5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基金为代(dài)表(biǎo)的机构对于(yú)这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的(de)总份额均(jūn)较4月28日时(shí)有小幅(fú)增(zēng)长。根据基金一季(jì)报统计(jì)，龙头与地(dì)方国企央(yāng)企获得(dé)增(zēng)持，持仓数(shù)量占(zhàn)流通股比重(zhòng)增幅五只个股(gǔ)分别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作(zuò)成共识(shí)

　　从公(gōng)募(mù)基金对房(fáng)地产的(de)配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表现出色，但公募(mù)所持(chí)房地产公(gōng)司市(shì)值(zhí)在(zài)股票(piào)资产中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更(gèng)是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于(yú)出现了(le)三年来的首次回(huí)升(shēng)，年底这一(yī)数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对房地产行业的持股比例(lì)也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持有房(fáng)地产板块一季度市(shì)值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个(gè)股分别为保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块比重合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公(gōng)募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募(mù)基金(jīn)一季报(bào)汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板块排(pái)名(míng)最高的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报(bào)，变化(huà)之处首先在于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙(lóng)头股从排位上看bjd娃娃是用什么做的 bjd娃娃可以一起睡吗均有退步，尤其是万科最为明(míng)显；其次是(shì)金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地(dì)产是复(fù)苏(sū)链(liàn)上(shàng)最后(hòu)一环(huán)，且首季并非行业(yè)销售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到(dào)二级市(shì)场乃至机(jī)构持仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判(pàn)断房(fáng)地产已经进入大(dà)分化(huà)时代，一二(èr)线城市(shì)好于三四线城市。而映(yìng)射(shè)到(dào)二级(jí)市场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业贝塔的(de)红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类，包括房(fáng)地(dì)产(chǎn)等几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统认知(zhī)上没有什么投资(zī)机会的。但在(zài)这几年特殊的行(xíng)情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行(xíng)业(yè)也出现了(le)一些机会，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了(le)更大的(de)变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募(mù)基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业(yè)前几(jǐ)年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难再出现了(le)，2022年光(guāng)是居民存(cún)款(kuǎn)数(shù)量增加(jiā)了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政(zhèng)策出来(lái)去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时(shí)至(zhì)今日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短(duǎn)缺时代(dài)，而(ér)目(mù)前居民的杠杆(gān)率和房价收(shōu)入(rù)也不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时(shí)代(dài)已经过去(qù)，未来行业的需求(qiú)或将回落(luò)，在此过程中(zhōng)，伴随(suí)着(zhe)地产的(de)高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风险问(wèn)题(tí)（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需求(qiú)见顶回(huí)落时(shí)，行(xíng)业的贝(bèi)塔(tǎ)已经过去了，但不代表(biǎo)没(méi)有投(tóu)资机会，机会在(zài)于城市(shì)、位(wèi)置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基(jī)于这(zhè)样的(de)认识转变，精耕细(xì)作个股成为公募(mù)乃至(zhì)整体(tǐ)机(jī)构的务(wù)实(shí)之(zhī)举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优(yōu)质区(qū)域性标(biāo)的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板(bǎn)块个股，在纳入(rù)统(tǒng)计(bjd娃娃是用什么做的 bjd娃娃可以一起睡吗jì)的(de)124只房地产(chǎn)类(lèi)标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上(shàng)涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前(qián)五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一假期(qī)归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交易(yì)日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该股(gǔ)的基本面来看(kàn)，上实发展的主(zhǔ)营(yíng)业务为房地产(chǎn)开发(fā)与经营。公司的(de)主要产品(pǐn)及服务为房(fáng)地产销售、房(fáng)地(dì)产(chǎn)租赁、物业(yè)管理服务(wù)、工(gōng)程项目(mù)、酒店经营。从业绩(jì)数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通股股东(dōng)来看，各类机构都有对其(qí)布(bù)局的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首季十大(dà)流通股股(gǔ)东来(lái)看， 具体包括公募(mù)的上银基金(jīn)、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公司(sī)等都(dōu)跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其(qí)第一(yī)季度的收入(rù)利(lì)润(rùn)规(guī)模大幅度复苏。究其(qí)原(yuán)因，一方面(miàn)是该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近(jìn)年来最高，另一方(fāng)面(miàn)则是公司拿地(dì)结(jié)算持(chí)续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面(miàn)积约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然(rán)也吸引(yǐn)了知名机构在其中持(chí)续驻(zhù)足。从第(dì)一季(jì)度十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，知名(míng)私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十中，这也是(shì)连续第三个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前(qián)十(shí)。同时榜单中还(hái)有一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局，其(qí)当季还小幅(fú)增加了持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上海区域性地产公司外，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳(zhèn)的(de)地产公司，一(yī)季报交出的也(yě)是一份报喜(xǐ)的成绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司(sī)股东(dōng)的净利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相关(guān)人士分(fēn)析：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给(gěi)较(jiào)多（券商(shāng)测(cè)算对应潜(qián)在(zài)毛利率在25％以(yǐ)上，目(mù)前房企的(de)利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数房(fáng)企受限(xiàn)于(yú)信(xìn)用问题或者资金紧(jǐn)张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本(běn)土地，龙头房企的(de)拿地力度(dù)（拿地(dì)金额/销售金额）基(jī)本(běn)在30％以上；从(cóng)融资(zī)上看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较低(dī)，净负债(zhài)率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而其(qí)他房企的净负(fù)债率普(pǔ)遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限(xiàn)，从融(róng)资成本看，龙头(tóu)房(fáng)企的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年(nián)的销售(shòu)，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展的大好机(jī)会。中信证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业的(de)结(jié)构性机会依(yī)然存在(zài)，少部分公司尤(yóu)其(qí)是央企占(zhàn)据(jù)显著优(yōu)势，其主要又体现为库存(cún)的(de)优(yōu)势。央企地(dì)产(chǎn)公(gōng)司(sī)，现阶段表现出较低的融资(zī)成本，优质的开发资源和良好的不动(dòng)产资(zī)产运营能力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特估，国(guó)央企(qǐ)相(xiāng)较于(yú)民营地产公司也是(shì)更有(yǒu)优势(shì)的(de)。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地(dì)资源债权债(zhài)务关系等问题，市(shì)场对(duì)民营房开企业的资(zī)产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出清的(de)过程中，央国(guó)企相较于民企来说(shuō)估(gū)值的(de)修复(fù)更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的(de)维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质(zhì)量发(fā)展阶(jiē)段，具备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可(kě)预期(qī)的盈利(lì)和(hé)现金流创(chuàng)造能力(lì)，以(yǐ)此带来估值(zhí)中枢(shū)的提(tí)升，应该关注(zhù)估值(zhí)相对较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运(yùn)营能(néng)力(lì)强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行业普涨的(de)概率比(bǐ)较(jiào)低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关(guān)注将受(shòu)益于行(xíng)业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石投(tóu)资首席研(yán)究官方磊也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思路的话，或许(xǔ)还(hái)是保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国资背(bèi)景龙头前途更为光(guāng)明(míng)。不过(guò)国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需(xū)要客观地去持续观(guān)察国(guó)企央企在三(sān)个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本保持(chí)低位，其次是(shì)销售份额持续(xù)提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房(fáng)企营收、净利均实现(xiàn)了(le)业绩(jì)的回正，甚至是(shì)较(jiào)大增速的增长。而这些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现(xiàn)明显改善的房企，主要(yào)是因为过(guò)去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房(fáng)企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投(tóu)资(zī)的驱动能够推(tuī)动房企销售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而(ér)在(zài)2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调整的(de)过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提(tí)醒表示，在(zài)房地(dì)产的复苏(sū)过程中，还面临着(zhe)一些不(bù)确定性。其(qí)实(shí)整个市场(chǎng)从四月(yuè)份(fèn)开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城(chéng)市四月环比三月相对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城市(shì)都出现环比下(xià)滑的情况。而(ér)现在五月的市场表(biǎo)现(xiàn)也不太乐(lè)观。按(àn)照现在的(de)经(jīng)济状况(kuàng)、收入(rù)情况，以及市场的(de)去库存压(yā)力、企(qǐ)业的资金(jīn)面压力(lì)，可能会(huì)出现(xiàn)，到六月(yuè)份房企(qǐ)为了半年报(bào)冲业(yè)绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季(jì)度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投(tóu)资(zī)董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在(zài)整(zhěng)个房地产以及其上下游(yóu)产(chǎn)业(yè)链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢(màn)很多(duō)，我们(men)要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上下游就不(bù)是赚快钱的时候(hòu)，只能(néng)赚(zhuàn)他基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的(de)企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业(yè)绩会逐(zhú)步(bù)体现出来(lái)。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地去(qù)等(děng)待(dài)它的基本面不断地凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要时间(jiān)。

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　　（本文(wén)已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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