导读

　　黄(huáng)金二十年(nián)之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步入大(dà)分化(huà)时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持(chí)续(xù)低景气，有(yǒu)关中国(guó)地产是否(fǒu)过剩(shèng)的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查(chá)调查数(shù)据显示城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不(bù)到(dào)一成，其中还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房所能满足(zú)，它与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数较发达(dá)国家还有很(hěn)大差距。人均住宅(zhái)间数(shù)大于1同样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测算发现(xiàn)中国(guó)城镇居民(mín)户(hù)均1套房，其(qí)中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布(bù)中国(guó)家庭户(hù)均住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅(zhái)套(tào)数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户(hù)数(shù)，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户(hù)户有房，然而事实(shí)上中(zhōng)国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，成(chéng)熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流动人(rén)口的租赁和置业需(xū)求(qiú)。全国总人口的近三成都是流(liú)动人口，流(liú)动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍(réng)有四(sì)大(dà)新增需求动力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)规模缩(suō)小，一人(rén)户、两人户占比(bǐ)不断增(zēng)加(jiā)，导致(zhì)家庭户(hù)数增多(duō)。小家庭(tíng)化趋势(shì)将延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区域(yù)经(jīng)济(jì)资(zī)源(yuán)分配的(de)再集中吸引着人(rén)口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑面积(jī)均较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的(de)改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年(nián)之后，当下中国(guó)地产步入大分(fēn)化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去(qù)二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛(máo)盾更多(duō)体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不(bù)足(zú)，这(zhè)是过去二(èr)十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至(zhì)，大分化时代(dài)下地产矛盾则更多体现在(zài)住(zhù)宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将(jiāng)体现(xiàn)在(zài)不同能级城(chéng)市(shì)之间(jiān)，不同(tóng)区域板块之间(jiān)，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激增(zēng)，引发一阵(zhèn)二手房的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担心，中国(guó)的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是(shì)供(gōng)需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存量数据并未公布(bù)，我们无(wú)法直接知晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套(tào)数，回答(dá)当前的房子(zi)是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效(xiào)观(guān)察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量(liàng)过剩(shèng)的(de)直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻发(fā)布会上(shàng)，负责人对(duì)外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市(shì)场(chǎng)看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来(lái)，住(zhù)宅(zhái)占比并(bìng)不大。

　　第七(qī)次人(rén)口普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户(hù)居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数大(dà)于1，看似(shì)意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等(děng)因素密切(qiè)相关。单单从(cóng)人均住宅间(jiān)数不(bù)能完全(quán)反(fǎn)映出城镇居民的居(jū)住(zhù)水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位购(gòu)买成套(tào)住宅，一套设(shè)施齐全的住(zhù)宅才是城(chéng)镇居民宜居(jū)的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅(zhái)的测算(suàn)思路、数(shù)据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民(mín)住宅(zhái)主(zhǔ)要分(fēn)两大类，一(yī)类是(shì)商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数(shù)量(liàng)。居(jū)民(mín)住宅相(xiāng)关数据有两处可以直(zhí)接公(gōng)布，一是每(měi)年商(shāng)品住宅销售套数(shù)（统计局中国的情报机构是什么机构，中国的情报机构叫啥(jú)）；二(èr)是居民住宅来源（人(rén)口普查(chá)数据）。计算中国居(jū)民户(hù)均住宅数量，我们主要用到(dào)上(shàng)述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革(gé)始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数(shù)量(liàng)极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居(jū)民户均住宅套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就能(néng)够得到当前(qián)商品(pǐn)住宅总存(cún)量。

　　第二步，根(gēn)据城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅和非商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，我们就能够得到(dào)城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)=住宅(zhái)总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据(jù)，大(dà)致测算(suàn)得到(dào)中(zhōng)国存量(liàng)房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住(zhù)宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售(shòu)以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房(fáng)占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计(jì)销售(shòu)套数里的(de)期房销售，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅现房套数(shù)计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交(jiāo)房后装(zhuāng)修的(de)时间，取最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数除以(yǐ)家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前(qián)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们需要(yào)进一步(bù)推(tuī)算(suàn)中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据(jù)显示中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购(gòu)买(mǎi)商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假定(dìng)租(zū)赁其(qí)他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的(de)实际(jì)变化(huà)比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末(mò)，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购(gòu)期房(fáng)，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续(xù)交付(fù)使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国(guó)平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭都(dōu)会(huì)拥(yōng)有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套(tào)房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户(hù)均一套房的程度(dù)，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着(zhe)中国地产存量供(gōng)给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意(yì)味(wèi)着住(zhù)宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人(rén)口流动、居民换房等因(yīn)素产生(shēng)的住宅(zhái)需(xū)求。因(yīn)此，成熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本的(de)住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩(hán)国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好(hǎo)一套房，就会造(zào)成人口净流入(rù)地的(de)住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国(guó)的流(liú)动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大(dà)城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年的中(zhōng)国城乡(xiāng)人口流(liú)动调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及南(nán)京(jīng)工作的流动人(rén)口在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资(zī)吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人(rén)口(kǒu)实际上会占据(jù)两(liǎng)套房，在高房价(jià)的大城市租赁(lìn)一(yī)套房，在(zài)房价较低的县城(chéng)购买一(yī)套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不(bù)少(shǎo)老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也(yě)就是(shì)约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年(nián)以前建(jiàn)成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设(shè)施陈(chén)旧，给住(zhù)户的(de)生(shēng)活带来了很大(dà)的不便和安(ān)全隐患，并(bìng)且(qiě)居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老(lǎo)旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数(shù)拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)面积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在(zài)5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满(mǎn)足(zú)现代生活需求，在(zài)未来(lái)大都(dōu)会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居(jū)室(shì)和二居室(shì)，户型偏(piān)小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭住宅户型(xíng)更小，当(dāng)然这与城市(shì)土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的(de)需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住(zhù)宅存(cún)量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农(nóng)民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积小于(yú)均值，近4成(chéng)家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及(jí)全(quán)国人均(jūn)水平(píng)的一半(bàn)。若去除20％的公(gōng)摊，可使用(yòng)的住(zhù)宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积低(dī)于15平(píng)方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标准(zhǔn)算(suàn)的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为(wèi)40平，即人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户(hù)人(rén)数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若(ruò)去(qù)除(chú)公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变(biàn)得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿(yì)的(de)集体户(hù)人口，所需要(yào)的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均(jūn)已(yǐ)然(rán)1套房(fáng)，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动(dòng)态趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产(chǎn)仍有需(xū)求释放(fàng)。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未(wèi)来(lái)城镇住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自于四(sì)个方(fāng)面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数增(zēng)多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均(jūn)人口(kǒu)数不断下(xià)降，六普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二(èr)人户的(de)占比明显上升，人口(kǒu)小家庭(tíng)化趋势将继(jì)续延续，导致户(hù)数会(huì)因(yīn)户(hù)均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城(chéng)市流(liú)入，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的再集中吸引着(zhe)人(rén)口(kǒu)流入。人(rén)口迁移势必涉(shè)及到(dào)买房(fáng)租房，给(gěi)迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增(zēng)长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于人口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最多。自(zì)建房家庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增(zēng)加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房(fáng)和其他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城(chéng)中村和(hé)旧城改造(zào)，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的(de)住宅(zhái)建筑(zhù)面积还(hái)有约81亿平(píng)，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有物(wù)业(yè)管理，居民追求(qiú)美好、宜居(jū)生活的环境，背后的(de)改善性需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更(gèng)大房子”的(de)改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望提(tí)高生活(huó)品质，以小换大(dà)、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济(jì)工作会(huì)议明确(què)指出支持(chí)住宅改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素(sù)，中国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)较其(qí)他国(guó)家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平(píng)有着密切正(zhèng)向联系(xì)。随着经济发展水平(píng)的提高(gāo)，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，供(gōng)需出现错配(pèi)，这是(shì)过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量的供需(xū)冲突。房(fáng)地(dì)产大分化时代(dài)已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的差(chà)异(yì)也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的(de)是人，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在(zài)统(tǒng)计偏差(chà)。商品(pǐn)住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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