5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公募基金为(wèi)代表的机构对于(yú)这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总份(fèn)额均(jūn)较(jiào)4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基(jī)金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获(huò)得增持(chí)，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅(fú)五只(zhǐ)个股(gǔ)分(fēn)别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细(xì)作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公(gōng)募(mù)所持有(yǒu)的(de)房地产行(xíng)业标(biāo)的(de)市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中(zhōng)的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现了三年(nián)来的(de)首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地(dì)产(chǎn)行业的(de)持(chí)股比例(lì)也同(tóng)步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎(hū)在今年一(yī)季度得以延续。数据(jù)统(tǒng)计显示，公募重仓持有房(fáng)地产(chǎn)板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个(gè)股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发(fā)股份、滨江集(jí)团，持(chí)仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产(chǎn)的投资(zī)愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的(de)重仓股中，房地产板块排(pái)名最高的是保利发(fā)展，在(zài)基(jī)金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇(shé)口(kǒu)，排(pái)在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之(zhī)处首先在于几只房(fáng)地产(chǎn)龙头股从排(pái)位上(shàng)看均有(yǒu)退(tuì)步，尤其(qí)是万(wàn)科(kē)最为明显；其(qí)次是金地集团退出百大之列(liè)。但考虑到房地产(chǎn)是复(fù)苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业(yè)销(xiāo)售(shòu)旺(wàng)季，其传导到二级市(shì)场乃至机构持仓上(shàng)还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房(fáng)地产已经进入大分化时代，一二线(xiàn)城市好(hǎo)于三四线城市。而映(yìng)射(shè)到(dào)二级市场(chǎng)投资(zī)上，配置(zhì)房地产(chǎn)行业(yè)轻松收(shōu)获行(xíng)业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房(fáng)地(dì)产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟期或者衰退(tuì)期(qī)的行业，传统认(rèn)知上没有什么投资机会的。但(dàn)在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类(lèi)似的行业也出现了一(yī)些(xiē)机会，背后的逻(luó)辑是供给(gěi)侧(cè)发生(shēng)了更大的变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名的上(shàng)海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再出(chū)现了，2022年(nián)光是居民(mín)存款(kuǎn)数量增加了(le)15万亿元。中国(guó)存量(liàng)有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地(dì)产的(de)更(gèng)新，也有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端(duān)还需要(yào)有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房地(dì)产研(yán)究员(yuán)吕功绩(jì)也(yě)指出(chū)：“时至(zhì)今(jīn)日，无论从城(chéng)镇(zhèn)化(huà)的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告(gào)别住房短缺时代(dài)，而目前居民的杠(gāng)杆率和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以(yǐ)及过快上(shàng)行的(de)房价，因(yīn)而行业高增的(de)时代已经过去，未来行业的需(xū)求或将回(huí)落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就(jiù)很容易出(chū)现(xiàn)信(xìn)用风(fēng)险问题（类(lèi)似2022年的民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行业进入到供给(gěi)侧出清的过程。这个(gè)过(guò)程中，综(zōng)合(hé)竞争力强的(de)公司就能够(gòu)通过大鱼吃(chī)小鱼的(de)方(fāng)式，获(huò)得市占率的提升。当行(xíng)业(yè)需(xū)求见顶回落时，行业的(de)贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投资(zī)机会，机会在于城(chéng)市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资(zī)，就(jiù)是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是(shì)基于这样的(de)认识转变(biàn)，精耕(gēng)细作个股成(chéng)为公募乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优(yōu)质区域性(xìng)标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类(lèi)标(biāo)的股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间段(duàn)恰(qià)好(hǎo)排名前(qián)五的公(gōng)司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上实发(fā)展的主营业务为房地产开发与经营。公司(sī)的主要产品及服务为房地产(chǎn)销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，各(gè)类机(jī)构都有(yǒu)对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括公募的(de)上银(yín)基金(jīn)、私(sī)募的迎(yíng)水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身(shēn)前十的行列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利(lì)润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公(gōng)司后(hòu)疫情时(shí)代出租(zū)率复(fù)苏至近年来最高，另(lìng)一方(fāng)面(miàn)则是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积(jī)约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩(jì)势(shì)头向好背景下(xià)，自然也吸(xī)引了知名机构(gòu)在其中(zhōng)持续驻足(zú)。从第(dì)一季度(dù)十(shí)大(dà)流(liú)通股股东来看，知名(míng)私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两(liǎng)只(zhǐ)产品杀入前(qián)十。同时榜单中(zhōng)还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资局(jú)，其(qí)当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的(de)地产公司(sī)，一(yī)季报交(jiāo)出(chū)的也是一份报喜(xǐ)的成绩(jì)单：首季公司实现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两(liǎng)只公募(mù)指基(jī)首季新杀入十大(dà)流通(tōng)股股东行列(liè)。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的(de)机(jī)构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析(xī)：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质(zhì)土(tǔ)地供给较(jiào)多（券商测(cè)算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁(chèn)机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的(de)拿地(dì)力度（拿地金(jīn)额/销售金额(é)）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他房(fáng)企的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融(róng)资成本(běn)看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的(de)销售，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国(guó)企地(dì)产股或存在(zài)发展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结(jié)构性机会依然(rán)存在(zài)，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库存的(de)优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营能(néng)力的(de)多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产公司也(yě)是更(gèng)有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在(zài)这一轮行业(yè)出(chū)清的过程(chéng)中，央(yāng)国企相(xiāng)较于民企(qǐ)来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特(tè)估(gū)的角度从中长期的(de)维度(dù)看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金(jīn)流创造能力，以此带来估(gū)值中枢的提升(shēng)，应该关注(zhù)估值(zhí)相对较低，企业(yè)自(zì)身资产(chǎn)的(de)质量好、运营能力强、可以创造持(chí)续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行(xíng)业普(pǔ)涨的(de)概率(lǜ)比较低，行(xíng)业内部将出(chū)现分化，要关注将受益于行业集(jí)中度提升的(de)头部公司。”星(xīng)石投资(zī)首席研究官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或(huò)许还是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇(shé)口等国(guó)资背景龙头前途(tú)更为光明(míng)。不过国(guó)投瑞银基金(jīn)投资(zī)部副总监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要(yào)客(kè)观地去持续(xù)观察国企(qǐ)央企在三(sān)个方面是否可以维持，首先是融资成本保持低(dī)位(wèi)，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿(ná)地份额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需要多给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对于(yú)2022年的(de)业绩(jì)出现的(de)整体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季度(dù)的业(yè)绩分(fēn)化更(gèng)趋(qū)明显，保利(lì)发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实(shí)现了业绩的回正(zhèng)，甚至是(shì)较大增(zēng)速的增(zēng)长(zhǎng)。而(ér)这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析(xī)表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是因为(wèi)过去两(liǎng)三年时(shí)间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企不(bù)怎么投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持(chí)续性(xìng)地(dì)拿地，且(qiě)主要集中(zhōng)在核心城(chéng)市，投(tóu)资力度较大(dà)。投资(zī)的驱动能够推(tuī)动房企销(xiāo)售业绩的(de)增长，从而在(zài)2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复(fù)苏(sū)过程中(zhōng)，还面临着一些不确(què)定性。其实(shí)整个市场从四月份(fèn)开(kāi)始又(yòu)在往下掉(diào)。除了(le)杭(háng)州、成都等(děng)极个别(bié)城市(shì)四月环比三(sān)月相(xiāng)对(duì)表现较好之外，包括(kuò)北京(jīng)、上(shàng)海在内(nèi)的绝大多数城(chéng)市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现(xiàn)在五月的市场表(biǎo)现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济(jì)状况(kuàng)、收(shōu)入(rù)情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去库存(cún)压(yā)力、企业的(de)资(zī)金面压力，可能(néng)会出现，到六月份房企为了(le)半年(nián)报冲业(yè)绩出现市(shì)场(chǎng)的短(duǎn)期反(fǎn)弹外的(de)一相遇时间的公式 相遇时间怎么求个市(shì)场(chǎng)乏力现象。也就是说相遇时间的公式 相遇时间怎么求，第二季(jì)度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投(tóu)资董事(shì)长陈(chén)昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及其(qí)上下游产(相遇时间的公式 相遇时间怎么求chǎn)业(yè)链的复苏速度都比想象的要慢(màn)很多(duō)，我们要多给一些耐心，这(zhè)个(gè)时候，在(zài)房地(dì)产以及上(shàng)下游就不(bù)是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数(shù)的、做得比(bǐ)同行(xíng)好得多的企业(yè)，会伴随(suí)整个行业(yè)的(de)弱复苏，业绩会逐步(bù)体(tǐ)现出来(lái)。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地去等待它的基(jī)本(běn)面不断(duàn)地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为(wèi)举(jǔ)例(lì)分析，不做(zuò)买(mǎi)卖(mài)推荐(jiàn)。）

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