万柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了(le)。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳少爷(yé)”的意外(wài)走红，让这个位于(yú)北京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣(xuān)称要做(zuò)地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”的神秘开发(fā)商——中(zhōng)赫集团，也(yě)被拉向台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书院再(zài)次(cì)受到舆论关(guān)注，起因中赫(hè)集团(tuán)成(chéng)了共同债务人被中国信达追(zhuī)债，中(zhōng)国(guó)信达为了收回(huí)钱款不得不(bù)将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨(jù)资购(gòu)入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到(dào)这些业(yè)主(zhǔ)的维权信息，难怪(guài)有网(wǎng)友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时(shí)候，他们的(de)姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准收割(gē)？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽头(tóu)是万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁(shuí)都没想到，这个位于(yú)海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显示(shì)，上述不良债(zhài)权转(zhuǎn)让(ràng)项目的处置主体是中国信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)北京市分公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的(de)不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金(jīn)额(é)约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民币，其中(zhōng)债权本金(jīn)37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团(tuán)有限公(gōng)司是共同(tóng)债务人。目前(qián)，该项目(mù)已有1万(wàn)次围观，35名(míng)意向人。

　　从(cóng)表面(miàn)上看，这就(jiù)是一起中国(guó)信达北分讨(tǎo)债的(de)故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道(dào)，万(wàn)柳书院总共301户，而且(qiě)早已售(shòu)罄。如果该报道属实，说(shuō)明(míng)这些(xiē)房(fáng)子(zi)实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么(me)中国信达的(de)拍卖页面(miàn)上又注明(míng)这(zhè)75套房子是“未出(chū)售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能说明这(zhè)些房子根本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道(dào)证实了上(shàng)述(shù)内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出(chū)去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)能网签(qiān)、没办房本。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)基本(běn)都是(shì)北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是(shì)万(wàn)柳书院的(de)业(yè)主(zhǔ)。另(lìng)据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院(yuàn)的业主中，还有(yǒu)不少(shǎo)中(zhōng)赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已(yǐ)经支付(fù)价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信(xìn)达转让这(zhè)笔不良债权回(huí)本的(de)愿望(wàng)，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没准还是(shì)债主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根据(jù)相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业(yè)主已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实(shí)际占有，但未(wèi)办(bàn)理过户手(shǒu)续的，如果业(yè)主没(méi)有过错，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向(xiàng)法院提出执行异议申请，请(qǐng)求法院解除查(chá)封，同时可以(yǐ)联合起(qǐ)诉开发商(shāng)，要求退还购(gòu)房(fáng)款或(huò)办理房产(chǎn)证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月，人民法(fǎ)院报公布《最(zuì)高人民法院关(guān)于商品(pǐn)房消费(fèi)者权利保护问题的批(pī)复》，以司法解(jiě)释的方式明确了(le)购房(fáng)人的优(yōu)先权：

　　商品房消(xiāo)费者(zhě)以居住(zhù)为目(mù)的购买(mǎi)房屋并已支(zhī)付(fù)全部(bù)价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民(mín)法院应(yīng)当予以支持。只支付了部(bù)分价款的商(shāng)品房消费者，在一(yī)审法庭辩论终结(jié)前(qián)已实际支(zhī)付剩余价款的(de)，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是个(gè)烫手(shǒu)山芋(yù)。可能不仅(jǐn)不能(néng)卖出去回(huí)本，抵押的(de)这75套房子，还会被(bèi)业(yè)主讨(tǎo)回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信(xìn)达申请不良债权(quán)转让，可以追(zhuī)溯(sù)到金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已经成为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但此(cǐ)前，赫(hè)华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地等(děng)选(xuǎn)择(zé)退出了(le)赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际信(xìn)托有限责任公(gōng)司成为(wèi)了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较(jiào)其他房企(qǐ)，中赫集(jí)团既(jì)没有很(hěn)大规模，也没有很高(gāo)的(de)国民知名(míng)度，但却在北京(jīng)豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进(jìn)入北京的第(dì)一(yī)个(gè)豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置(zhì)地推出钓(diào)鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平(píng)米的(de)天价，成为(wèi)当时(shí)京城最(zuì)贵的楼盘(pán)，引发(fā)了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融(róng)创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为北京当年(nián)的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘(mì)高端的姿(zī)态杀入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是每(měi)棵成切成两半的鸡蛋可以放微波炉吗，微波炉热鸡蛋如何不炸(chéng)本超6万的成年银杏树，还是(shì)每平米20万元的价格，都令业内外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的(de)顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的(de)院(yuàn)儿。”从这(zhè)句顺口(kǒu)溜中，就(jiù)可看出其(qí)在北京豪宅圈(quān)的(de)地位。2014年(nián)末(mò)上市的它(tā)，对手(shǒu)是(shì)当(dāng)时有(yǒu)名的融创观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它(tā)远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院一套300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到(dào)惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北(běi)京(j切成两半的鸡蛋可以放微波炉吗，微波炉热鸡蛋如何不炸īng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的(de)豪宅，也(yě)吸引了不少(shǎo)知名(míng)人(rén)士，如知(zhī)名(míng)演员宋(sòng)丹(dān)丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外(wài)界(jiè)贴上了，“卖(mài)北京城(chéng)最贵(guì)的房，拿北京(jīng)城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被(bèi)执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初，因为履行能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定义务(wù)，中赫集(jí)团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安(ān)坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦(lún)落到这个地步(bù)，其(qí)实(shí)是有迹可(kě)循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的(de)中赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下(xià)。而追根(gēn)溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始(shǐ)了(le)多元化(huà)转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后(hòu)进军能源市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的(de)目(mù)光(guāng)，放到了体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集(jí)团手中(zhōng)拿(ná)切成两半的鸡蛋可以放微波炉吗，微波炉热鸡蛋如何不炸下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐(lè)部全(quán)部(bù)股权。如(rú)果北(běi)京国安(ān)的估值一直没变，那么(me)中赫集团(tuán)拿下北京(jīng)国安(ān)，总计(jì)花(huā)费了约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪(háo)宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质(zhì)押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫(hè)集团股份(fèn)质(zhì)押陆续质押，据企查查(chá)显示，目前中赫集(jí)团(tuán)共有(yǒu)11条股权出(chū)质记录。质权人(rén)包括(kuò)海金商业保理、北(běi)京建(jiàn)工、山东国(guó)际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京(jīng)国安后，不仅国安的经(jīng)营状况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京(jīng)产权交易所(suǒ)官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱(jù)乐部资(zī)产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压(yā)力(lì)，中(zhōng)赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还(hái)在(zài)持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫(hè)的经营状况却持(chí)续(xù)没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞(xiá)等共同(tóng)成为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义(yì)务(wù)，上述被执行(xíng)人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北京(jīng)国安，目前幸免于(yú)难。不过在(zài)实控(kòng)人都成(chéng)为(wèi)老(lǎo)赖的(de)情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身(shēn)？

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