OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日，华(huá)安张江光大园REIT开盘继(jì)续(xù)延续(xù)此前几日的(de)下(xià)跌走势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT曾发布公告(gào)，紧急回应称(chēng)，哲库科技(jì)是其(qí)扩募拟新购入基(jī)础设施(shī)资产(chǎn)张润大厦(shà)的重要承租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租(zū)赁协(xié)议(yì)的通(tōng)知(zhī)。同时，在公告中，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进(jìn)一(yī)步(bù)表示，原始权益(yì)人将继续(xù)密切(qiè)关(guān)注哲库科技后续情(qíng)况(kuàng)，积极做好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)外，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益人相(xiāng)关负(fù)责人也表示，近(jìn)期(qī)已同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润(rùn)大(dà)厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领(lǐng)导高度重(zhòng)视，浦东(dōng)新(xīn)区国资委也(yě)高(gāo)度关注。

　　多位业内人士表示(shì)，华安张江光大园(yuán)REIT近期市(shì)场波动(dòng)较(jiào)大，但(dàn)其实不(bù)动产公募REITs项目(mù)短期出租(zū)率下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价值，投(tóu)资者应(yīng)理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继(jì)续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲(zhé)库科技的事件(jiàn)继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅(fú)低开，此后二级市场价格开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不(bù)利(lì)消息影响(xiǎng)，华安张(zhāng)江光大园REIT最近几个交(jiāo)易日二级(jí)市场价(jià)格表现欠(qiàn)佳，5月11日(rì)以(yǐ)来(lái)，3个交(jiāo)易日(rì)跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年(nián)6月21日(rì)上市以来，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市(shì)场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场(chǎng)整体(tǐ)表(biǎo)现上看，目前上市的8只产业(yè)园区(qū)基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其(qí)余7只均有不同程度下(xià)跌(diē)，8只产(chǎn)业(yè)园区基(jī)础设(shè)施REITs5月(一声不吭的意思是什么，一声不吭的意思和造句yuè)15日平(píng)均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅一声不吭的意思是什么，一声不吭的意思和造句5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江REIT一季(jì)报中已经披露张江(jiāng)光大(dà)园项目(mù)出租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭(zāo)遇突发(fā)事件(jiàn)，因此导致二级市场价格出现波动。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不过，在上述人士看来，尽(jǐn)管出于风险规(guī)避的原因，最近几个交易日(rì)场内资金有所流出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租(zū)率下(xià)跌并不会从根(gēn)本上(shàng)影(yǐng)响其内外(wài)价值。

　　他也同时表示，目前(qián)随(suí)着二级市(shì)场价格下跌(diē)，风(fēng)险也(yě)得到一定释放，但是(shì)价格涨跌会(huì)受到基本面、情绪面等多重因(yīn)素影响，不好判断(duàn)价格是不是已经(jīng)完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人(rén)士表示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年内二级(jí)市场跌幅较大(dà)，其实有些(xiē)隐含收益率(lǜ)高的产(chǎn)品具备一定的投(tóu)资价值，很适合稳健(jiàn)类投资者。此外(wài)，伴(bàn)随着经济复苏的步伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产品具备一(yī)定的投(tóu)资(zī)价值(zhí)。

　　先(xiān)锋瑞驰私(sī)募基金(jīn)执行董事高如星(xīng)对此表示，若张江(jiāng)园区最终能顺利(lì)解决招商，平稳过度对经营现金流没有(yǒu)造成大(dà)的影响，“事件性利空(kōng)下调至得(dé)这么急、这么深，加(jiā)上前期本身园区类资产就(jiù)回调(diào)不(bù)少了，这就是(shì)黄金(jīn)坑(kēng)。”不过，他也(yě)强调，最终(zhōng)还是落(luò)到(dào)租(zū)金收入受(shòu)不受影响，影响多大，估计园(yuán)区(qū)会(huì)最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公(gōng)司(sī)哲(zhé)库(kù)科(kē)技。随后5月12日(rì)晚，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基础设施资产张润大厦的重要承(chéng)租(zū)方之一，目前未收到(dào)哲库科(kē)技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租(zū)赁协议的通(tōng)知(zhī)。同时，在公告(gào)中，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT进一(yī)步表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好(hǎo)相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披(pī)露的(de)张江光大园项目出租(zū)率下降(jiàng)事项，一度二级市场价(jià)格(gé)出现回(huí)落。在随后召(zhào)开的业绩说明(míng)会中(zhōng)管(guǎn)理人就相关事项进行了解释说明，市场(chǎng)信心得到了一定提振，二级市(shì)场价格表现也趋于平(píng)稳。据(jù)了(le)解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的(de)线上和线下的扩募说(shuō)明会上，运营团队表示(shì)了对张江光(guāng)大园项目的信心，预计签署意(yì)向书和合同(tóng)谈(tán)判(pàn)中(zhōng)的储(chǔ)备租户正常转化后，项(xiàng)目出租率(lǜ)将(jiāng)得到回升。没(méi)想到仅过(guò)了(le)不(bù)到三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之(zhī)路又(yòu)迎来了新的考验(yàn)。

　　因(yīn)张江(jiāng)REIT的上述公告引(yǐn)起了市(shì)场各方(fāng)的广泛关(guān)注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项(xiàng)目(mù)的原(yuán)始权益(yì)人相关负责人(rén)坦言，事(shì)发突然确实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技消息的第一时间即(jí)奔赴现场进行(xíng)了沟(gōu)通和(hé)核实工作，并同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提(tí)前退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司(sī)领导(dǎo)高度重视，据悉新区国资(zī)委也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户(hù)情况，相关负责(zé)人介绍说，目前储备租户还是比较丰富的(de)，覆盖了芯片测试、人(rén)工智能、航天(tiān)产(chǎn)业、信息技术等(děng)产业客户，租赁意向面积超(chāo)过了2万方。从(cóng)意向储备(bèi)转化为实际(jì)租户需要一些时间。

　　“我们(men)正在(zài)着手(shǒu)通过(guò)签署(shǔ)租(zū)赁(lìn)意向书来尽快锁定一些(xiē)重要租(zū)户(hù)。虽然收了三个月履约保证金给了我们(men)一些空间，但本着(zhe)对首批扩募、对市场负责(一声不吭的意思是什么，一声不吭的意思和造句zé)的态度，我(wǒ)们肯定(dìng)要全力与时间赛(sài)跑，把这些面积在短期内(nèi)完成去化(huà)。”相关(guān)负(fù)责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域的(de)张江光(guāng)大园项目(mù)一(yī)季度末也有将(jiāng)近30％的空置率，原始(shǐ)权(quán)益人(rén)有那么多储备(bèi)租户，之前(qián)的空置率为(wèi)何未能得到(dào)解决。

　　对此相关负责人(rén)解释，张江(jiāng)光大(dà)园一(yī)直以来都坚持(chí)以市场化运营为导(dǎo)向(xiàng)，历(lì)史运营表现稳定，租户的(de)调租和换(huàn)租都属于(yú)正(zhèng)常(cháng)情况，而这(zhè)次项目(mù)的(de)大租户(hù)退租正好发生在市场活跃度的短期低点(diǎn)，目前市场情况已有所(suǒ)好转。在看到(dào)出租率(lǜ)下滑情况(kuàng)没有得到及时修复后，张江这边也(yě)作(zuò)了一定的资源(yuán)调配(pèi)和倾斜，引入了一(yī)些储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江光大(dà)园项目在给(gěi)租户的分隔空间(jiān)、交付标(biāo)准、租金水(shuǐ)平等方面也有一些(xiē)差异化，张润大厦多是两千多(duō)平的大(dà)平层，楼(lóu)的成新(xīn)度高一些，单价(jià)也贵一(yī)些，张江光大园单层(céng)以一千平的面积(jī)为主，还有一(yī)些独(dú)栋(dòng)形态的物业。租户自身也会有诉求，也会根(gēn)据(jù)自身需(xū)求(qiú)和(hé)预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以(yǐ)后，新老资(zī)产的(de)管理(lǐ)人都变成(chéng)了一家(jiā)，后续我(wǒ)们(men)在资源共(gòng)享和联合营销方面能更加充(chōng)分发(fā)挥(huī)协同效应，相信可以做得更好。”上述负责(zé)人补充(chōng)说道。

　　最(zuì)后(hòu)谈(tán)及对于张(zhāng)江REIT的(de)定(dìng)位和展望，相(xiāng)关负(fù)责人表(biǎo)示，张江集团和张江高(gāo)科目(mù)前(qián)在管资产约(yuē)五百万方，还有一些其(qí)他在(zài)开(kāi)发(fā)的储备项目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现(xiàn)打造张江园(yuán)区(qū)产业(yè)空间资产(chǎn)上市平台(tái)目(mù)标(biāo)的坚(jiān)实后(hòu)盾和储(chǔ)备资源。“我们非(fēi)常重(zhòng)视张江REIT这(zhè)个(gè)资本平台和它未来的发展(zhǎn)。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩募是(shì)我们实(shí)现基(jī)金(jīn)扩容的第一(yī)步(bù)，也是至关重要的一步，眼下我(wǒ)们可能面临(lín)了一些(xiē)突(tū)发情况需要解决，但是这和我们在(zài)张江(jiāng)科(kē)学城(chéng)这三十年建设发展(zhǎn)过程(chéng)中所经(jīng)历(lì)的相比，只能算(suàn)是一个非常小的插曲(qū)。我们有信心排(pái)除万难(nán)，尽一切可能(néng)化解当前突(tū)发事(shì)件的所(suǒ)有负面影响，维持预期和市场的(de)信(xìn)心(xīn)。”

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