饱受争议的二手房交易中介费(fèi)问(wèn)题，正(zhèng)逐(zhú)渐得到(dào)监管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管(guǎn)总局(jú)联合(hé)发布了关于规范房地产经纪服务的意见。意(yì)见提及(jí)，近年来，部分房地产经纪机构存在利用房源客源(yuán)优(yōu)势收取过高费用、未(wèi)明码标价、捆绑收费、滥用(yòng)客户个人信息等问题(tí)，加重交(jiāo)易当事人负(fù)担(六朝是指哪六朝dān)、侵害(hài)其合法权益。

　　基于上(shàng)述背(bèi)景(jǐng)，两部(bù)门从加强从业主体管(guǎn)理(lǐ)、明(míng)确经纪服务内容、合(hé)理(lǐ)确(què)定经纪服务收费、严格实行明码(mǎ)标价等十方面，提(tí)出了(le)意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称(chēng)，随着城市(shì)发展，一二(èr)线城(chéng)市二手房(fáng)交易占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上海为(wèi)例，二手房占市(shì)场成交比(bǐ)例超过80％，大(dà)量(liàng)二手房成交依赖中(zhōng)介(jiè)居(jū)间成交，房地产调控重心(xīn)逐渐从开(kāi)发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东省(shěng)城(chéng)规院住房政策研究中心首席(xí)研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房(fáng)对居民来说属于(yú)金额不低的大(dà)宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周(zhōu)期较长，具有(yǒu)非常强(qiáng)的专业(yè)性，居民往往通(tōng)过(guò)中(zhōng)介来(lái)完成(chéng)。但(dàn)很多(duō)中介利用信息不对称等问(wèn)题(六朝是指哪六朝tí)，将非必要的收费夹带其中(zhōng)，如收(shōu)取过桥融(róng)资(zī)、按(àn)揭(jiē)费、担保费等，对居民造成额外的负担，而且(qiě)这些服(fú)务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过程中(zhōng)存在(zài)的“乱(luàn)象”，李宇(yǔ)嘉(jiā)指(zhǐ)出，对(duì)六朝是指哪六朝包括经纪服务在内的相关市(shì)场交易(yì)行为及其主体进行规范和秩序(xù)整(zhěng)顿，是房地产市场(chǎng)管(guǎn)理和调控的主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也(yě)更急迫(pò)。”

　　中介(jiè)收费问题成监管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历来对房(fáng)地产经纪服务行(xíng)业关注最(zuì)多的(de)一个话题，便是房(fáng)地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关部门主要(yào)监管的(de)重点，将是对(duì)房(fáng)地产经纪服务收费及中介(jiè)交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城(chéng)市(shì)，二手房屋交(jiāo)易过程中(zhōng)，部分价值不菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额不低的(de)中介费。以北(běi)京某房地产(chǎn)经纪(jì)服务机(jī)构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万元的房屋，中介费(fèi)约为27万(wàn)。

　　在(zài)合理确定经纪服务(wù)收费上，两(liǎng)部(bù)门在此次(cì)意见中提及，房(fáng)地产经纪机构要合理降(jiàng)低住房买(mǎi)卖和(hé)租赁经(jīng)纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经(jīng)纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍(shào)，目(mù)前房地产经纪服务收费标准(zhǔn)的(de)最早依据是1995年国(guó)家计委建设部下(xià)发的《关于(yú)房(fáng)地产(chǎn)中介服务(wù)收费的(de)通知(zhī)》（971号文），其中第六(liù)条规定：房屋买卖代理收费，按成交(jiāo)价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例(lì)，目前北京市执行(xíng)的2014年(nián)更新后的收费标准，即根(gēn)据这样的(de)规(guī)定(dìng)：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协(xié)商同意(yì)，可在(zài)规定(dìng)的收费标(biāo)准基础上适当上(shàng)浮，上浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意(yì)味着，当前北京(jīng)二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简(jiǎn)政放(fàng)权(quán)”的(de)精(jīng)神，北京(jīng)2015年取消了房地产中(zhōng)介(jiè)服务等57个政府定价，房地产经纪服务收费多少由各中介机构自(zì)行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在实(shí)际(jì)收取费用过程中(zhōng)，相关监管(guǎn)部门当(dāng)前(qián)并未明确具体的(de)中介费率，中介(jiè)机构(gòu)仅需在服(fú)务过程中(zhōng)对收费标准进行明码标(biāo)价(jià)即可。而(ér)房(fáng)地(dì)产经纪服务(wù)机(jī)构在具体收取过程中，会结合(hé)房(fáng)屋价值及工资标准(zhǔn)，综合计(jì)算出合适的中(zhōng)介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码标价(jià)问题，两部门在(zài)此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构应当(dāng)在经营门店(diàn)、网站(zhàn)、客户端等(děng)场(chǎng)所或渠道，公示(shì)服务项目(mù)、服务内容和收(shōu)费(fèi)标准，不(bù)得混合标价和捆(kǔn)绑收费。房地(dì)产(chǎn)经纪机构(gòu)提供的(de)基本服务和延(yán)伸服务，应当分别明(míng)确服(fú)务项(xiàng)目(mù)和收费标(biāo)准。房地产经纪机构收费前应(yīng)当(dāng)向交易当事人出具收(shōu)费清(qīng)单(dān)，列明收费标准(zhǔn)、收(shōu)费金(jīn)额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另(lìng)外，对(duì)收费明显(xiǎn)高(gāo)于市场平均水平的房地产(chǎn)经纪机(jī)构，住房和城乡建设部门将(jiāng)会(huì)同市场监(jiān)管等部(bù)门(mén)采(cǎi)取约谈(tán)等综合措(cuò)施进行(xíng)重点监(jiān)管(guǎn)。市(shì)场监管部门会同有(yǒu)关部(bù)门依法查处不按规定明码标价、操(cāo)纵经纪服(fú)务收费等(děng)违反(fǎn)价格和反(fǎn)垄(lǒng)断法(fǎ)律法规的行为。对房地产经纪机构(gòu)相关违法(fǎ)违规信息(xī)，市场监管部(bù)门要依法依规纳入国家企业(yè)信用(yòng)信息(xī)公示系(xì)统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实(shí)行分档定价，是否意味着，未(wèi)来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区总(zǒng)裁兼深圳(zhèn)中(zhōng)原总经理郑叔(shū)伦称，住建(jiàn)部(bù)发文鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原则实(shí)行分档定(dìng)价，合(hé)理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪服(fú)务费用，主(zhǔ)要还是规范行(xíng)业，打击收费过高(gāo)的经纪机构，但对(duì)市场影响有限，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来收费(fèi)就不同，各家(jiā)收费普遍(biàn)在合(hé)理范围内，加上(shàng)经纪服务费用对(duì)市(shì)场的(de)影响不大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前(qián)两部门(mén)提出的意见仅为鼓励(lì)性质，即只是纲领性文件而非规定，未(wèi)来如何具体认(rèn)定其中的(de)细则，还需(xū)要看各城市落地执(zhí)行情(qíng)况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目(mù)前市场看，经(jīng)纪服务(wù)领域的调整改(gǎi)善、规范化，有利于行业健康发(fā)展。同(tóng)时，由于二(èr)手房很多房源在产权方面(miàn)有瑕疵(cī)，如产(chǎn)权抵押、不(bù)同税费等都可能对交易产生影响(xiǎng)，这对房地产经纪服务(wù)行业(yè)的专业性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居客研究(jiū)院研究总监陆骑麟指出，在二(èr)手房买(mǎi)卖(mài)过程中，原(yuán)本应该(gāi)由上(shàng)下家各支付一半的中介(jiè)费，但在一些热点城市的(de)二手房交(jiāo)易过程中，往往会(huì)有(yǒu)这样的(de)情(qíng)形(xíng)，因部分购(gòu)房者(zhě)处于(yú)弱势地位，从而会出现中介费及税费均由购房者来承担。即使一(yī)些房(fáng)东(dōng)愿意承担(dān)中介(jiè)费，这(zhè)部(bù)分(fēn)费用也可能通(tōng)过转嫁的方式，在房价中有(yǒu)所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家把(bǎ)中(zhōng)介费转嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓(wèi)‘约(yuē)定(dìng)俗成’的(de)情况，一些房产中介公(gōng)司将其视为向购房者单边收费的行为(wèi)。部分(fēn)中(zhōng)介公司可能会利用其支配(pèi)地位(wèi)，在原(yuán)先(xiān)经纪服务收费的基础上，再次向房东收取费(fèi)用，而这部(bù)分(fēn)费用，房东往往(wǎng)会将其转再次(cì)转嫁给(gěi)购房者，这(zhè)实(shí)际上相当(dāng)于(yú)变相推高了(le)房价(jià)。两部门提出严(yán)禁操纵经纪服务收(shōu)费，不仅有利于提高交(jiāo)易中操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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