导(dǎo)读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二(èr)十(shí)年(nián)是中(zhōng)国房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有关(guān)中国地产是否(fǒu)过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试(shì)图厘清中(zhōng)国城镇存量(liàng)住(zhù)宅真实情况，据此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中国地产(chǎn)存量(liàng)极度(dù)过剩(shèng)，事(shì)实(shí)是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露全国(guó)有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七(qī)次人(rén)口(kǒu)普查调查数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否真的(de)过(guò)剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其(qí)中还(hái)包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它(tā)与房(fáng)屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相(xiāng)关。中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数较发达国家(jiā)还有很(hěn)大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味着中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民(mín)户均(jūn)1套房，其中每(měi)户持(chí)有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套数、商(shāng)品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房(fáng)似乎意味(wèi)着(zhe)户户有房，然而(ér)事实上中国住宅(zhái)市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户均(jūn)一套(tào)房无法满(mǎn)足流动人(rén)口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都(dōu)是流动人(rén)口(kǒu)，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额外的(de)住宅需求。

　　即(jí)便户均(jūn)一套房，中国未来(lái)地(dì)产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户(hù)占比不(bù)断(duàn)增(zēng)加，导致家庭(tíng)户数(shù)增多。小家(jiā)庭化(huà)趋势将延(yán)续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显，区域经济资源分(fēn)配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入，人(rén)口净迁(qiān)入城市的新增(zēng)住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面(miàn)积。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅(zhái)的(de)改造势在(zài)必行。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较(jiào)发达国(guó)家(jiā)有(yǒu)着不小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性需(xū)求正在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不足(zú)，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大(dà)分(fēn)化时代下地产矛盾则(zé)更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同(tóng)能级城(chéng)市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌(pái)量突然(rán)激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国的(de)房子是(shì)否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不(bù)足(zú)？可(kě)惜由于(yú)住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法(fǎ)直接知(zhī)晓具(jù)体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我们(men)测算(suàn)出中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有住宅套数(shù)，回答当前的房子是否真(zhēn)的(de)过剩了(le)？据此(cǐ)判断未来(lái)房地(dì)产市(shì)场会如(rú)何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾(zāi)害(hài)综合风险普查(chá)工作情(qíng)况(kuàng)为主(zhǔ)题的新闻发(fā)布(bù)会上，负责(zé)人对(duì)外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数据以(yǐ)及80多万处(chù)市政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人，住宅(zhái)市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城镇房屋(wū)实(shí)际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括(kuò)了大量商(shāng)业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医(yī)院等非(fēi)住宅。总的算下来(lái)，住宅占(zhàn)比并(bìng)不大(dà)。

　　第(dì)七次人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数据(jù)公(gōng)布了(le)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大(dà)于1，看似(shì)意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数(shù)量有关，更与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全反映出城镇居民的(de)居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买成(chéng)套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居(jū)民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住(zhù)宅(zhái)主(zhǔ)要(yào)分两(liǎng)大类，一(yī)类是(shì)商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计数(shù)据，并没有直接公(gōng)布城(chéng)镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关(guān)数据有两处可以(yǐ)直(zhí)接公(gōng)布，一是每年(nián)商(shāng)品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是(shì)居民住宅(zhái)来源(yuán)（人口普查数据(jù)）。计算中国(guó)居民户均(jūn)住宅数(shù)量，我(wǒ)们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇(zhèn)居民户均(jūn)住宅套(tào)数分三(sān)步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每(měi)年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数相加(jiā)，我(wǒ)们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步(bù)，根据城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的(de)商品(pǐn)住宅和(hé)非商品住宅比例，推算(suàn)得(dé)到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有的商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们(men)利用既有统计数据，大致测算得到中(zhōng)国存量(liàng)房(fáng)地产套(tào)数，并(bìng)进一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数里的期房销售，得到商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工(gōng)周期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交房后装(zhuāng)修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套(tào)数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需(xū)要进一步(bù)推算中国城(chéng)镇居民(mín)拥(yōng)有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七普数据显(xiǎn)示中(zhōng)国(guó)城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家(jiā)庭(tíng)租赁(lìn)廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租赁其(qí)他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅(zhái)，因此将(jiāng)租(zū)赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手(shǒu)房加总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占居民所(suǒ)有住(zhù)宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住(zhù)宅(zhái)增幅为过去十年(nián)变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅的实际变化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们(men)估算出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥(yōng)有一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户(hù)均(jūn)一套房的程度，“户(hù)户有房”是否意(yì)味(wèi)着(zhe)中国城镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意味着中国地(dì)产存(cún)量供给绰(chuò)绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均一(yī)套房并不(bù)意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来(lái)满足因人口流(liú)动、居民(mín)换房(fáng)等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套(tào)户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来看，美(měi)国、英国(guó)和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅(zhái)套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套(tào)房(fáng)，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供(gōng)不应求，造成(chéng)房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出(chū)中国的流(liú)动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内流动(dòng)人口和(hé)省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。板凳的量词是一把还是一只啊 凳子可以用什么单位来表示>

　　暨南(nán)大(dà)学(xué)2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查数据(jù)显示，在(zài)上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住宅(zhái)比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人(rén)回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人口实际上会(huì)占(zhàn)据两套房，在高房价(jià)的大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县(xiàn)城购买一套(tào)房。所(suǒ)以说户(hù)均一套房无(wú)法满(mǎn)足庞大(dà)流动(dòng)人口(kǒu)的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在(zài)着建(jiàn)筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化(huà)、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户(hù)的(de)生(shēng)活(huó)带来了很大(dà)的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面(miàn)积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这(zhè)类(lèi)上世(shì)纪(jì)修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积(jī)扩张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七(qī)普(pǔ)数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民(mín)带房(fáng)进(jìn)城和(hé)老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存(cún)量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于(yú)均(jūn)值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平(píng)的一半(bàn)。若去(qù)除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面(miàn)积为40平，即(jí)人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户(hù)人数(shù)，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住(zhù)宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国和英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除(chú)公摊(tān)面积(jī)后，中国的人均可(kě)使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得(dé)明(míng)显。板凳的量词是一把还是一只啊 凳子可以用什么单位来表示

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅总量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然1套(tào)房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)1套(tào)房，看似已经户户有房。即(jí)便如此，中(zhōng)国(guó)人(rén)口静态(tài)结构和动态(tài)趋(qū)势演绎，决定(dìng)了中国未(wèi)来地产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)需求释放。户(hù)均1套(tào)住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)主要来(lái)自于四个方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新(xīn)户购房需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去(qù)20年我国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均人(rén)口数(shù)不(bù)断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.62人(rén)/户，一人户、二(èr)人户的占(zhàn)比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显，资源(yuán)和(hé)生(shēng)产要素(sù)逐(zhú)步(bù)向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流(liú)入(rù)，区域(yù)经济资源分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地(dì)住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生(shēng)人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增(zēng)长(zhǎng)主要受(shòu)益(yì)于(yú)人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最(zuì)多。自(zì)建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分(fēn)别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧(jiù)城(chéng)改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会(huì)进(jìn)一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家(jiā)庭(tíng)约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城(chéng)中村、老公有住(zhù)宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求(qiú)还(hái)将有所(suǒ)增加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受(shòu)限(xiàn)于资金，倾向于中(zhōng)小户型(xíng)。已(yǐ)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经(jīng)济(jì)工(gōng)作会(huì)议明确(què)指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较其他(tā)国家依旧存在不(bù)小差(chà)距。

　板凳的量词是一把还是一只啊 凳子可以用什么单位来表示　住宅舒(shū)适度与经济水平(píng)有(yǒu)着密切正向(xiàng)联系。随(suí)着经(jīng)济发展水平的提(tí)高，中国(guó)的人(rén)均住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量的供(gōng)需冲突(tū)。房地(dì)产大分化(huà)时代(dài)已至，这种分化不单局限于城(chéng)市能级之(zhī)间差异(yì)，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人(rén)口普查(chá)数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可(kě)能存(cún)在统计(jì)偏(piān)差。商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比实际值可(kě)能偏低，其增速可能超预(yù)期。