近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日(rì)，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定分红体现出(chū)该类产品长期(qī)投资价值(zhí)，通(tōng)过(guò)观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通(tōng)投(tóu)资者注(zhù)意(yì)，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，特许经营权分(fēn)红目(mù)前(qián)已(yǐ)包含了利润分配和贵妇膏晚上可以涂着睡觉吗，贵妇膏晚上用还是白天用本金(jīn)的归还，在选择投(tóu)资标的(de)时应了解(jiě)资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配(pèi)情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年分配(pèi)金(jīn)额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有期(qī)分红收益，以及基金份额交易(yì)价(jià)格的变化。基金份(fèn)额(é)二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金(jīn)分红预期则更(gèng)有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自(zì)基础设(shè)施(shī)资产的经营现金流，投资人通过基(jī)金募集材料和(hé)信息披露文(wén)件，结合行(xíng)业(yè)及市场情况，可(kě)以分(fēn)析基础(chǔ)设施项目的(de)经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价(jià)格变化(huà)导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作(zuò)为基(jī)金份额持有人实际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者(zhě)更(gèng)具参(cān)考价(jià)值。”中金基金相(xiāng)关负责人(rén)称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副(fù)总监李华(huá)平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设(shè)施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规(guī)要求，基础设(shè)施基(jī)金应当将90％以上合并后基(jī)金年度(dù)可分(fēn)配金额以现(xiàn)金形式分配给(gěi)投(tóu)资(zī)者(zhě)，强(qiáng)制分红机制是公募(mù)REITs的主要(yào)特(tè)征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投(tóu)资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重特点。二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格反映这(zhè)类(lèi)产品“股性”的一(yī)面，分红体现了(le)这(zhè)类产品的(de)“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似于债(zhài)券派息，但不(bù)等(děng)同于债券的固定利(lì)息回报，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度(dù)来(lái)看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为(wèi)资(zī)产配(pèi)置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资(zī)者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相(xiāng)对于投资债(zhài)券相对高的(de)收益性(xìng)，在有(yǒu)效控制风险的(de)前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石(shí)”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资收(shōu)益(yì)“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的(de)预(yù)期(qī)，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格(gé)走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二(èr)级市场(chǎng)表现看，截至4月21日(rì)，今年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和债券宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受(shòu)宏观经济的影响，可分配金额完成率不达(dá)预期，一定程度(dù)上(shàng)影响了公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格。”李华平(píng)称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多(duō)重(zhòng)因素(sù)的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二(èr)级市(shì)场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于(yú)吸引(yǐn)投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负责人也(yě)表示，近期经济(jì)预期恢(huī)复(fù)，一方面市场热点呈(chéng)现向股(gǔ)票和债券回归的(de)过程；另一方面(miàn)，基础设施(shī)项目的(de)经营业绩相对经(jīng)济活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权日，将(jiāng)对(duì)基金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根(gēn)据(jù)单(dān)位基金份额(é)的(de)分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金(jīn)份额(é)净值变化的修(xiū)正，使投资(zī)人(rén)在(zài)基金分红前后均可以(yǐ)获得公平的(de)投资(zī)机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资的信心，同(tóng)时需结合持有产品(pǐn)的(de)特性(xìng)，关注(zhù)二级(jí)市场(chǎng)扰动对整体收益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分(fēn)配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前(qián)提是本金之上的增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派(pài)”更为(wèi)准(zhǔn)确(què)，分(fēn)派的是本金与(yǔ)增值两个部分，两个部分(fēn)之间的比(bǐ)例是变(biàn)动的，与现有公募基金分红(hóng)差异很大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值面临极大不(bù)确定性，这是该类投(tóu)资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营权(quán)类和产权类两(liǎng)大(dà)资产类(lèi)型，持(chí)有产权类产品的(de)收(shōu)益主要(yào)包(bāo)括(kuò)每年(nián)的(de)现金(jīn)分红及(jí)资产(chǎn)增(zēng)值(zhí)的收益(yì)，而持有特许经营类产品(pǐn)的收益主要来自项目每(měi)年的现金分红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权类资(zī)产的分红包括了利润分配和本金的(de)归还(hái)，两(liǎng)者的比率也是变动(dòng)的，对特许经营权类资产的公募(mù)REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者在选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)也(yě)表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属(shǔ)性不同而形成区(qū)别。特许经营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产品因(yīn)其分红相当(dāng)于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底层资产(chǎn)的价值增值(zhí)，所以相对股(gǔ)性偏(piān)强。普通(tōng)投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底(dǐ)层(céng)资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分(fēn)红有(yǒu)合(hé)理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认(rèn)为，与产权类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营(yíng)项目(mù)在经营权到期后不再(zài)能产生现金收益，因此将(jiāng)可(kě)供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基(jī)于这个特点，剩(shèng)余经(jīng)营期限较短的特许经营(yíng)项目，通常具备更高的分派(pài)率水平。对(duì)于剩余期限较长的特许经(jīng)营权项(xiàng)目(mù)，即使分派率相(xiāng)对较低(dī)，也有足够(gòu)年限收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金(jīn)该负责人提醒(xǐng)投资者注意(yì)，特许(xǔ)经营(yíng)权项目的分(fēn)派金额(é)包含了投(tóu)资本(běn)金(jīn)，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基(jī)金(jīn)份额单价(jià)随着(zhe)分派进度逐(zhú)年(nián)下降(jiàng)是(shì)正常现(xiàn)象，投资(zī)特(tè)许经(jīng)营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目(mù)相比，产权类项目的土地(dì)或(huò)建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用年限一般较长，再加上(shàng)到期(qī)后通过对(duì)建筑的(de)更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地出让(ràng)金等(děng)追加投资，有(yǒu)机(jī)会进(jìn)一步延长经营(yíng)期限。这(zhè)种类似永续经营的假设反映贵妇膏晚上可以涂着睡觉吗，贵妇膏晚上用还是白天用(yìng)在基(jī)础资产的(de)估值上，使产权(quán)类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资(zī)产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时(shí)点，多位业(yè)内人士(shì)还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测经营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流、可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)、内部(bù)收益率等(děng)指标，来观(guān)察和评估(gū)项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指标有两个：一是年(nián)报中披露(lù)的(de)经营活(huó)动(dòng)现金(jīn)流，二(èr)是可供分配(pèi)现(xiàn)金，二(èr)者(zhě)存在本质性区别(bié)。经营(yíng)活动产生的现(xiàn)金净流量是(shì)指企业经营、筹资(zī)、投(tóu)资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身(shēn)经营活动产生；可(kě)供分配的(de)现金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新选(xuǎn)择(zé)，投资(zī)价值体现在相对股债市场独(dú)立(lì)的资产配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建议投(tóu)资(zī)者对经营权(quán)类(lèi)的资产可以(yǐ)更多关(guān)注内部(bù)收益率的高低，对(duì)产权类的资(zī)产更多关注分派率高(gāo)低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层(céng)资产的经(jīng)营净(jìng)现金(jīn)流，所以底层资产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)直接(jiē)影响(xiǎng)投(tóu)资(zī)回(huí)报(bào)，投资者(zhě)可综合考(kǎo)虑原始权益人综合实(shí)力、运(yùn)营管理机构实力、公募基金管理人实力(lì)等(děng)多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研(yán)报也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈(yì)机会仍(réng)在，叠加(jiā)此前(qián)市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有基本(běn)面支(zhī)撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均(jūn)会(huì)载明REITs在发行首年及(jí)次年的(de)可供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的(de)实(shí)际分(fēn)红金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及(jí)市场的实际环境，对基础设施项目的运(yùn)营业绩(jì)及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金(jīn)基金(jīn)上述负责人也称。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 贵妇膏晚上可以涂着睡觉吗，贵妇膏晚上用还是白天用