导读

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大(dà)分化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有关中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘(lí)清中国城镇存(cún)量住宅(zhái)真实(shí)情况(kuàng)，据此判断(duàn)中国未来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存(cún)量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑(yí)，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不(bù)到一(yī)成，其中(zhōng)还(hái)包括大量城(chéng)镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办(bàn)公楼、学(xué)校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普显示中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间(jiān)房(fáng)所能满足，它(tā)与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套(tào)设施等因素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数较发(fā)达国家(jiā)还有(yǒu)很大(dà)差距。人均住宅(zhái)间数大(dà)于(yú)1同样不意味着中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测(cè)算发(fā)现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭户均住宅(zhái)的(de)数据，我们根据商(shāng)品住宅(zhái)套数、商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇家庭户(hù)数，计(jì)算(suàn)出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商(shāng)品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然(rán)而事实上中国住宅(zhái)市场供需并不平衡(héng)。

　　国际(jì)数据显示(shì)，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套(tào)户比会大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总(zǒng)人(rén)口的近三成都(dōu)是流动人口，流动人口会选择在大(dà)城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即(jí)便户均一套(tào)房，中国未(wèi)来(lái)地产仍有四大(dà)新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均(jūn)人口规(guī)模缩小，一人户、两人(rén)户占比(bǐ)不(bù)断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来(lái)新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的(de)再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁入(rù)城市的新增住(zhù)宅需求(qiú)有望持(chí)续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)均较发达国家(jiā)有(yǒu)着不(bù)小差距，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是中国地(dì)产黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么当下房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至(zhì)，大分化时代(dài)下地产(chǎn)矛盾则更多(duō)体(tǐ)现在住宅质量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产大分(fēn)化必将(jiāng)体现在不同能级城市(shì)之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披露全(quán)国已有近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市(shì)二(èr)手房挂牌量突(tū)然(rán)激增，引(yǐn)发一阵二手房(fáng)的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到(dào)底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据(jù)并未公(gōng)布，我们无法(fǎ)直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们(men)测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的(de)房子是否真的过(guò)剩了？据(jù)此判断未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全国自然灾(zāi)害(hài)综(zōng)合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城(chéng)乡建设行(xíng)业获(huò)取了(le)全(quán)国(guó)近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑数据(jù)以及80多万处(chù)市政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括(kuò)了(le)大(dà)量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七次人口普查数(shù)据(jù)公布了中国(guó)城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于(yú)1，看似(shì)意味(wèi)着人(rén)人都有房间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)不仅与(yǔ)房(fáng)间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施等因(yīn)素(sù)密(mì)切相关(guān)。单单从人均住(zhù)宅(zhái)间数不(bù)能完全反映出城(chéng)镇居民的居住(zhù)水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是以家庭为单位购(gòu)买(mǎi)成套(tào)住宅，一套设施齐全(quán)的(de)住宅才是(shì)城镇居民(mín)宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅(zhái)，另一类是保障房(fáng)、原(yuán)公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直接(jiē)公(gōng)布城镇(zhèn)住宅数(shù)量。居民住宅相关数据(jù)有两处(chù)可以(yǐ)直(zhí)接公布，一是每(měi)年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数(s无功不受禄什么意思，无功不受禄下一句该怎么回答对方hù)（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们(men)主要用到上述两组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅(zhái)数量极(jí)少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户(hù)均住(zhù)宅套数分三步(bù)走：

　　第一步(bù)，将1999年以来(lái)每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数相加，我们(men)就能(néng)够得到(dào)当前商品住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第二(èr)步，根据(jù)城镇居民拥有的(de)商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住(zhù)宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我们就能够得到城镇户均拥(yōng)有的(de)住宅数(shù)量。

　　具(jù)体计算(suàn)公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确(què)统计。我们利用既有(yǒu)统(tǒng)计(jì)数据，大(dà)致测算得到中国存(cún)量房地产套数，并进一步(bù)推算(suàn)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)的(de)住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品(pǐn)住宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的房地产销(xiāo)售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房(fáng)销(xiāo)售中期房(fáng)占比近9成。本文去(qù)除商品住宅(zhái)累计销售套数里的期房销售，得(dé)到商品住宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数计算为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间(jiān)，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推(tuī)算中国(guó)城镇居民拥有(yǒu)的(de)户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城(chéng)镇居(jū)民的住(zhù)宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住(zhù)宅(zhái)。其中自(zì)建住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商品住宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其他住宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅(zhái)与购买二手房(fáng)加总，得到商(shāng)品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过(guò)去十年变化(huà)幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实(shí)际(jì)变(biàn)化(huà)比例，从而我们(men)估(gū)算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房(fáng)，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利(lì)，已购(gòu)期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达(dá)到(dào)了户均(jūn)一套房的程度(dù)，“户(hù)户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚(shèn)至意味着中国地产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房并不(bù)意(yì)味着(zhe)住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足(zú)因人口(kǒu)流动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日本的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造(zào)成人口净流(liú)入(rù)地的住宅(zhái)市场供不应求，造成房价(jià)或房(fáng)租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省(shěng)际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人(rén)口(kǒu)流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人(rén)口在老家拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工资(zī)吸引打工人，但(dàn)高房(fáng)价迫使打(dǎ)工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房，在高(gāo)房价的大城市租赁一套(tào)房，在(zài)房(fáng)价较低的县城(chéng)购买一套房。所以说户均一(yī)套房无法满足庞(páng)大流动人口的租(zū)赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户(hù)家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依(yī)然有不(bù)少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户(hù)城(chéng)镇居(jū)民住宅是(shì)2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在(zài)着建筑(zhù)结构松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安(ān)全隐患大(dà)等(děng)问题，如电线老(lǎo)化(huà)、管道等基(jī)础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很大(dà)的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没(méi)有独(dú)立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修(xiū)建的(de)老旧(jiù)小区很难满(mǎn)足现代生活(huó)需求，在未来大都会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二(èr)居室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一(yī)居室占比为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭住(zhù)宅户型更小，当(dāng)然(rán)这与城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的(de)需求驱(qū)动力

　　根据(jù)七普数(shù)据(jù)测算，2020年城镇家庭(tíng)户住(zhù)宅存(cún)量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年(nián)间(jiān)农民带房进城和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半(bàn)的家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米无功不受禄什么意思，无功不受禄下一句该怎么回答对方，不及全国人均水(shuǐ)平的一半(bàn)。若去(qù)除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米(mǐ)的家(jiā)庭界定为(wèi)住宅存在(zài)困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除(chú)公摊面积后，中(zhōng)国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变得(dé)明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套房，未来(lái)地产还会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均(jūn)1套(tào)房，看似已(yǐ)经户户有房(fáng)。即便如此，中国人口静态(tài)结构和动态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户(hù)均(jūn)1套住(zhù)宅现实(shí)之下(xià)，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人(rén)口缩小，家(jiā)庭(tíng)户(hù)数(shù)增多，新户购(gòu)房需(xū)求扩张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均人(rén)口数不断下降，六(liù)普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会因户(hù)均人口(kǒu)规模(mó)的缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移导致经济发展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块(kuài)的(de)分化日(rì)益(yì)明(míng)显(xiǎn)，资源和生产(chǎn)要素逐(zhú)步向经(jīng)济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的再集(jí)中吸引着人(rén)口流入。人(rén)口迁移势必(bì)涉(shè)及(jí)到买房(fáng)租(zū)房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为(wèi)72万(wàn)，而出生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然(rán)增加人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和(hé)原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最多。自建(jiàn)房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家庭购买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭购买(mǎi)了(le)商品住宅。租房、购买经济(jì)适(shì)用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和(hé)旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必(bì)会进一步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住(zhù)宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础(chǔ)设(shè)施配套差(chà)、没有或少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活(huó)的环境，背后的(de)改善性需求有待释(shì)放。

　　第(dì)四(sì)，“住上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户(hù)型(xíng)。已有住宅(zhái)家(jiā)庭希望(wàng)提高生活(huó)品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无(wú)论是否考虑(lǜ)乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较其他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与(yǔ)经济水平(píng)有着密切正向联系。随着经济发(fā)展水(shuǐ)平(píng)的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出(chū)现错(cuò)配，这是(shì)过去(qù)二(èr)十年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未(wèi)来将是(shì)住宅(zhái)质(zhì)量的供需冲突。房地(dì)产大分(fēn)化时代(dài)已至，这种分(fēn)化(huà)不单局限于城市能级之间差异，优质小区和(hé)老(lǎo)旧二手房(fáng)之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数(shù)据调(diào)查的是人(rén)，并不是针对住(zhù)宅(zhái)，因此可能(néng)存在统计偏(piān)差。商品住宅(zhái)占比实际值(zhí)可能偏低，其增速(sù)可(kě)能超预期。

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