一线城市，也不端着了。

　　昨(zuó)天(tiān)，深(shēn)圳取消二手(shǒu)房指导价的(de)消息在(zài)房产圈刷屏(píng)了。

　　这条消息为什么这么重要？首先二手房(fáng)指(zhǐ)导价(jià)被称为(wèi)“核弹级”政(zhèng)策，其次(cì)深圳几乎是最后一个(gè)还在“认真”实(shí)施这条政策的城市(shì)，最后深圳是(shì)房(fáng)价(jià)前三的核(hé)心城市。所以，深圳的一举一动都具有(yǒu)风向标意义(yì)。

　　有分(fēn)析人士指(zhǐ)出，深圳二手房指导价如果取消，首先有利于深圳二手房回暖，然(rán)后(hòu)二手房回暖有利于深(shēn)圳楼市总体回暖，最后深圳楼市回(huí)暖有利于(yú)全国楼市回暖....

　　看吧，这妥妥的“蝴蝶效应(yīng)”。

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　　“核弹调控(kòng)”退出？

　　昨天，深圳(zhèn)疯传(chuán)“二(èr)手房指导价”正式结(jié)束。传言称(chēng)：二手房贷款不按(àn)官方参考价（指(zhǐ)导价），银行核定房价以(yǐ)网签备案价和评估价(jià)孰低(dī)为准(zhǔn)。

　　自此，参考价(jià)真正变成(chéng)了“参考价(jià)”。

　　目(mù)前(qián)没(méi)有看(kàn)到官(guān)方文件。据证券时(shí)报(bào)21日消息，目前(qián)深圳(zhèn)多家大行表(biǎo)示“尚未接到正式通知，目前仍(réng)按(àn)参考价办(bàn)理按揭”。所以还(hái)需(xū)要持续的关注。

　　易(yì)居研究院研究总(zǒng)监严(yán)跃进认为，本次政策(cè)大概率为真，更多体现(xiàn)为银行贷款等领域(yù)按(àn)照(zhào)新的规则进行，但不会(huì)出(chū)台正式文件(jiàn)。

　　有时(shí)候，有些事情，是不用发文件的。毕(bì)竟可以“窗(chuāng)口指(zhǐ)导”。

　　2021年2月8日，深圳楼市(shì)二手房指导价横空出(chū)世。当时，深圳一口气公布(bù)了全市(shì)3595个小(xiǎo)区的参考价，很多南山、福田(tián)、宝(bǎo)安(ān)中(zhōng)心区的(de)高价盘，直(zhí)接按照当时的市场价(jià)打了5折、6折来“指导”，银(yín)行(xíng)只能按照(zhào)指(zhǐ)导价来计算首付、发放(fàng)贷款(kuǎn)。

　　当时(shí)大(dà)家还不觉(jué)得厉害，但经(jīng)历了(le)这两年的痛(tòng)苦(kǔ)，才深知为啥叫做(zuò)——“核弹(dàn)级”。

　　举个(gè)例子(zi)，市(shì)场(chǎng)价(jià)1000万(wàn)的房子(zi)，如果不“指导”，可以首(shǒu)付3成即300万(wàn)；如果(guǒ)指(zhǐ)导价打七折即700万，那(nà)么首付(fù)3成210万(wàn)，加(jiā)上需要全(quán)款支付的部分，实际首付去到了510万(wàn)，相(xiāng)当于首付5成(chéng)了（多(duō)给210万首付(fù)）。这直(zhí)接(jiē)让大批(pī)量买家(jiā)，失去了(l果冻和跳跳糖是啥意思，果冻和跳跳糖是干什么用的e)购(gòu)房(fáng)能力(lì)，相当于强势(shì)“降杠杆”。

　　自深圳推行二手房参考价以后，东莞、宁(níng)波(bō)、成(chéng)都、三亚、西安、合肥、广州等(děng)10多个(gè)城市陆续跟进。事实也确实证明了，这条政策的“核弹(dàn)”级(jí)别。

　　到了2021年10月，根据安居客(kè)的统计(jì)，实施(shī)二(èr)手房指导价的10个城市，有8个挂牌价(jià)降了。

　　2022年(nián)受到疫(yì)情的影响(xiǎng)，二手房更是惨(cǎn)不忍(rěn)睹。以2022年12月数据为(wèi)例(lì)，全(quán)国70个大中城市房价(jià)只有6个同比上涨，其他(tā)的泥(ní)沙(shā)俱下。

　　2

　　深圳，有人付出了沉重代价

　　据深圳(zhèn)乐有家研(yán)究中心(xīn)数据(jù)显示(shì)：成交量上，二手房(fáng)指导价出台当年(nián)，深圳二手(shǒu)住宅成交量同(tóng)比下(xià)滑57％。2022年继续腰斩，成交量同比下滑47％，全年成交量仅2.2万(wàn)套(tào)，创近(jìn)二(èr)十年最低记(jì)录，相较2020市场高峰缩水近八成。

　　价格(gé)方(fāng)面，与二手房指导价发布(bù)当月相(xiāng)比(bǐ)，如今二手(shǒu)房挂牌价低于及接近参考价的房源占比大(dà)幅增加。2023年一(yī)季度，深(shēn)圳各区二手房成交TOP10小区中，过(guò)半成交(jiāo)价低于(yú)参考价。

　　只有真(zhēn)实经历其中(zhōng)的(de)人(rén)，才(cái)能深(shēn)切的感(gǎn)知其威(wēi)力。

　　深圳(zhèn)房东，斩仓的(de)新闻(wén)不绝于耳。

　　据说(shuō)一位码农三年前(qián)高杠(gāng)杆(gān)买了2套华润城，月供12万，最终亏损1000万破产。据媒体推测，如果(guǒ)案例(lì)属实，买家的(de)实际购(gòu)房成本高达(dá)20万/平(píng)，目(mù)前(qián)价格(gé)跌至14万/平，叠加(jiā)这三年的房(fáng)贷和持有(yǒu)成本(běn)，差不(bù)多亏损(sǔn)超千万。

　　深圳一大批人这两年(nián)感受(shòu)到了太多“心酸”。二手(shǒu)房成(chéng)交量创下多年新低，学区房(fáng)神话不再，房(fáng)产中介的日(rì)子难过，投资客挥泪斩仓(cāng)....

　　在稳楼(lóu)市的(de)基调下，2022年以来(lái)，实施了(le)二(èr)手房指导(dǎo)价的城市陆(lù)陆续续低调退出，目前只有(yǒu)深圳还是最后(hòu)的“堡垒”。

　　3

　　“风(fēng)向标”意义明显

　　最近一线城市也不端着了。

　　近日(rì)，北(běi)京(jīng)在房山区试点多子女家庭和职住平衡(héng)家庭购房支持(chí)政策。上海也考(kǎo)虑予以多孩家(jiā)庭在新房(fáng)计(jì)分制度政策上的支持。

　　从最新公布的3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况来看(kàn)，广州、深(shēn)圳(zhèn)的新房、二手(shǒu)房价格(gé)仍然(rán)是同(tóng)比(bǐ)去年依(yī)然是下降(jiàng)的。

　　北京(jīng)、上海已经同比(bǐ)增长了，其他二(èr)线城市如杭州、成都、南京(jīng)、合肥等城(chéng)市价格(gé)都是同比上涨的。

　　广州、深(shēn)圳能不急(jí)吗？

　　事实(shí)上，上面可(kě)能更急。3月份(fèn)，两部门联合发文，全面推动二手房“带押(yā)过户(hù)”全国实施(shī)，这是一条被(bèi)广(guǎng)泛好评的新(xīn)政。对于激活二(èr)手房交易，具(jù)有定海神(shén)针般的作用。

　　住建(jiàn)部部长倪(ní)虹近日(rì)更是指出：建筑业、房地产(chǎn)企业要发挥国民(mín)经(jīng)济“顶梁柱”“压舱石”作用。回归到常识，从(cóng)字面理(lǐ)解一(yī)下这(zhè)两个词，意思就是——顶(dǐng)梁柱(zhù)如果不行(xíng)了，上面不就(jiù)塌(tā)了嘛？压舱石如果(guǒ)压不住，小船不就翻了？

　　也(yě)许，今年扶持楼市(shì)的政策(cè)，还有一(yī)大波(bō)正(zhèng)在路上...

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