯一一部规范(fàn)期房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定金保护方(fāng)面(miàn)，根(gēn)据日本《宅地建物取引业(yè)法(fǎ)》，对购(gòu)房者支付(fù)定金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法律(lǜ)要(yào)求开(kāi)发商必须完(wán)成(chéng)定金保全(quán)措施才可(kě)预售。什(shén)么是定金保(bǎo)全(quán)措施？即(jí)买卖双方签订购房合(hé)同时，开(kāi)发商向金融机构或(huò)指定保证机构或保险机构签订定金保(bǎo)证委托合同(tóng)，设置购房者定(dìng)金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证(zhèng)明书交付给(gěi)购房者。除定(dìng)金外，其他预先支(zhī)付(fù)的购(gòu)房款也受(shòu)该措施保(bǎo)护。若(ruò)开(kāi)发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者(zhě)可凭(píng)保证金证明(míng)书向(xiàng)金融机构或保(bǎo)证机(jī)构(gòu)或(huò)保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付(fù)环节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需(xū)支付最多不(bù)超20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者即可向(xiàng)银行(xíng)申请贷款，但交房(fáng)后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的剩(shèng)余(yú)房款在(zài)交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买(mǎi)方(fāng)资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购(gòu)房(fáng)者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余(yú)款按工(gōng)程进度支付，所有(yǒu)资金进(jìn)银行专门项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发(fā)商有统一的选(xuǎn)购权(quán)合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一步(bù)签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房(fáng)合(hé)同后，购房者需(xū)支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购(gòu)房者(zhě)向银(yín)行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房(fáng)同样(yàng)采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对(duì)期房付(fù)款流程做(zuò)了统一(yī)详细(xì)规定(dìng)，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合(hé)同签订后、地基(jī)完(wán)工、框架完(wán)工、管(guǎn)道门窗等(děng)完(wán)工等，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月供在此(cǐ)过(guò)程中随着放出(chū)贷款(kuǎn)的增加(jiā)而增加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方(fāng)面，购(gòu)房者的(de)订金与(yǔ)付款会存入银行专门的项目(mù)资(zī)金账户，账(zhàng)户资金提取(qǔ)须与房(fáng)屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者(zhě)支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政(zhèng)策(cè)出(chū)手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部(bù)停贷现(xiàn)象，重点是(shì)保(bǎo)交楼保复工保民(mín)生，给予强有(yǒu)力的(de)金融工具支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正(zhèng)常运(yùn)转的房企包括民营企业(yè)，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效(xiào)机制四大关(guān)键是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。定金环节，建立开发(fā)商违约后定金(jīn)保护机制，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶(jiē)段(duàn)，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合(hé)同环(huán)节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷等情况提(tí)供(gōng)充分(fēn)的保障。余款支付环(huán)节，建立按工程进(jìn)度付款(kuǎn)机制或(huò)交(jiāo)房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资(zī)金监管环节，引(yǐn)入独立于(yú)开发商、银行的(de)第三方资金监管机构，或由政府相关部门(mén)直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建(jiàn)立商品房(fáng)保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修(xiū)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消(xiāo)商(shāng)品房预售制是(shì)大(dà)势所趋(qū)。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入(rù)存(cún)量时代，对购房民(mín)众不(bù)公平的预(yù)售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚(chéng)信(xìn)，这才(cái)是对(duì)购房民(mín)众(zhòng)的(de)最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣(liè)币。

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