5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构(gòu)对于这一板(bǎn)块已经在(zài)悄然布局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地方国企央(yāng)企获得(dé)增持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红(hóng)利(lì)时(shí)代(dài)已过 精耕细作成(chéng)共(gòng)识(shí)

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地(dì)产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色，但公募(mù)所持房地(dì)产公(gōng)司市(shì)值在股票资(zī)产中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值(zhí)更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一(yī)数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对房地(dì)产行业(yè)的持股(gǔ)比(bǐ)例(lì)也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季度得以延续。数(shù)据统计(jì)显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别(bm开头的姓氏都有哪些，m开头的姓氏中文名ié)为保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇(shé)口、万科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有(yǒu)集中于龙头(tóu)的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公(gōng)募基金(jīn)一(yī)季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股中，房(fáng)地产板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在(zài)基金重仓(cāng)第(dì)33位(wèi)。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙头股万(wàn)科(kē)A排在第96位。对比去年(nián)四季(jì)报，变化之处(chù)首先在于(yú)几只房地产龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤其是(shì)万(wàn)科最(zuì)为明显；其(qí)次是(shì)金地集(jí)团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上(shàng)最(zuì)后一环(huán)，且(qiě)首季并非行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机(jī)构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的(de)是，经济圈判断(duàn)房地产已经(jīng)进入大分化(huà)时代，一二线城市好于三(sān)四线城市。而映射到二(èr)级市场(chǎng)投(tóu)资上，配置房地产行业(yè)轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括(kuò)房地产m开头的姓氏都有哪些，m开头的姓氏中文名(chǎn)等几类行(xíng)业(yè)在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统(tǒng)认知上没(méi)有什么投(tóu)资机会的。但(dàn)在这几年特殊的(de)行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一(yī)些机会(huì)，背后的(de)逻辑是供给侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿具(jù)名(míng)的(de)上海(hǎi)公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也(yě)有公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的(de)年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居(jū)民存款数量(liàng)增加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿平方米建筑(zhù)面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的(de)政策出来(lái)去刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地(dì)产研究员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无论(lùn)从城镇化的进程，还(hái)是人(rén)均(jūn)住房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而目前居民的(de)杠杆率和(hé)房(fáng)价收(shōu)入也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过(guò)快上(shàng)行的房价，因而行业(yè)高增的时代已经(jīng)过去，未来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容易出现信用风险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年的(de)民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清(qīng)的过程(chéng)。这(zhè)个过(guò)程中，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的公司就能够通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼(ym开头的姓氏都有哪些，m开头的姓氏中文名ú)的方(fāng)式，获得(dé)市(shì)占(zhàn)率的提升。当(dāng)行业需(xū)求见顶回(huí)落时(shí)，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经过去了，但(dàn)不代表没有投(tóu)资机(jī)会，机会(huì)在于城市、位置(zhì)、产品的阿(ā)尔法，而对应到(dào)股票投(tóu)资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认(rèn)识转变，精耕细作(zuò)个股成为公募(mù)乃至整体机(jī)构(gòu)的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标(biāo)的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个(gè)股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标(biāo)的股(gǔ)中，本月(yuè)以(yǐ)来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名(míng)第一的上实发展，五一假期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日(rì)、5日(rì)连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基(jī)本面来看，上实发展的(de)主营业务(wù)为房地产开发(fā)与经营(yíng)。公(gōng)司(sī)的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物业(yè)管理服(fú)务、工程项目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看，各(gè)类机构都有对其(qí)布局(jú)的(de)例子。以3月31日时(shí)的(de)首季(jì)十大(dà)流通股股(gǔ)东来看， 具体包括(kuò)公募的上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城资(zī)产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时(shí)排(pái)名第二的(de)浦(pǔ)东金桥也(yě)是上海本地房企，其(qí)第一季度的收入(rù)利润规模大(dà)幅(fú)度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司后疫情时(shí)代出(chū)租(zū)率复(fù)苏(sū)至(zhì)近年来最(zuì)高，另一方(fāng)面则是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引了(le)知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第一季度十大(dà)流通股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)，知名私募高毅(yì)邓(dèng)晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也(yě)是连续第(dì)三(sān)个(gè)季度他(tā)有的两只产(chǎn)品杀入前十(shí)。同时(shí)榜单中(zhōng)还有一(yī)支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当(dāng)季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海(hǎi)区域(yù)性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳的地产公(gōng)司，一季(jì)报交出的(de)也是一(yī)份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七位，富(fù)国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经(jīng)历过行(xíng)业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的(de)价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券(quàn)商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前(qián)房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受(shòu)限(xiàn)于信用问题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机获取低(dī)成本土地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地力(lì)度（拿地金(jīn)额/销(xiāo)售金额）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆(gān)率较低，净(jìng)负(fù)债率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而其他房企(qǐ)的净负(fù)债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资成本(běn)不断(duàn)下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头(tóu)房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在(zài)当前中(zhōng)特(tè)估(gū)的浪潮下(xià)，央国(guó)企地(dì)产股或存在发(fā)展的(de)大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结(jié)构性机会依然(rán)存在(zài)，少部分公司尤其是(shì)央企(qǐ)占据(jù)显著优势，其(qí)主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库存的优势。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成(chéng)本，优质的开(kāi)发资源(yuán)和良(liáng)好的不动产资产运营能(néng)力的多(duō)重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相(xiāng)较于民(mín)营(yíng)地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债权债务关系(xì)等(děng)问题，市场对民营房开企业的资产会有(yǒu)更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮行业(yè)出清的(de)过程中，央(yāng)国企(qǐ)相较于民企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的(de)角度从中长期的(de)维度看，行(xíng)业的(de)逻辑在于(yú)集中度提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速(sù)发展阶段更稳定(dìng)且可预期(qī)的盈利和现金流创造能力，以此带来(lái)估值(zhí)中枢的提升(shēng)，应该关(guān)注估值相对(duì)较低，企业(yè)自身资产的质量(liàng)好、运营能力强、可(kě)以创造持(chí)续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概(gài)率比较低(dī)，行业内部将出现分化，要关注将受(shòu)益(yì)于行业(yè)集中度(dù)提升的头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思(sī)路的(de)话，或许还是保(bǎo)利(lì)发展、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口等国资背景龙(lóng)头前途更为光明(míng)。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基金投资部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国(guó)企(qǐ)央企在三(sān)个方面是否(fǒu)可以维持(chí)，首先是融(róng)资(zī)成本保持低位，其次是销售份额持续提(tí)升，再次是拿(ná)地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业(yè)绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的(de)回(huí)正，甚至(zhì)是较(jiào)大增(zēng)速的(de)增长(zhǎng)。而(ér)这些(xiē)公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善(shàn)的房(fáng)企(qǐ)，主要是(shì)因为(wèi)过去两三(sān)年时(shí)间，尤(yóu)其(qí)是在(zài)2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中在核心城市，投资(zī)力(lì)度较(jiào)大。投资的驱动能(néng)够(gòu)推(tuī)动房企(qǐ)销售业(yè)绩的(de)增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢(huī)复但仍处于调(diào)整的过程中，能够保有一个(gè)正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一(yī)些不确定(dìng)性(xìng)。其实(shí)整个市(shì)场从四月份开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉。除了(le)杭州(zhōu)、成都等极个(gè)别城市四月环比(bǐ)三月相(xiāng)对表现(xiàn)较(jiào)好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数(shù)城(chéng)市都出现环比下滑(huá)的情况。而现在五月的(de)市场表现也(yě)不太乐(lè)观。按照现在的经(jīng)济状况、收入(rù)情况，以及市场的去库(kù)存(cún)压力、企业的资金面压(yā)力，可能会出(chū)现，到(dào)六月份房(fáng)企为了半(bàn)年报冲业(yè)绩出现市场的短期(qī)反弹外的一个市(shì)场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三(sān)季度增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下游产业链的复苏(sū)速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多(duō)给一些耐(nài)心，这个(gè)时候，在房(fáng)地产(chǎn)以及上(shàng)下游就(jiù)不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但(dàn)这也意味着，只有极为少数(shù)的、做得比同行(xíng)好得多的企业，会(huì)伴随(suí)整个行(xíng)业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现(xiàn)出来(lái)。所以只(zhǐ)能耐心(xīn)地(dì)去(qù)等待它的基(jī)本面不(bù)断地凸显(xiǎn)出来，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅为举例(lì)分析，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

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