万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年(nián)初(chū)“万柳少(shǎo)爷(yé)”的意外走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因(yīn)中赫集团(tuán)成(chéng)了共同债务人被中国(guó)信(xìn)达追债(zhài)，中(zhōng)国信达为(wèi)了收回钱款不得不(bù)将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪(háo)宅拍(pāi)卖(mài)。可问(wèn)题(tí)是(shì)，这些(xiē)房子早已售出(chū)，业主(zhǔ)并非(fēi)中赫集团(tuán)，那些真正(zhèng)斥(chì)巨资购入房(fáng)产的(de)有钱人(rén)，房(fáng)子现(xiàn)在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是(shì)被割(gē)了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主的维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候(hòu)，他们(men)的姿势(shì)都那么(me)优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可(kě)能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书(shū)院”，但(dàn)谁都没想到，这个(gè)位(wèi)于(yú)海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了(le)“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让(ràng)项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵(dǐ)押物中，包括75套万(wàn)柳书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖显(xiǎn)示，上述(shù)不(bù)良债(zhài)权转让(ràng)项目的处置主体是(shì)中国信达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限公司北京市分公司（下称(chēng)中国信达北分），处(chù)置(zhì)的是对北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债务人。目前(qián)，该项目(mù)已有1万(wàn)次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分(fēn)讨(tǎo)债的故事，但(dàn)实(shí)际上(shàng)，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体(tǐ)报(bào)道，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报(bào)道属(shǔ)实，说明这(zhè)些房子实际上(shàng)都(dōu)是卖(mài)出去了的，是(shì)有(yǒu)人住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖(mài)页面上(shàng)又注明这(zhè)75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房(fáng)子(zi)根本没有网(wǎng)签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一(yī)财经的报道(dào)证实(shí)了上述(shù)内(nèi)容(róng)。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)早就(jiù)把这(zhè)75套房子(zi)抵押出去，现在还(hái)没资金(jīn)解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最强学区(qū)房，万柳书院的(de)业主基本都是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬也是万柳书院(yuàn)的(de)业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业(yè)主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富(fù)人(rén)也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已(yǐ)经支付(fù)价款并(bìng)实际(jì)占有，那(nà)么，中国信达转让这笔不良债权(quán)回本的愿望，或(huò)将泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖损失最大(dà)的，没准还是债主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关(guān)法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付(fù)价(jià)款并实际占有，但未办理过户手续(xù)的，如果业主(zhǔ)没有过错(cuò)，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经(jīng)查封(fēng)的可以向法院(yuàn)提出(chū)执行异议申请，请求法院(yuàn)解除雨水淋过的衣服晒干还能穿吗，雨水淋过的衣服晒干还能穿吗查封，同时可以联合起诉开(kāi)发商，要求退还购房款或(huò)办理房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公(gōng)布《最高人民法(fǎ)院关于商品房消费者权利保护(hù)问题的批复》，以司法解释的方(fāng)式明(míng)确(què)了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目(mù)的购(gòu)买房屋(wū)并已(yǐ)支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付(fù)请(qǐng)求权优先于(yú)建设(shè)工(gōng)程(chéng)价款优(yōu)先受(shòu)偿权、抵(dǐ)押权(quán)以及其他债权(quán)的，人民(mín)法(fǎ)院应当予(yǔ)以支持(chí)。只支付了(le)部分价款的商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实际支付剩余价(jià)款(kuǎn)的(de)，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果这75套房(fáng)子(zi)均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良(liáng)债权(quán)，实际(jì)上是个(gè)烫(tàng)手山芋。可(kě)能不仅不能卖出(chū)去(qù)回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会(huì)被业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将(jiāng)会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中(zhōng)国信达(dá)申请不(bù)良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列(liè)，中国金谷国际(jì)信托有限(xiàn)责任公(gōng)司成为了(le)唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集(jí)团既没有很大(dà)规模，也没有很高的国民(mín)知名(míng)度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团进入北京(jīng)的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的(de)万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科等大(dà)型知名房企手中，抢下(xià)了北(běi)京万柳(liǔ)地块，成(chéng)为(wèi)北(běi)京当年的(de)“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神(shén)秘高端(duān)的姿态杀入市场，无(wú)论是(shì)一(yī)块块(kuài)从(cóng)荷兰(lán)运(yùn)回来的灰砖(zhuān)垒(lěi)起来的(de)五米高墙，还是每棵(kē)成(chéng)本超6万(wàn)的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元的价格(gé)，都(dōu)令业内外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的(de)顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年(nián)末(mò)上市的(de)它，对手是(shì)当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今，它(tā)远远(yuǎn)超(chāo)过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的(de)法拍(pāi)房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到(dào)惊人的36万元/平(píng)米，说(shuō)明万柳(liǔ)书院虽(suī)然(rán)已经推出了8年(nián)之久，但其依(yī)旧(jiù)在北京(jīng)豪宅圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅(zhái)，也吸引了不(bù)少知名人士(shì)，如(rú)知名演员宋(sòng)丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号(hào)院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住在万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫(hè)集(jí)团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城(chéng)最贵的房(fáng)，拿北(běi)京(jīng)城最贵的(de)地(dì)”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发(fā)商光环(huán)的背(bèi)后(hòu)，这个(gè)地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”却(què)多次成为被执(zhí)行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因为履行能(néng)力(lì)而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务(wù)，中赫(hè)集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地步(bù)，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年(nián)年初“万柳书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的(de)中赫(hè)集团，发(fā)现其(qí)深陷财务(wù)危机(jī)。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人(rén)周金(jīn)辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在(zài)于收(shōu)购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近十年(nián)来(lái)，房企纷(fēn)纷开(kāi)始了多元化转型，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝试(shì)过多元(yuán)化业(yè)务，先后进军能源市场、团购(gòu)网站，但最终(zhōng)都惨淡收场(chǎng)。最终，周(zhōu)金辉将转型的目(mù)光，放到(dào)了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资(zī)本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国(guó)安(ān)足(zú)球(qiú)俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集(jí)团从中(zhōng)信集(jí)团手中拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部(bù)36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全部(bù)股权。如果北京国(guó)安的估值(zhí)一直(zhí)没(méi)变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又(yòu)要质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)及其实(shí)控人(rén)周(zhōu)金辉夫妇将其手中的(de)中赫集团(tuán)股份(fèn)质押陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出(chū)质记(jì)录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融(róng)信托、中信建设等(děng)。

　　这与(yǔ)入主北京(jīng)国安的(de)时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后(hòu)，不(bù)仅国安的经(jīng)营状况没有得到改(gǎi)善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实现营业(yè)收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产(chǎn)总计5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫(fū)妇还在持续质(zhì)押(yā)手中的中赫集团股份，但国(guó)安(ān)和中赫的经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次(cì)列被执行(xíng)人，执行标(biāo)的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫(hè)集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文书确定(dìng)义务，上(shàng)述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京(jīng)国(guó)安，目前幸免于难。不过在(zài)实控(kòng)人(rén)都成为老赖(lài)的情况下，被执(zhí)行10个(gè)多(duō)亿的北京国安，又如何能独(dú)善其身(shēn)？

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