饱受争(zhēng)议的二(èr)手房交(jiāo)易中介(jiè)费(fèi)问题(tí)，正逐渐得到监管(guǎn)部(bù)门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总(zǒng)局联合发(fā)布(bù)了关于规范房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务的意见。意见提及，近年(nián)来(lái)，部分房(fáng)地产(chǎn)经纪机构存(cún)在利(lì)用(yòng)房源客(kè)源优势收取(qǔ)过高(gāo)费用、未明码(mǎ)标(biāo)价(jià)、捆绑收(shōu)费、滥用客户(hù)个人信息等(děng)问题，加重(zhòng)交易当事人负(fù)担、侵害其合(hé)法权(quán)益。

　　基(jī)于上述背景，两部门从加强从业(yè)主体管理(lǐ)、明确经纪服务(wù)内容、合(hé)理确(què)定经纪服(fú)务收费、严格实行明码标价等(děng)十方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首(shǒu)席分析(xī)师张大伟称(chēng)，随着城市发展，一二线城市二手房(fáng)交易占比逐渐增(zēng)加。以北京(jīng)、上海为例(lì)，二(èr)手房占(zhàn)市场成交(jiāo)比例超(chāo)过80％，大(dà)量二手(shǒu)房(fáng)成交(jiāo)依赖中介居间成交，房地产调(diào)控重心逐(zhú)渐从开发商过(guò)渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城规院住(zhù)房政(zhèng)策研(yán)究(jiū)中心首席研究员李宇嘉表示，买房对(duì)居民来说属于(yú)金额不低(dī)的大宗交易，由(yóu)于二手房交易成本较高、交易周期较长，具(jù)有非(fēi)常强(qiáng)的专业性，居民(mín)往(wǎng)往(wǎng)通(tōng)过中介来完(wán)成。但很多中(zhōng)介利用信息不对称等问题，将非必要的收费夹(jiā)带其中，如(rú)收(shōu)取(qǔ)过桥融资、按揭(jiē)费(fèi)、担保费等，对居民造成额外的负担，而且(qiě)这些(xiē)服务事项并(bìng)未明(míng)码(mǎ)标(biāo)价。

　　对(duì)于二手(shǒu)房市场交易过(guò)程中(zhōng)存在的(de)“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经纪服务(wù)在内的(de)相关(guān)市场交易行为(wèi)及(jí)其主体进(jìn)行规范和秩(zhì)序整顿，是房地(dì)产市(shì)场管理和调(diào)控(kòng)的(de)主题(tí)。“当下，推进这(zhè)项(xiàng)工作的意(yì)义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行业关注(zhù)最多的一个话题，便是房地产经纪服(fú)务费的问题(tí)。

　　张大伟认(rèn)为，未来(lái)相关部门主要监管(guǎn)的重(zhòng)点(diǎn)，将是对房(fáng)地产经纪服务收费及(jí)中介交易进行(xíng)规范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交易(yì)过程中(zhōng)，部(bù)分价值不菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一(yī)笔(bǐ)金额不低的中(zhōng)介(jiè)费。以(yǐ)北京某(mǒu)房(fáng)地产经纪服(fú)务机(jī)构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合(hé)理(lǐ)确定经纪服务收费上(shàng)，两部(bù)门在此次意(yì)见中提及，房地产(chǎn)经纪机构要合理降低(dī)住房买卖和(hé)租赁(lìn)经纪(jì)服(fú)务费用。鼓励(lì)按照成(chéng)交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费率越低(dī)的原则实行(xíng)分档定价。引(yǐn)导由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费标准的最早依据是1995年(nián)国家计(jì)委(wěi)建设部(bù)下发的(de)《关于(yú)房地产中介服(fú)务(wù)收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买(mǎi)卖代(dài)理收费(fèi)，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市(shì)执行的2014年(nián)更新后的收费标准，即根据这样的规定：“少数特(tè)别(bié)复杂的住(zhù)宅(zhái)买(mǎi)卖经纪服务，经交易(yì)各方协商同意，可在规定的收费(fèi)标(biāo)准基础上(shàng)适当上浮，上(shàng)浮幅度最高(gāo)不(bù)得超(chāo)过10％。”这(zhè)意味着(zhe)，当前北京二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服务(wù)等57个政府定价，房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)多少由各中介机构(gòu)自行决(jué)定。

　　“房产中介机构(gòu)在实际收取费(fèi)用过程中(zhōng)，相(xiāng)关监管部门当前并未明确具体(tǐ)的中(zhōng)介费率，中(zhōng)介机构仅需在服务过程中对(duì)收(shōu)费标准进行明码标(biāo)价即可。而(ér)房地产(chǎn)经纪服务机构在具体收取过程中(zhōng)，会结合(hé)房屋价值(zhí)及工资标准，综合计算出合适的(de)中(zhōng)介费率。”张(zhāng)大伟补(bǔ)充道(dào)。

　　对于(yú)明码标价(jià)问(wèn)题，两部门在此(cǐ)次(cì)意见中(zhōng)提(tí)及(jí)，房(fáng)地产经纪(jì)机构应当在经营(yíng)门店(diàn)、网(wǎng)站、客户端等场所(suǒ)或(huò)渠道，公示(shì)服务项目、服务(wù)内容和收费标准，不得混(hùn)合标价和(hé)捆绑收费。房地(dì)产经纪机(jī)构提供的(de)基本服务(wù)和延伸服务，应当分别明确(què)服务(wù)项(xiàng)目和收(shōu)费(fèi)标准。房地(dì)产经纪机构收费前(qián)应当向交易当事人出具收费清单(dān)，列明收费(fèi)标准、收费(fèi)金额，由当事人(rén)签字确认。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市场平均(jūn)水平的(de)房地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)，住房(fáng)和城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)部门将(jiāng)会同市场监(jiān)管等部门采取约(yuē)谈等综合虎头是什么奢侈品牌，老虎头是什么奢侈品牌(hé)措施进行重点监管(guǎn)。市场监管部门会同有关部门依(yī)法查处不(bù)按规(guī)定明码标价、操纵经纪服务收费(fèi)等违(wéi)反价格和反垄(lǒng)断法律法规的行(xíng)为。对房地(dì)产经纪(jì)机(jī)构相关违法违规信息，市(shì)场监管部门(mén)要依法依规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原则实行(xíng)分档定价，是否意味着，未(wèi)来豪(háo)宅的中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔(shū)伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原(yuán)则实行分(fēn)档(dàng)定虎头是什么奢侈品牌，老虎头是什么奢侈品牌价，合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用，主要还是(shì)规范(fàn)行(xíng)业，打(dǎ)击收费过高的经(jīng)纪机构，但对市(shì)场(chǎng)影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市(shì)场豪宅和普(pǔ)宅本来收费(fèi)就不(bù)同(tóng)，各家收费普遍(biàn)在合(hé)理(lǐ)范围(wéi)内，加上经(jīng)纪服务费用对市场(chǎng)的影响(xiǎng)不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于(yú)当前两部门(mén)提出的意见仅为鼓(gǔ)励性质(zhì)，即只是纲领性文件而非规定，未来如何(hé)具体认(rèn)定其中的(de)细则(zé)，还(hái)需要看(kàn)各城市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领域的调(diào)整改善、规范化，有利于行业(yè)健康(kāng)发展。同(tóng)时，由于二手房很(hěn)多房源在(zài)产权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不(bù)同税费等(děng)都(dōu)可能对交易产生(shēng)影响，这对房地产经纪服务行(xíng)业(yè)的专业性提出(chū)更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监陆骑麟指出，在(zài)二手房买卖过程中，原本应该(gāi)由(yóu)上下(xià)家各支付一半的(de)中(zhōng)介费，但在一些热点城市的二手房(fáng)交易(yì)过程中(zhōng)，往(wǎng)往会有这样的(de)情形，因部分购房者(zhě)处(chù)于弱(ruò)势地(dì)位，从(cóng)而会出现中介费及税费均由(yóu)购房者来(lái)承担(dān)。即使一(yī)些房(fáng)东愿意承(chéng)担(dān)中介费，这部分费用也可能通(tōng)过转嫁的(de)方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗(sú)成(chéng)’的情况，一些(xiē)房产中介(jiè)公司将(jiāng)其视为向(xiàng)购房者(zhě)单边(biān)收费的行(xíng)为。部分中(zhōng)介(jiè)公司可能会利用其支(zhī)配地位，在原先(xiān)经纪服务收(shōu)费的基础上，再次向房东收取费(fèi)用，而这部(bù)分费用，房东往往(wǎng)会将(jiāng)其转(zhuǎn)再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实(shí)际上相当于变相推(tuī)高了房价。两部门提出严(yán)禁操(cāo)纵经纪服(fú)务收费(fèi)，不仅有利于提高交易(yì)中操作(zuò)的透(tòu)明度，也有(yǒu)利于(yú)房价的(de)稳定。”陆(lù)骑麟(lín)称。

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