万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这(zhè)个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国(guó)知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯(sī)”的神秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫集团，也被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到(dào)舆(yú)论(lùn)关注，起因(yīn)中(zhōng)赫(hè)集团成了(le)共同(tóng)债务人被中国信达追债，中国信达为了收回(huí)钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套(tào)万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些(xiē)房子早已售出(chū)，业(yè)主并非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入(rù)房(fáng)产的有(yǒu)钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维(wéi)权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候(hòu)，他(tā)们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能(néng)没你想象(xiàng)的那(nà)么(me)简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨的可能还(hái)是债(zhài)主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的(de)顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友发现，中国信(xìn)达在(zài)京东拍卖上，上架了“北(běi)京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良债权(quán)转让项目”，债权总(zǒng)额(é)高达近47亿，该项(xiàng)目(mù)的(de)抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖(mài)显(xiǎn)示，上述不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目的(de)处(chù)置主体是中(zhōng)国(guó)信达资产管(guǎn)理股份有限公司北(běi)京市分公司（下称中国信达(dá)北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不(bù)良债权(quán)。截至2023年(nián)1月31日，债权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务(wù)人。目前，该(gāi)项目已有1万次(cì)围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起(qǐ)中国信达北分讨债的故事，但实际(jì)上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明(míng)这些房子实际(jì)上都是卖出(chū)去了的，是有人(rén)住的(de)。

　　那(nà)为什(shén)么中国信(xìn)达的拍卖页(yè)面上(shàng)又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能说(shuō)明这些房子根(gēn)本没有网签，也(yě)没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道(dào)证实了(le)上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把(bǎ)这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没(méi)资金解抵押，所(suǒ)以不(bù)能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级(jí)豪(háo)宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业主基本(běn)都是北(běi)京的高端人士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据地产自媒(méi)体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还(hái)有(yǒu)不少中赫集团(tuán)的高(gāo)管、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被(bèi)精准(zhǔn)收割(gē)了(le)！”

　　不过(guò)，如果这些业(yè)主(zhǔ)确实已经支(zhī)付价款并实际占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不(bù)良债权回本的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业主(zhǔ)已经支付价款并实(shí)际占(zhàn)有(yǒu)，但未办理过户手续(xù)的，如(rú)果业主(zhǔ)没有过错(cuò)，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结，已经(jīng)查封的可以向法院提(tí)出执(zhí)行异议申请，请(qǐng)求(qiú)法院解(jiě)除查封，同时可以联合(hé)起(qǐ)诉开发商(shāng)，要求(qiú)退(tuì)还(hái)购(gòu)房款或办(bàn)理(lǐ)房(fáng)产(chǎn)证，并承担(dān)违约责任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月，人民法院(yuàn)报公(gōng)布《最高(gāo)人民法(fǎ)院关(guān)于商品房消费者权利(lì)保护(hù)问题的批(pī)复》，以司法(fǎ)解释的(de)方式明确(què)了(le)购房人的优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费者(zhě)以居住为目的购买房屋并已支(zhī)付全部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先(xiān)于建(jiàn)设(shè)工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其他债权(quán)的(de)，人民法院(yuàn)应(yīng)当予以支持。只支付了部分价款的商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结(jié)前已(yǐ)实际(jì)支付剩余价款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是(shì)说，如果这75套(tào)房子均为“已(yǐ)售(shòu)未网(wǎng)签”，那么(me)这笔(bǐ)不良债权，实际上(shàng)是个(gè)烫(tàng)手山(shān)芋。可(kě)能不(bù)仅不能(néng)卖(mài)出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还会被业(yè)主讨回(huí)去(qù)。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权(quán)公司中国信(xìn)达申请不良(liáng)债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信(xìn)托(tuō)踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示，目前中国(guó)信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华(huá)恒(héng)瑞为中赫(hè)集团旗下子(zi)公(gōng)司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国(guó)金谷(gǔ)国际信(xìn)托(tuō)有限责任公司(sī)成为了(le)唯一股东，后者由(yóu)中(zhōng)国信达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他(tā)房(fáng)企(qǐ)，中赫(hè)集团(tuán)既没有(yǒu)很大规(guī)模，也没有很(hěn)高的国民(mín)知名度，但却(què)在北京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集(jí)团进入北京的(de)第(dì)一个豪(háo)宅项目，2011年(nián)，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达(dá)30万/平(píng)米的天价(jià)，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科(kē)等大型知名房(fáng)企(qǐ)手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北京万柳(liǔ)地(dì)块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论是一(yī)块块从(cóng)荷兰运(yùn)回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是(shì)每(měi)棵成本超6万(wàn)的成年(nián)银杏(xìng)树，还是每平米(mǐ)20万(wàn)元(yuán)的价格，都令业内(nèi)外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西(xī)宸(chén)的缸(gāng)、霄八(bā)的顶儿(ér)、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出(chū)其在北京(jīng)豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对(duì)手(shǒu)是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价(jià)达到惊(jīng)人的36万元/平(píng)米，说明万柳(liǔ)书(shū)院虽(suī)然(rán)已(yǐ)经推出了8年(nián)之(zhī)久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼(yú)台七(qī)号(hào)院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅(zhái)的成功(gōng)奠定了(le)中赫集团的“高端路(lù)线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵(guì)的房(fáng)，拿北(běi)京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次(cì)成为(wèi)被(bèi)执(zhí)行人，被(bèi)执行标(biāo)的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律文(wén)书确(què)定义务，中赫集团(tuán)正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今(jīn)沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在(zài)今(jīn)年年(nián)初“万柳书(shū)院少(shǎo)爷”走红(hóng)之(zhī)时，深蓝财(cái)经就曾(céng)深挖出(chū)背后的(de)中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的(de)开发商(shāng)到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹(jì)跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点，就在于(yú)收购北京国(guó)安。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企纷纷(fē桃胶要怎么泡发最好吃，桃胶要怎么泡发最好吃窍门n)开始(shǐ)了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集(jí)团就尝(cháng)试过多元化业务，先(xiān)后进(jìn)军(jūn)能源市场、团购网(wǎng)站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱(jù)乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接(jiē)着(zhe)在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信(xìn)集团手(shǒu)中拿下(xià)北(běi)京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北(běi)京国安(ān)俱乐部全部股(gǔ)权(quán)。如果北京国(guó)安的估值一直没(méi)变，那么中赫集团拿下北(běi)京国安，总计(jì)花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有(yǒu)人也许会(huì)感叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这(zhè)样，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中(zhōng)的(de)中赫集团股份质押陆(lù)续质押(yā)，据(jù)企查查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出质记录。质权人包(bāo)括海金商业(yè)保理(lǐ)、北京建工、山东(dōng)国际信托、中(zhōng)融信托(tuō)、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主(zhǔ)北京国(guó)安后，不仅(jǐn)国安的经营(yíng)状况(kuàng)没(méi)有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息(xī)显示(shì)，2020年，北(běi)京国安足(zú)球(qiú)俱乐(lè)部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和(hé)周金(jīn)辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中的中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫(hè)的经(jīng)营状况却(què)持续没(méi)有好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团(tuán)被5次列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股(gǔ)东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京(jīng)国(guó)安，目前幸(xìng)免于难。不过在实(shí)控人(rén)都成为老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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