导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步(bù)入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年(nián)是(shì)中(zhōng)国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平(píng)，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持(chí)续低景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是(shì)否过剩的讨论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘(lí)清中国(guó)城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此(cǐ)判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国地产(chǎn)存量(liàng)极(jí)度(dù)过剩(shèng)，事实(shí)是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有(yǒu)近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，第七(qī)次人(rén)口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中(zhōng)国房(fáng)子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披(pī)露的(de)近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑(zhù)占比不到(dào)一成，其中(zhōng)还包括大(dà)量(liàng)城镇非住宅建筑(zhù)，如(rú)商业办公楼(lóu)、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不(bù)是人均一间房所(suǒ)能(néng)满(mǎn)足(zú)，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密(mì)切相关。中国的人(rén)均住宅间数较发达(dá)国家(jiā)还有很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样(yàng)不意味着中(zhōng)国住宅市场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇(zhèn)居(jū)民户均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公布中国家庭(tíng)户均住宅(zhái)的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计(jì)算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住宅。若期(qī)房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国(guó)每户城镇家(jiā)庭才(cái)拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其中(zhōng)商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户(hù)有房(fáng)，然而事(shì)实上(shàng)中国住宅市场供(gōng)需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之(zhī)所以(yǐ)说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流(liú)动人口的租赁和置(zhì)业需求。全(quán)国总(zǒng)人口(kǒu)的(de)近三(sān)成都是流动人口，流动人(rén)口会(huì)选(xuǎn)择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而产生了额(é)外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增(zēng)需求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两人(rén)户占比不(bù)断增加，导致家(jiā)庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势(shì)将(jiāng)延续，带(dài)来新(xīn)户(hù)购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益(yì)明显，区(qū)域经济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新(xīn)增住宅需(xū)求(qiú)有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有着不小差距，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足(zú)，这是过去二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房(fáng)地产大分化时(shí)代(dài)已至(zhì)，大(dà)分化时代下地(dì)产(chǎn)矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能级城市(shì)之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官(guān)方披露全(quán)国已有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌(pái)量突然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不(bù)禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到(dào)底是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是(shì)仍然存在不足(zú)？可惜(xī)由于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我(wǒ)们测算出(chū)中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判(pàn)断未来房地产市场(chǎng)会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩(shèng)的直(zhí)观判断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾(zāi)害综合风险普查工作(zuò)情况为主题的新闻(wén)发布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行(xíng)业获取(qǔ)了(le)全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据(jù)以及80多万处市(shì)政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以(yǐ)上(shàng)，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了(le)中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭(tíng)户居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数大于1，看似(shì)意(yì)味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与(yǔ)房间数量有(yǒu)关，更(gèng)与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设施等(děng)因素密切相关。单单从人均(jūn)住宅间数不(bù)能(néng)完全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主(zhǔ)要(yào)是以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是(shì)城(chéng)镇居民宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均住(zhù)宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅(zhái)主要分两大(dà)类，一(yī)类是商品住宅，另(lìng)一类是(shì)保障(zhàng)房、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自(zì)建房(fáng)等非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并(bìng)没有(yǒu)直接公(gōng)布城(chéng)镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数(shù)据有两处可以直接公布，一是每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数（统(tǒng)计局(jú)）；二(èr)是居民(mín)住宅来源（人(rén)口普查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅(zhái)数量(liàng)，我们主要用到上(shàng)述(shù)两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算(suàn)城(chéng)镇居民户均住宅套数(shù)分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套(tào)数(shù)相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥(yōng)有的(de)商品住宅(zhái)和非商(shāng)品住宅比(bǐ)例，推算得(dé)到居(jū)民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭(tíng)户(hù)数，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭(tíng)户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套(tào)数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们利用既有统计(jì)数据，大致测(cè)算(suàn)得(dé)到中(zhōng)国存(cún)量房地(dì)产套数，并进一(yī)步推算中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　<杨志性格特点及主要事迹概括，杨志性格特点及主要事迹100字strong>（一）中(zhōng)国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品住宅（包(bāo)含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国(guó)的房地产(chǎn)销(xiāo)售以期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新房销售(shòu)中(zhōng)期房占(zhàn)比近9成。本文(wén)去除商品住(zhù)宅累计销售套(tào)数(shù)里的期房销售，得到商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交房(fáng)后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房套数(shù)除以家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中国(guó)城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据(jù)显示(shì)中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁(lìn)其他住宅和购买二(èr)手房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁(lìn)其他住(zhù)宅、购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅与购买二手(shǒu)房加(jiā)总，得到商(shāng)品住(zhù)宅占居民所(suǒ)有住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十年(nián)变化(huà)幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅的实际变化比例，从而我们估(gū)算(suàn)出(chū)2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付(fù)使用，到(dào)2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房(fáng)的(de)三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户(hù)均一套房(fáng)的(de)程度，“户户(hù)有房(fáng)”是否意味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中(zhōng)国地产(chǎn)存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房(fáng)并不意味(wèi)着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅(zhái)来满(mǎn)足(zú)因人口流动、居民(mín)换(huàn)房等因素产生(shēng)的住(zhù)宅(zhái)需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好一套房，就会造(zào)成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房(fáng)价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省(shěng)际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中(zhōng)国城(chéng)乡人口流动调查数据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭(háng)州(zhōu)以及南京工作的流动人口(kǒu)在老家拥有住(zhù)宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市(shì)的高工资吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人(rén)回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会(huì)占据(jù)两套房，在高房价(jià)的大城市租赁一(yī)套房，在房价(jià)较低的县(xiàn)城购买(mǎi)一套(tào)房。所(suǒ)以(yǐ)说户均一套房无(wú)法满足杨志性格特点及主要事迹概括，杨志性格特点及主要事迹100字庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等(děng)基础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大(dà)的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧住宅(zhái)面积(jī)小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥(yōng)有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的(de)老旧小区很(hěn)难满(mǎn)足(zú)现代生活需求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居(jū)室占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城(chéng)市(shì)土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进(jìn)城(chéng)和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一(yī)半(bàn)的(de)家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于(yú)均(jūn)值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的(de)一半。若去除(chú)20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存(cún)在困难，若按这个标准算(suàn)的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存在住(zhù)宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至(zhì)少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国家人(rén)均住宅(zhái)面积，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要(yào)的住宅(zhái)总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未(wèi)来(lái)地产还(hái)会有需(xū)求(qiú)么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势(shì)演绎，决(jué)定了中国(guó)未来地产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自(zì)于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均人口数不断(duàn)下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户(hù)、二人(rén)户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化(huà)趋(qū)势将继(jì)续延续(xù)，导(dǎo)致户数会因户均人口规模(mó)的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致(zhì)经济发(fā)展带来的(de)新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日(rì)益明显，资源和生产要素逐(zhú)步向经济(jì)带、都市(shì)圈中(zhōng)心城(chéng)市流入，区域经济(jì)资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着人口流(liú)入。人口(kǒu)迁(qiān)移势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住人(rén)口增量(liàng)为(wèi)72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公(gōng)有(yǒu)住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买了商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随(suí)着城(chéng)中村和旧城(chéng)改造，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比(bǐ)势必会(huì)进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建造的(de)住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业(yè)管理(lǐ)，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背(bèi)后的(de)改善(shàn)性(xìng)需(xū)求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的(de)改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的(de)中央经济工作会议明确指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较其他国家依旧存(cún)在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向(xiàng)联(lián)系。随着经济(jì)发展水(shuǐ)平(píng)的提高，中国(guó)的人(rén)均住宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨(zhǎng)基石(shí)。那(nà)么(me)未来将(jiāng)是住(zhù)宅质量的(de)供需冲突(tū)。房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至，这种分(fēn)化不单局限(xiàn)于城市能级之(zhī)间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二(èr)手房之(zhī)间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普查数据调(diào)查的(de)是人，并不是针对住宅，因此可能(néng)存(cún)在统(tǒng)计偏差(chà)。商(shāng)品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低，其增速(sù)可能超预期(qī)。

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