万柳书院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的(de)意(yì)外走红，让这个位于北京(jīng)海淀的(de)豪宅被全国(guó)知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神(shén)秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书(shū)院再次受(shòu)到舆论(lùn)关(guān)注(zhù)，起因中赫集团(tuán)成了(le)共(gòng)同债务人被(bèi)中(zhōng)国(guó)信达(dá)追债，中(zhōng)国信(xìn)达(dá)为了收回钱款(kuǎn)不得不(bù)将中赫抵(dǐ)押的75套万(wàn)柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是(shì)，这些(xiē)房子早已售出，业主(zhǔ)并非中(zhōng)赫集团，那(nà)些真正斥巨(jù)资购入房(fáng)产(chǎn)的有钱人，房(fáng)子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到(dào)这些业主的(de)维(wéi)权(quán)信息，难怪有网友(yǒu)调(diào)侃：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象的(de)那么简单(dān)。

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　　富人被精(jīng)准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是(shì)债(zhài)主

　　“北(běi)京豪(háo)宅(zhái)的尽(jǐn)头是万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁都没想(xiǎng)到，这个(gè)位于(yú)海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖上，上架了(le)“北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限(xiàn)公司不(bù)良债权转让(ràng)项目(mù)”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述不(bù)良债(zhài)权转让(ràng)项目的处(chù)置主体(tǐ)是中(zhōng)国(guó)信达资产管理股份有限公(gōng)司北京市分公司（下称(chēng)中(zhōng)国信达北分），处置的是(shì)对(duì)北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元(yuán)人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公(gōng)司是(shì)共同(tóng)债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一(yī)起中国信达北(běi)分讨债的故事，但(dàn)实际(jì)上(shàng)，75套豪宅的背后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报(bào)道，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报(bào)道属(shǔ)实，说明这(zhè)些房(fáng)子实际上都是(shì)卖出(chū)去了(le)的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页(yè)面(miàn)上又注明(míng)这(zhè)75套房子是“未出(chū)售”的状态(tài)呢？只能说(shuō)明这些房(fáng)子(zi)根本没有网签(qiān)，也(yě)没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第(dì)一财经(jīng)的报道证实(shí)了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还(hái)没资金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪(háo)宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的业(yè)主基本都是北京的(de)高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也(yě)是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦(guà)女”爆(bào)料，万柳书院(yuàn)的业(yè)主中，还有不少中赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这(zhè)些业主确实已经支付价(jià)款并实际占有，那(nà)么，中国信达转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良债(zhài)权(quán)回本的愿(yuàn)望，或将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行中，业主已经支付价款并(bìng)实际占有，但未办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不(bù)得查封、扣(kòu)押(yā)、冻(dòng)结，已经查封的可(kě)以(yǐ)向法院提出执行异议(yì)申请(qǐng)，请(qǐng)求法院解除(chú)查封(fēng)，同时可以联合起诉开发商，要(yào)求(qiú)退还购(gòu)房(fáng)款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院(yuàn)报公(gōng)布(bù)《最高人民法院(yuàn)关于商品(pǐn)房消费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释(shì)的方式明确(què)了购房(fáng)人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者(zhě)以居住为(wèi)目的购买房屋并已支(zhī)付全(quán)部价(jià)款，主张其房屋交付请求权(quán)优先于建设工程(chéng)价(jià)款优先受偿权、抵押权以及其他(tā)债权的，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支(zhī)付了部分价款(kuǎn)的商(shāng)品房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前(qián)已(yǐ)实际支付剩(shèng)余(yú)价款的，可以适用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果这75套房子均为(wèi)“已售未(wèi)网签”，那么(me)这(zhè)笔不良债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫(fū)人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司中(zhōng)国(guó)信达(dá)申请不良(liáng)债(zhài)权转让，可(kě)以追溯(sù)到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达已经(jīng)成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中赫集团旗下(xià)子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际信托有(yǒu)限责任公司成为了唯一股东，后者由(yóu)中国信达资产管理股份有限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商(shāng)，相(xiāng)较其他(tā)房(fáng)企(qǐ)，中赫集团(tuán)既没有很大规模，也没(méi)有很高(gāo)的国(guó)民(mín)知名度(dù)，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号(hào)院(yuàn)，作为(wèi)中赫集团(tuán)进入北(běi)京的第(dì)一个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万(wàn)/平(píng)米的天(tiān)价，成(chéng)为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利(lì)、万科等大型知(zhī)名房企(qǐ)手(shǒu)中，抢下(xià)了北京万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一块块从荷(hé)兰运(yùn)回来(lái)的灰(huī)砖垒起来(lái)的五米高墙(qiáng)，还(hái)是每(měi)棵(kē)成本超6万的成年银杏树(shù)，还是每平(píng)米(mǐ)20万(wàn)元的价格，都令(lìng)业内外震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰(chén)院(yuàn)的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可(kě)看出其在北京(jīng)豪宅(zhái)圈的(de)地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有名(míng)的(de)融创观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法拍(pāi)房(fáng)，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到(dào)惊人(rén)的36万元/平米，说明(míng)万柳书(shū)院虽(suī)然(rán)已经推出了(le)8年之久(jiǔ)，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了(le)不少知名人(rén)士，如知名(míng)演(yǎn)员(yuán)宋丹丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼台(tái)七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在万(wàn)柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房(fáng)，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪(háo)宅(zhái)开发(fā)商光环(huán)的背(bèi)后，这(zhè)个(gè)地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯(sī)”却多次成为被执行人，被(bèi)执行标(biāo)的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而(ér)拒不履行生效(xiào)法律文书确定义(yì)务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦(lún)落到这个地步，其实是有迹(jì)可循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就(jiù)曾(céng)深挖出背后的中赫集团(tuán)，发(fā)现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金(jīn)辉的(de)人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追(zhuī)根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收购北(běi)京国安(ān)。

　　近十年(nián)来(lái)，房企(qǐ)纷纷开始了多元化(huà)转型，但转(zhuǎn)型之路并(bìng)不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫(hè)集团就(jiù)尝试过多元化(huà)业务(wù)，先(xiān)后(hòu)进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型(xíng)的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资(zī)本退出后(hòu)，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿(yì)元参(cān)股(gǔ)国安足球(qiú)俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集(jí)团手中拿下北京国(guó)安俱乐(lè)部36％股权(quán)，至此拿(ná)下北京国安(ān)俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国(guó)安的估(gū)值一直没变，那么(me)中赫集团(tuán)拿下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿(yì)。

　天兵天将指哪个生肖，天兵天将指哪个生肖的动物　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样(yàng)，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集(jí)团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)质(zhì)押陆续质押，据(jù)企查查显(xiǎn)示，目前中赫集(jí)团(tuán)共有11条股权(quán)出质记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东(dōng)国(guó)际信托(tuō)、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而(ér)，入主北(běi)京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团(tuán)也被拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京(jīng)产权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐(lè)部实现(xiàn)营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫(fū)妇还在持(chí)续质押手中的中赫集团(tuán)股份，但(dàn)国安和(hé)中赫(hè)的经营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集(jí)团被(bèi)5次列被执行人，执行标的高达11亿，北(běi)京(jīng)国(guó)安(ān)也3次与中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)、及中(zhōng)赫集团股东(dōng)周(zhōu)金(jīn)辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过在实(shí)控人都成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又(yòu)如(rú)何能独善(shàn)其(qí)身？

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