文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确(què)表(biǎo)态，试(shì)点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取消商品(pǐn)房预售制了(le)，用(yòng)你的(de)钱，建你的房(fáng)子(zi)，还(hái)烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实(shí)力的别建了(le)，不(bù)能把包袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓(xìng)和(hé)社会，这是房地产从大(dà)开发时(shí)代步入高质量发展阶(jiē)段的(de)必然趋势，也(yě)是(shì)对购房(fáng)老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民(mín)众不公平(píng)的预售制已经过时了(le)，该取消了(le)，改(gǎi)为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房改是(shì)个技术活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、重(zhòng)组房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长效机制，长效机制四(sì)大关键是推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一(yī)定能(néng)实现房地产(chǎn)软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨(kuà)过(guò)这道关，解好这(zhè)道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大(dà)家想想，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购买者(zhě)的(de)单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担(dān)了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。从个人(rén)层面看，预售制(zhì)对(duì)购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利息(xī)，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实(shí)中央房住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助(zhù)于保障购(gòu)房老百(bǎi)姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎(zěn)么来的(de)？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是(shì)一种开发商(shāng)放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了(le)商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界不少国(guó)家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保障措施(shī)，开发商在项目(mù)获得(dé)政(zhèng)府批准(zhǔn)后才(cái)可以开始销售(shòu)，买家在购买期房后并(bìng)非(fēi)像中国一样在支付(fù)完(wán)首付(fù)款后从银行一(yī)次性贷款支付(fù)剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而是(shì)根据(jù)开发商工(gōng)程进度在(zài)完全(quán)交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违(wéi)约(yuē)处罚措施作为保障的，如果没(méi)有这些保障措施，一(yī)定(dìng)会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房(fáng)进(jìn)入存量(liàng)时(shí)代，取消预售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾风(fēng)险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和(hé)社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地(dì)产长(zhǎng)效(xiào)机制。这是(shì)个技术活，只要坚持(chí)市场(chǎng)化改革(gé)，中国(guó)一定能化(huà)解这个难(nán)题，让(ràng)房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发(fā)商(shāng)将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的(de)产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对(duì)购房民众的最根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的提升开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善(shàn)，是以客(kè)户为中(zhōng)心(xīn)，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福(fú)一家人(rén)。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康(kāng)发展的重大措施(shī)。在当前的情(qíng)况下，取消预(yù)售制要(yào)结合(hé)稳楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年(nián)前(qián)在(zài)国务院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行(xíng)过长(zhǎng)期系(xì)统的(de)专项研(yán)究(jiū)。（参考后来形(xíng)成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售(shòu)制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世(shì)纪(jì)五十年(nián)代在中国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租资(zī)金周(zhōu)转期长等(děng)问题，分(fēn)层销售孕育而(ér)生(shēng)。20世(shì)纪50年(nián)代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋(wū)制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的(de)资金实力才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出租(zū)是(shì)中国香港地产行业盛行的(de)方式(shì)，但有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等问题(tí)。针对(duì)这(zhè)一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切(qiè)开，即“分契(qì)”，然(rán)后(hòu)将楼(lóu)宇分(fēn)层出(chū)售。这模式一(yī)经推行，购(gòu)买楼宇的(de)市民数量有所增(zēng)加，开发商资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分(fēn)层出售(shòu)的(de)基础上，将“按揭”模(mó)式(shì)引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业(yè)有限公(gōng)司(sī)，凭(píng)借商业直觉和多(duō)年经营杂(zá)货(huò)铺(pù)、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品(pǐn)流(liú)通、资金周转有着(zhe)独(dú)到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在购下(xià)九(jiǔ)龙的(de)一(yī)块地(dì)盘后，除了分(fēn)层出售、还印发(fā)售楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势环(huán)境(jìng)、建筑材料、分层价格(gé)、订(dìng)购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收(shōu)取买家的订金，采(cǎi)用类似租金(jīn)的分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方式(shì)减轻了民众购房(fáng)的资金压(yā)力，加速了房屋的(de)建造和销售，也解(jiě)决了制(zhì)造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为(wèi)当时(shí)中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的(de)一大特色，纵(zòng)观中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的(de)改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的住(zhù)房供不应(yīng)求的(de)问题(tí)，使房市发(fā)展进入新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式推动了中国(guó)香港(gǎng)楼市几十年(nián)繁(fán)荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门(mén)不(bù)断(duàn)完善、规范化，建立(lì)健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升(shēng)了对于预售楼花(huā)制(zhì)度的(de)监管，即要求开发商在预售(shòu)前，确保(bǎo)地价(jià)款已经(jīng)全(quán)部支(zhī)付，还(hái)要证明自身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师(shī)所托(tuō)管(guǎn)，支(zhī)取时需律所和建筑(zhù)师的(de)核准。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造(zào)假，套取(qǔ)监(jiān)管账(zhàng)户资金，中国香港要求(qiú)律师行在(zài)银行(xíng)开设(shè)的信(xìn)托账户（监(jiān)管账户）、开发商(shāng)操作等采取全(quán)透明(míng)化机(jī)制，且银行的责(zé)任上升(shēng)，如(rú)出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后(hòu)续需自(zì)身(shēn)推动项(xiàng)目完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面(miàn)临(lín)住房需求大和供(gōng)给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国以来(lái)，中国内地优(yōu)先(xiān)发(fā)展(zhǎn)重工(gōng)业，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期发展工业(yè)化(huà)的进程大(dà)于城市化进程，唯有解决住房基础等(děng)城市(shì)化配套问(wèn)题，才能进(jìn)一步(bù)推(tuī)进城市(shì)化。但当时推行的是“统(tǒng)一(yī)管理，统一分(fēn)配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房(fáng)制度也出现了(le)分配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配套差等(děng)问题，因此福利分房制度不再适用于(yú)当(dāng)时的(de)国情。叠(dié)加(jiā)房地(dì)产市场面临商品房的(de)需求量大，而(ér)社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是(shì)对内(nèi)地房地产市(shì)场的一(yī)针(zhēn)强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商(shāng)品房制度，先后出(chū)台多项文件，大力(lì)支持国内房地产市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度改革，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经(jīng)济下(xià)的福利分(fēn)房转向市场(chǎng)经济的商品房。房地(dì)产市场采(cǎi)用预(yù)售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了(le)房企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发时间(jiān)周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下(xià)一个(gè)项目的开(kāi)发，形成滚动开发模(mó)式，住(zhù)房供应(yīng)速度加(jiā)快。自此(cǐ)中国内地开始(shǐ)房改(gǎi)货币化(huà)，中国人民银行等(děng)多方迅速出(chū)台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房(fáng)地产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商品(pǐn)房预售制度(dù)。预售制的初(chū)衷(zhōng)是为了缓解房企资(zī)金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开发企业将正(zhèng)在(zài)建设(shè)中的(de)房屋(wū)预先(xiān)出(chū)售(shòu)给购房者(zhě)，由购房者支付(fù)定金(jīn)或房款的行(xíng)为(wèi)。区别(bié)于(yú)中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，在(zài)中(zhōng)国内地实践过程中，商品房(fáng)预售流(liú)程为：房地(dì)产开发(fā)商办理预售许可(kě)证-签订商(shāng)品房买卖(mài)合同-进行备(bèi)案登(dēng)记和预告登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房过程中(zhōng)，购房者需要一(yī)次性付(fù)清首付款，并采(cǎi)用银行贷(dài)款的形式一(yī)次性付清剩(shèng)余房款，换(huàn)言之，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开(kāi)发(fā)商可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与(yǔ)中国香港的按照工程进度(dù)付(fù)款有所不同。对中(zhōng)国内地的开发(fā)商而言(yán)，预售制商品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售的最主要(yào)方式，预售制极大缩(suō)短房企现金(jīn)回笼周期，同时增(zēng)加(jiā)市(shì)场(chǎng)商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售(shòu)制在(zài)过去20多年对中国内地房地(dì)产(chǎn)市场的稳步(bù)发(fā)展起到了重(zhòng)要(yào)作用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发(fā)展阶段的资金(jīn)需求，也提(tí)高(gāo)了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城(chéng)镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼住到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本(běn)适居(jū)，住房(fáng)事业取得(dé)巨大进步，数(shù)十年时间走完(wán)发(fā)达(dá)国(guó)家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公里(lǐ)增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布的《中(zhōng)国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已(yǐ)成为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面(miàn)积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计(jì)销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中(zhōng)国内地(dì)房(fáng)地(dì)产行业(yè)的发展。中国内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)历经(jīng)二十(shí)多(duō)年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从(水晶有灵性是不是迷信，水晶是辟邪还是招鬼cóng)2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销(xiāo)售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的快速发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业(yè)数量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地(dì)产(chǎn)也成(chéng)为拉(lā)动中(zhōng)国内地经(jīng)济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年(nián)房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金融(róng)、批发、建材的带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉(lā)动的投资占(zhàn)全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从(cóng)房(fáng)地(dì)产贷款占银行各项(xiàng)贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等通(tōng)道(dào)业务，占比超过(guò)三分之一。从房地产融资存(cún)量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面积违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行(xíng)不良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我(wǒ)们的(de)《中国住房(fáng)市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房(fáng)市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市(shì)值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是(shì)因为住房市(shì)值高，以及(jí)中国资(zī)本市(shì)场发育(yù)尚不成熟，直接(jiē)融资比例较(jiào)低(dī)，股票、债(zhài)券市(shì)值(zhí)较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在，当前的(de)负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部(bù)分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手交货(huò)，预(yù)售(shòu)制是对购(gòu)买者的(de)单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了(le)所有商品不能(néng)交付的风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一(yī)般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银(yín)行利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购房(fáng)合同、购房者和银行(xíng)的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的(de)合(hé)同关系(xì)，如果开发商(shāng)发生违(wéi)约(yuē)，购房(fáng)者只能根据购房合同向开发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但依(yī)旧需要根(gēn)据按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)合同(tóng)按(àn)时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承(chéng)担的(de)风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行(xíng)影响自身(shēn)信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦(dàn)房企(qǐ)因为市(shì)场(chǎng)波动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一系(xì)列问题，导致(zhì)“烂尾”等(děng)情况，而(ér)房企通过与(yǔ)购房者签(qiān)订的预售合(hé)同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得(dé)房款，如果(guǒ)购房者丧失还款(kuǎn)能力(lì)或短期不(bù)能还款等，则(zé)风险完全由银(yín)行承(chéng)担，银(yín)行(xíng)将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房(fáng)者的预售监(jiān)管(guǎn)资金去哪了(le)？楼盘“烂(l水晶有灵性是不是迷信，水晶是辟邪还是招鬼àn)尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售(shòu)管理办法》中明确规定了开(kāi)发企业(yè)预售商(shāng)品房所(suǒ)得(dé)款(kuǎn)项应当用于(yú)有关(guān)的工(gōng)程建设，商品房预售款监管的(de)具(jù)体办法，由房地产管理部门制(zhì)定。但多年(nián)以来全国并(bìng)没有统(tǒng)一(yī)的预售资金监管规定，各地(dì)实行“一城(chéng)一(yī)策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城(chéng)市(shì)则按照项目(mù)的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或(huò)者项目工(gōng)程总额报(bào)价计(jì)算(suàn)重点(diǎn)资(zī)金。而事实是，不少购房款未(wèi)进入(rù)监管(guǎn)账户、或进入监管(guǎn)账户(hù)后(hòu)被挪用，导致楼(lóu)盘(pán)没有资(zī)金继续建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月供却被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监(jiān)管账户资金如何被(bèi)挪走的(de)？实(shí)际上，在过去(qù)房地(dì)产大开发时(shí)代的(de)高周转背景下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监(jiān)管账户资金，是(shì)行(xíng)业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨(bō)付的(de)工(gōng)程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些方式套取的资金(jīn)，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样(yàng)做(zuò)提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种(zhǒng)资(zī)金循环高周转模(mó)式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国(guó)外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金(jīn)或预付(fù)款保(bǎo)护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要求购(gòu)房者支付(fù)的预付款比例(lì)相对较低，绝(jué)大(dà)部分房款(kuǎn)在房屋(wū)交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款(kuǎn)一(yī)般以定金方式(shì)支(zhī)付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式(shì)：一般采(cǎi)用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按(àn)工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房(fáng)者(zhě)开始月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预(yù)售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房(fáng)屋交付质量的保障有(yǒu)两(liǎng)种方式(shì)，一(yī)是期房(fáng)由政(zhèng)府或第三方(fāng)验收(shōu)合(hé)格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得购房者(zhě)支付的房款。二是开发商为(wèi)购房者提供(gōng)一(yī)定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前资金由第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节，定金(jīn)比例一般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美(měi)国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美国为防止开(kāi)发商挪用资(zī)金，购房(fáng)者的定金及(jí)首付款由第三方公证行或(huò)产权(quán)保(bǎo)险公司的信托账户(hù)监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过(guò)申(shēn)请仲(zhòng)裁(cái)取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过(guò)程中的(de)资金(jīn)全部(bù)来自银行，银行根据工(gōng)程进(jìn)度向开(kāi)发商提供一定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发(fā)商(shāng)挪用资(zī)金直接(jiē)损害(hài)银行利益(yì)，银行有充分动机监管(guǎn)开(kāi)发商施工进度(dù)。开发(fā)商(shāng)在房(fáng)屋交付时需取得由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)相关部(bù)门经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购(gòu)房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款按(àn)建造工期进度(dù)支(zhī)付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或购房者可(kě)购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后(hòu)即可预(yù)售房屋。签署购(gòu)房合同前，购(gòu)房者需支(zhī)付约2000欧(ōu)的定金并进行预约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后定金(jīn)退还。如由(yóu)于任(rèn)何原因(yīn)不(bù)能购买，定金按照德(dé)国法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付公证(zhèng)费和土(tǔ)地交易税(shuì)，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期支付房款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节(jié)点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节(jié)点可分为公证(zhèng)后、主体完(wán)工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完(wán)工、地板完(wán)工(gōng)、全部(bù)完工，支付比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房者可在(zài)支付房款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，银行按施(shī)工(gōng)节(jié)奏分多次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房者一定使(shǐ)用期限，期(qī)限结束后，购(gòu)房者(zhě)开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司(sī)针对期房设计了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的(de)功(gōng)能是当房屋出现(xiàn)重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公(gōng)司保(bǎo)证开发(fā)商赔偿或(huò)修复，开发(fā)商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　英国预售制设(shè)有10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，交房前付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通(tōng)期房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各(gè)环节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开(kāi)发商出(chū)现财务(wù)、经营问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金(jīn)由保险公司赔(péi)付，而超(chāo)出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面(miàn)，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节(jié)，英国采(cǎi)取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付(fù)款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国规定房屋(wū)必(bì)须经过房产公证公司的检验验(yàn)收后才(cái)能(néng)交付(fù)，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英(yīng)国期房预售资金监管极为严格(gé)，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程(chéng)进度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由(yóu)买房律师将资(zī)金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金在进入(rù)开(kāi)发商账户前经过(guò)两道关(guān)口，有利于保(bǎo)障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设(shè)置期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开(kāi)发(fā)商必须(xū)完成“预(yù)售房定金保(bǎo)全(quán)措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的(de)20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返还定价(jià)并赔偿(cháng)约(yuē)10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于(yú)房(fáng)屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空(kōng)白，社(shè)会(huì)上(shàng)“一(yī)房二卖(mài)”现象普遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目(mù)前是唯(wéi)一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本(běn)《宅地建物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房者支(zhī)付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金(jīn)保全措(cuò)施才可预售。什么(me)是(shì)定金保全措施(shī)？即买卖双方签订购房(fáng)合(hé)同时，开(kāi)发商向(xiàng)金融(róng)机构或指定保证(zhèng)机构或保险机构签订定(dìng)金保证(zhèng)委(wěi)托(tuō)合(hé)同(tóng)，设置购房者定金(jīn)的保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其(qí)他预先支(zhī)付的购房款也(yě)受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保证金证明(míng)书向金融机构或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付(fù)最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款在交房后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工(gōng)程进度支付(fù)，所有(yǒu)资金进银行专门项目(mù)资金账(zhàng)户，交房后(hòu)满(mǎn)1年(nián)保修期(qī)后支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节(jié)，新加坡开发商有统一的(de)选购权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采取按工(gōng)程进度(dù)付款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对期房(fáng)付款流(liú)程做了统一详(xiáng)细规(guī)定，要求所(suǒ)有开发商(shāng)遵守，支付节点一(yī)般为合同签订后、地(dì)基完工(gōng)、框架完(wán)工(gōng)、管道门窗等完(wán)工等，支(zhī)付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也(yě)依照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度放款，月(yuè)供在此过程(chéng)中(zhōng)随着放出贷款的增加而(ér)增加(jiā)，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房(fáng)者的订金(jīn)与付款会存入银行专门(mén)的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后(hòu)，购房(fáng)者享受1年的(de)房屋保修期(qī)，此(cǐ)后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政策(cè)出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚(gāng)需(xū)和改善(shàn)型需(xū)求的(de)支(zhī)持力(lì)度(dù)，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善(shàn)应对(duì)局部停贷(dài)现象，重点(diǎn)是保交楼保复工(gōng)保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支(zhī)持(chí)。另(lìng)一(yī)方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大支持力度(dù)，由优质房(fáng)企(qǐ)牵头并购重组整个行(xíng)业(yè)，为(wèi)每(měi)个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融工具配套(tào)。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应充分估计形势(shì)复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机制。长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)四(sì)大(dà)关键是推(tuī)动(dòng)城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约(yuē)后定金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者(zhě)定(dìng)金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公(gōng)司(sī)介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付(fù)环节(jié)，建(jiàn)立按工程进度(dù)付款(kuǎn)机制或(huò)交(jiāo)房后按(àn)揭(jiē)贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权(quán)益(yì)。资(zī)金监管环节，引入独立(lì)于(yú)开(kāi)发商、银行的第三(sān)方资金监管机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此防止资(zī)金挪(nuó)用现象。交付环(huán)节，建立(lì)商品房(fáng)保修期制度(dù)。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购(gòu)房者在(zài)保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制(zhì)是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该(gāi)取(qǔ)消了(le)，改为现房(fáng)销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的(de)过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的(de)最根本最(zuì)实质的保障，这样将极(jí)大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐(zhú)劣(liè)币。

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