文：任泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡(xiāng)建设工作会(huì)议提出(chū)“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不(bù)足(zú)一个月时(shí)间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东等(děng)地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制了，用你的钱，建你的(de)房(fáng)子(zi)，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱没实力的别(bié)建了，不(bù)能(néng)把包袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社(shè)会，这是(shì)房(fáng)地产从大(dà)开(kāi)发时代步入高(gāo)质量发展阶段的必(bì)然(rán)趋势(shì)，也是(shì)对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不公平的(de)预(yù)售制(zhì)已经过(guò)时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱，一(yī)手交房，天经地义(yì)。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制，长效(xiào)机制四大(dà)关(guān)键是推(tuī)动(dòng)城(chéng)市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳(wěn)定(dìng)和房地(dì)产(chǎn)税(shuì)。如果按(àn)照经济规律(lǜ)办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)和(hé)长期平稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过(guò)这道关，解好(hǎo)这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取(qǔ)消预(yù)售制、改为(wèi)现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担(dān)了(le)所有商品不能交(jiāo)付(fù)的(de)风险。从个人层面看，预售制对购房者非(fēi)常不(bù)公平(píng)，比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承担(dān)银行利(lì)息，还(hái)要承担(dān)延迟交房(fáng)、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交(jiāo)房的风险。从行业(yè)层(céng)面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落(luò)实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房(fáng)老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助于房企稳(wěn)健(jiàn)发展，一(yī)举(jǔ)多得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议(yì)取消预(yù)售制度？预售制度(dù)怎么(me)来的？国外(wài)什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是(shì)一种开(kāi)发商(shāng)放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于(yú)商品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入(rù)了商品房预售制度。其实(shí)，当前世界(jiè)不(bù)少(shǎo)国家存在(zài)预售(shòu)制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得(dé)政(zhèng)府(fǔ)批准后才可以开始(shǐ)销售(shòu)，买家在购买(mǎi)期房后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付款后从银(yín)行一次性贷(dài)款支付剩余全(quán)部房款，而(ér)是根据开发商工程进度在完全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度(dù)是需要(yào)严(yán)格的(de)资(zī)金监管、分期支(zhī)付(fù)以(yǐ)及违(wéi)约处罚措施作为保障的(de)，如果没(méi)有这些保障措施，一(yī)定(dìng)会(huì)触发风险，对购房民众不(bù)公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有一定历(lì)史阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国住(zhù)房进入存量时代，取消预售制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢(huī)复市(shì)场信心和(hé)房地产(chǎn)长效机制。这是(shì)个(gè)技术活，只要坚持市(shì)场化改革(gé)，中国一(yī)定(dìng)能化解这个难题，让房(fáng)地产回归实体经济和居住属性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的(de)本质是向善，是以客(kè)户为中心，房(fáng)地产也不能(néng)例外，老百姓(xìng)买房子是天(tiān)大的(de)事，烂尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人。从这(zhè)个角度(dù)，取(qǔ)消预售制、实施现房销售(shòu)是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大(dà)措(cuò)施(shī)。在(zài)当前的情况下，取(qǔ)消预(yù)售制要结合稳(wěn)楼市、房地(dì)产软着(zhe)陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行过(guò)长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式(shì)

　　二(èr)十世纪五十年代在(zài)中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，楼(lóu)宇出租(zū)是地(dì)产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年(nián)代，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是(shì)相(xiāng)当高，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼宇买卖多数以一(yī)整栋(dòng)楼为单位，需(xū)要雄厚(hòu)的资金(jīn)实力才(cái)能(néng)购买。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租是中国香港(gǎng)地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出(chū)租资(zī)金周转期(qī)长(zhǎng)等问题(tí)。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开(kāi)始(shǐ)探求(qiú)新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层(céng)出(chū)售。这(zhè)模式一经推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开(kāi)发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引(yǐn)入(rù)房地(dì)产销售，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东创办立信(xìn)置业有限公(gōng)司(sī)，凭(píng)借(jiè)商(shāng)业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务(wù)的经验，对于商(shāng)品(pǐn)流通、资金(jīn)周转有着独到的(de)见解，在努力寻(xún)求方(fāng)法加快自身资金(jīn)周转。当(dāng)时(shí)其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼(lóu)说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是另外(wài)一个亮点，即先收取(qǔ)买家的(de)订金，采用类似租(zū)金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的(de)钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了自己的房(fáng)产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻(qīng)了(le)民众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和(hé)销售，也解决了制(zhì)造商的资金问(wèn)题(tí)，降低投资风险，在(zài)当(dāng)时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付(fù)款”的(de)销(xiāo)售模式成(chéng)为(wèi)当时中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的一(yī)大(dà)特(tè)色，纵观中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高效率地(dì)解决了核心的(de)住房(fáng)供不(bù)应(yīng)求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模(mó)式(shì)推动(dòng)了中(zhōng)国(guó)香港楼(lóu)市(shì)几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但监管部门不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场健康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部门提升(shēng)了对于预售(shòu)楼花(huā)制度的监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要(yào)证明自身有资金等能力把项目完成，资(zī)金(jīn)需放入(rù)律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套取监管账户资(zī)金，中国香港(gǎng)要(yào)求(qiú)律师行(xíng)在(zài)银行开(kāi)设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操作等采取全(quán)透(tòu)明化机制，且银行的责(zé)任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花(huā)”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调(diào)基础建设，这一导向使前期发(fā)展工业(yè)化的进(jìn)程大于城市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配(pèi)套问题，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统(tǒng)一(yī衣服奶茶渍怎么去除 干了的奶茶渍能洗掉吗)分(fēn)配，以租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市(shì)场发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速较慢(màn)，福(fú)利分房(fáng)制(zhì)度也出(chū)现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再(zài)适用(yòng)于当(dāng)时的(de)国情。叠加房地(dì)产市场面临商品房的需求(qiú)量大，而社(shè)会(huì)缺(quē)少(shǎo)大(dà)型房(fáng)地产开发商，商品房供应量(liàng)小(xiǎo)的(de)困境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地(dì)房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步(bù)引进中国(guó)香港预售商品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内(nèi)房地产市(shì)场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制(zhì)度(dù)改革，加(jiā)快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从计划(huà)经济下(xià)的福利分(fēn)房(fáng)转向(xiàng)市场(chǎng)经济的商品房。房地(dì)产市场采用(yòng)预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房(fáng)企(qǐ)缺少资(zī)金和(hé)开发时间周期长的(de)两大难题，开发(fā)商以预售款撬动下(xià)一个项目的开(kāi)发(fā)，形成滚动开发模(mó)式(shì)，住房供应速(sù)度加(jiā)快(kuài)。自(zì)此中国(guó)内(nèi)地(dì)开始房改(gǎi)货币化，中国人民(mín)银(yín)行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支(zhī)持(chí)购房者，极(jí)大作用推动了(le)房地产市(shì)场的(de)发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形(xíng)成契合(hé)中国(guó)内地(dì)的商(shāng)品房预售制(zhì)度(dù)。预(yù)售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指房地产开发(fā)企业将正在建设中的房屋预先出售(shòu)给购房(fáng)者，由购房者支付定金或房款的行(xíng)为。区别于(yú)中国(guó)香港(gǎng)，在中国内地实(shí)践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发商办理预(yù)售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预告登(dēng)记(jì)-交付(fù)房屋(wū)。在购(gòu)房过程中，购(gòu)房(fáng)者需(xū)要(yào)一次性付(fù)清首付款(kuǎn)，并(bìng)采(cǎi)用银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿(ná)到了(le)全部购房款，这(zhè)点(diǎn)与中国(guó)香港(gǎng)的(de)按照工程进度付款有所(suǒ)不(bù)同。对(duì)中国内地的开(kāi)发(fā)商而言，预售(shòu)制商品(pǐn)房也开启了(le)高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销(xiāo)售的最(zuì)主要(yào)方式，预售制极大(dà)缩短房企(qǐ)现金回笼周期(qī)，同时(shí)增加市场(chǎng)商品房供应，推(tuī)动了(le)城镇化发展进程。预售(shòu)制(zhì)在过去20多年对中国内地房地产市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不(bù)仅解决了(le)房地(dì)产市场快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需求，也提高了(le)居民(mín)居住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住(zhù)到住宅(zhái)小区(qū)，从全民(mín)蜗居到基本适(shì)居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十(shí)年(nián)时间走(zǒu)完发达(dá)国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进(jìn)程进入快(kuài)速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方(fāng)公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平(píng)方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数(shù)从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)住宅期房销售(shòu)面(miàn)积(jī)占(zhàn)总销(xiāo)售面积(jī)的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动了(le)中(zhōng)国内地(dì)房地产行业(yè)的发展。中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发(fā)展，房地产企业从无到有、从国(guó)企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的上(shàng)下游产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地(dì)产(chǎn)业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中(zhōng)房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带(dài)动最(zuì)为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全(quán)社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资(zī)占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地(dì)产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产(chǎn)融资(zī)存量占社融(róng)存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银行不(bù)良(liáng)率大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效(xiào)应渠道，根据(jù)我们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的(de)10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿(yì)美(měi)元(yuán)。从住房市值(zhí)占(zhàn)股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的比例较高，主要是因(yīn)为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟(shú)，直(zhí)接融资比例较低(dī)，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制背后潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。比(bǐ)如(rú)，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房等(děng)风险。另外，购(gòu)房者和开发商之(zhī)间(jiān)的购房合同、购(gòu)房(fáng)者和银行(xíng)的按揭(jiē)贷(dài)款合(hé)同是(shì)两个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只能根(gēn)据购房合同向开发商主衣服奶茶渍怎么去除 干了的奶茶渍能洗掉吗张权(quán)力，但(dàn)依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者承(chéng)担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身(shēn)信用和(hé)购房(fáng)者对(duì)行业(yè)的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按(àn)揭(jiē)贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为市(shì)场波动(dòng)或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等(děng)一系列问题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签(qiān)订的预(yù)售合同和按揭(jiē)合同，已经从银(yín)行获得房款(kuǎn)，如(rú)果购(gòu)房者丧失还款能力或(huò)短期不(bù)能还款(kuǎn)等，则风险完全(quán)由银行承(chéng)担，银行(xíng)将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预售监管(guǎn)资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品(pǐn)房预售管(guǎn)理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规定(dìng)了开发企业预(yù)售商品(pǐn)房所(suǒ)得款项应当用于有关的工程(chéng)建(jiàn)设，商品房预(yù)售款监管的(de)具体办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但多(duō)年以来全国并没有统(tǒng)一的预售(shòu)资金监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为总预(yù)售款的(de)15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总(zǒng)额报(bào)价计(jì)算重点(diǎn)资金。而(ér)事实(shí)是，不(bù)少购房(fáng)款未进入监管账户、或进入(rù)监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大(dà)开发时代的(de)高周转背(bèi)景下，抽调预(yù)售(shòu)款(kuǎn)监管账户资金，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义(yì)，获得监管账户拨付资(zī)金，再由工程方将(jiāng)资金转给房企，而(ér)拨(bō)付(fù)的(de)工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些(xiē)方(fāng)式套取的资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资(zī)金循环高(gāo)周转模式，但一(yī)定程度(dù)上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商品房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者(zhě)预付资金，一般(bān)设(shè)有定(dìng)金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求购(gòu)房者支付的预付款比例相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款(kuǎn)支付方(fāng)式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或(huò)按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按(àn)揭(jiē)贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二(èr)是房屋(wū)交付(fù)后发(fā)放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商(shāng)品房(fáng)提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出(chū)现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保障(zhàng)购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交(jiāo)付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府或第(dì)三方验收合格并(bìng)提供(gōng)验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)购房者(zhě)支付(fù)的房款。二(èr)是开发商为(wèi)购房者提供一(yī)定(dìng)的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首付，其余房款(kuǎn)交付后按(àn)揭(jiē)还(hái)款，交(jiāo)付(fù)前资(zī)金由第(dì)三方全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节，定金(jīn)比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国(guó)为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者的定金及(jí)首(shǒu)付款由第(dì)三方(fāng)公证行或产权保(bǎo)险公司(sī)的信(xìn)托账户监(jiān)管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通(tōng)过申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且不承担任何责任与损失(shī)。而开(kāi)发商在房屋建(jiàn)设过(guò)程中的资金全部来(lái)自银行，银行(xíng)根据工(gōng)程进(jìn)度向开发(fā)商提(tí)供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直接损害(hài)银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时(shí)需取得由政府(fǔ)相(xiāng)关部(bù)门经审查(chá)后发放(fàng)的验(yàn)收凭证，通过验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)向银行(xíng)得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商或购房者可购(gòu)买期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面，德(dé)国(guó)开发(fā)商在项目获(huò)批(pī)后即(jí)可预售房(fáng)屋。签署购房合同(tóng)前(qián)，购房(fáng)者需支(zhī)付(fù)约2000欧的定金并进(jìn)行(xíng)预约公(gōng)证，签订(dìng)合同后定金退还。如由(yóu)于任何原(yuán)因不能购买，定金(jīn)按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支(zhī)付公证费和土地(dì)交(jiāo)易税，分别为(wèi)房屋售(shòu)价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购(gòu)房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付(fù)比例，可(kě)零(líng)首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期支付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一(yī)般分(fēn)7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点(diǎn)、比例因项目而异(yì)。一般来说，支付节点(diǎn)可分(fēn)为公证(zhèng)后、主体完(wán)工、内(nèi)部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁(jié)及墙面(miàn)完工、地(dì)板(bǎn)完工、全部(bù)完(wán)工，支付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者可(kě)在支付房(fáng)款前(qián)申请房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银(yín)行按(àn)施(shī)工节奏分(fēn)多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针(zhēn)对期(qī)房设计(jì)了两种保险，保险的(de)功能是当房(fáng)屋出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由(yóu)保险(xiǎn)公(gōng)司负(fù)责(zé)相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国(guó)预售制设(shè)有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买(mǎi)卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一(yī)名律师，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节内容(róng)确认无误后签(qiān)订首付交换合(hé)同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了(le)10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发(fā)商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难(nán)追回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取(qǔ)按(àn)工程进(jìn)度付款的(de)方式，但是交房前付款比例(lì)相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过(guò)房产公证公司(sī)的检验验收后(hòu)才能交付，交付后(hòu)方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期(qī)房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程(chéng)进度(dù)、支付相关款项过程中，由买房律(lǜ)师将(jiāng)资金转给(gěi)卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资(zī)金在进入开发商账(zhàng)户前经(jīng)过两道关口，有利于保障购房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立法，设置期(qī)房预付款保全(quán)措施

　　日(rì)本期(qī)房交(jiāo)易立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预售房定金(jīn)保全(quán)措(cuò)施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法(fǎ)方(fāng)面，日(rì)本二战结束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本(běn)政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规范(fàn)期房交易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根据日本(běn)《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商必须完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房(fáng)合(hé)同时，开发商向金融机(jī)构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构签(qiān)订定金(jīn)保证(zhèng)委托合(hé)同，设(shè)置购房(fáng)者定金的(de)保证或保险，并将相(xiāng)应的(de)保证金(jīn)证(zhèng)明书交付给购房者(zhě)。除(chú)定金外(wài)，其(qí)他(tā)预先支付的购房款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭(bì)导致(zhì)期房(fáng)烂尾(wěi)，购房者可凭保证(zhèng)金证明书(shū)向金(jīn)融机构或(huò)保证机构或(huò)保险公司兑付，同(tóng)时(shí)，开发商需(xū)向购(gòu)房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前(qián)只(zhǐ)需支付(fù)最多不超20％的定(dìng)金(jīn)，签订购房合同后，购房者(zhě)即(jí)可(kě)向银行申请贷款，但(dàn)交房(fáng)后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付(fù)，所有资(zī)金进(jìn)银行专门项目资(zī)金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商(shāng)有统一的(de)选购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不(bù)执行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例方面，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的首付及(jí)印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加(jiā)坡期房(fáng)同(tóng)样(yàng)采取按工程(chéng)进度付款的方式(shì)，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对期房付款(kuǎn)流(liú)程做了统一详细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节(jié)点一般(bān)为合同签订后(hòu)、地(dì)基(jī)完工、框(kuāng)架完工(gōng)、管(guǎn)道门(mén)窗等完工(gōng)等，支(zhī)付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照(zhào)工(gōng)程进度放款，月供(gōng)在此(cǐ)过程中随(suí)着(zhe)放(fàng)出贷(dài)款的增加(jiā)而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会(huì)存(cún)入银行专门的项目资金账户，账户(hù)资金(jīn)提(tí)取须(xū)与房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临(lín)界点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加(jiā)大(dà)对刚需和改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼(jiān)顾妥善应对局部(bù)停(tíng)贷(dài)现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的(de)金融工具(jù)支(zhī)持。另一(yī)方面，从现在(zài)起，对还在(zài)正常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头并购重组整个行(xíng)业(yè)，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势复杂性和人(rén)性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制。长效(xiào)机(jī)制(zhì)四大关键是(shì)推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违(wéi)约后定金保护机(jī)制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交(jiāo)付(fù)阶(jiē)段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同(tóng)环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延(yán)期以及重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷等情况提供(gōng)充(chōng)分的(de)保障。余(yú)款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节，建立(lì)按工程进(jìn)度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房(fáng)者的权益(yì)。资金监管(guǎn)环节(jié)，引入独立于开发商、银行的(de)第三方资金监管机构，或由(yóu)政府相关部门直(zhí)接监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保(bǎo)修期内，开(kāi)发(fā)商应(yīng)对房屋质量(liàng)问(wèn)题(tí)全(quán)权(quán)负责、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者在保修期结束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。

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