文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和(hé)城乡(xiāng)建设工作会(huì)议提出(chū)“有条件(jiàn)的(de)可以进行现房(fáng)销售(shòu)”，不(bù)足一(yī)个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态(tài)，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房预售(shòu)制了，用你的(de)钱，建你的房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购(gòu)房者(zhě)的不公平(píng)。以后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱(qián)没实力(lì)的别建了(le)，不能把包袱(fú)甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社(shè)会，这是房地产从(cóng)大开发时代步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大保护。98年(nián)房(fáng)改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开(kāi)发(fā)进入存(cún)量(liàng)时代，对购房民(mín)众不公平的(de)预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房(fáng)，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机(jī)制，长效机制四(sì)大关键是(shì)推动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和(hé)房地产税。如果(guǒ)按照经济(jì)规律办事(shì)，中国一定能(néng)实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关(guān)，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预(yù)售(shòu)制、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购(gòu)房者非常不公平(píng)，比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房的风险。从(cóng)行业(yè)层(céng)面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险。取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实中央(yāng)房住不(bù)炒精(jīng)神、有助于保(bǎo)障购房老百(bǎi)姓权(quán)益、有助于(yú)房企(qǐ)稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售(shòu)制(zhì)度？预售(shòu)制度怎(zěn)么来的？国外什(shén)么情(qíng)况(kuàng)？简单科普一(yī)下：商品房预售最(zuì)早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一种开发(fā)商(shāng)放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房(fáng)短缺(quē)，房(fáng)企缺资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但是(shì)，重点来了！发(fā)达国家(jiā)一般有(yǒu)严格(gé)的监管保障措施，开发(fā)商在项(xiàng)目获得政(zhèng)府(fǔ)批(pī)准后才可以开(kāi)始(shǐ)销售(shòu)，买家在购买期房(fáng)后(hòu)并非(fēi)像中国一样在(zài)支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余(yú)全部房(fáng)款，而(ér)是根据开发商工程(chéng)进度(dù)在完全交房(fáng)前进行分期支付(fù)。所以(yǐ)，预售制度(dù)是需要严格的资金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如(rú)果没有这(zhè)些保障措施，一(yī)定(dìng)会触发风险，对购房民众不公平(píng)，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以(yǐ)后改为(wèi)现房销(xiāo)售。客(kè)观讲预(yù)售(shòu)制(zhì)度有一(yī)定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存(cún)量(liàng)时(shí)代，取消预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂(làn)尾(wěi)风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和(hé)社会(huì)，当然这需(xū)要(yào)配套房企(qǐ)债(zhài)务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心和房地产长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国一定能化(huà)解这个难题，让房(fáng)地(dì)产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即(jí)所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质的(de)保障，这(zhè)样将极(jí)大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是(shì)向善(shàn)，是以客户为中心(xīn)，房地(dì)产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天(tiān)大的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这个(gè)角(jiǎo)度(dù)，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居(jū)乐业、社(shè)会长治久安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康(kāng)发展的重大措施。在(zài)当前的情(qíng)况下，取消(xiāo)预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模(mó)式等综合施(shī)策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究中心参与财税改革(gé)方案研究时，对(duì)预售(shòu)制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系(xì)统的专项研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前(qián)世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确(què)实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房(fáng)交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行公(gōng)共房屋制度(dù)，许多人栖身于(yú)木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过大(dà)多(duō)数(shù)居(jū)民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才(cái)能(néng)购(gòu)买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出(chū)租是中国香(xiāng)港地产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对(duì)这一系(xì)列问题(tí)，不少地产商开始探求(qiú)新的(de)方式，如把(bǎ)楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数(shù)量(liàng)有所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基(jī)础(chǔ)上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立(lì)信置(zhì)业有限公司，凭(píng)借商业直(zhí)觉(jué)和(hé)多年经营杂(zá)货铺(pù)、海上驳运业务的经验(yàn)，对于(yú)商品流通、资(zī)金周转(zhuǎn)有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金(jīn)周转。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售(shòu)楼说明书，上有文(wén)字(zì)详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订(dìng)金，采用类似(shì)租金的分期付款形(xíng)式，等(děng)新楼(lóu)落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民(mín)众购房的资金压力，加速了(le)房屋的建造和销售，也解决了制造(zào)商(shāng)的资金问题，降(jiàng)低(dī)投资风(fēng)险，在(zài)当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付(fù)款”的(de)销售模(mó)式成为当时中国香港房(fáng)地产市场的一(yī)大(dà)特色(sè)，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地(dì)解决了(le)核心的(de)住(zhù)房(fáng)供不应求的(de)问(wèn)题(tí)，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推动了中国香港楼(lóu)市几十(shí)年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情(qíng)况(kuàng)，但(dàn)监管部(bù)门不断完善(shàn)、规范化(huà)，建立健(jiàn)全的监(jiān)管机(jī)制(zhì)，促进(jìn)市场健康发(fā)展。例(lì)如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管(guǎn)理(lǐ)部门(mén)提(tí)升了对于预售楼花制度的监(jiān)管，即要求开(kāi)发(fā)商在预售前，确(què)保地价款已经全(quán)部支(zhī)付，还要证明自身有资金等能力把项目完(wán)成，资(zī)金需放(fàng)入律师所(suǒ)托(tuō)管，支取时需律所和(hé)建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求(qiú)律师行在银行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等(děng)采(cǎi)取全透明化机制，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行(xíng)将成最大(dà)风险方，后续需自(zì)身推(tuī)动项目完工。随着(zhe)监管体系(xì)逐步完善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪九十(shí)年代(dài)，中国内(nèi)地面临住房(fáng)需求大(dà)和供(gōng)给量(liàng)短缺(quē)问题，引入“卖(mài)楼花(huā)”制度(dù)。建国以来，中国(guó)内地(dì)优先发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基(jī)础建设，这(zhè)一(yī)导向使前期(qī)发(fā)展工业化的进程大于(yú)城市化进程(chéng)，唯有解决住房(fáng)基础等(děng)城市化配(pèi)套问题，才能进(jìn)一(yī)步推进城市化。但当时推行的是(shì)“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度(dù)也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套差(chà)等问(wèn)题，因此福利分房(fáng)制度不再(zài)适用于当时的国情。叠(dié)加房地产(chǎn)市场面(miàn)临(lín)商品(pǐn)房(fáng)的需求(qiú)量大(dà)，而社会缺(quē)少大型房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商，商品房供应(yīng)量小的(de)困(kùn)境，此时引入(rù)中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地(dì)产市场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引进2023年石油会暴涨吗，今日油价格表中(zhōng)国香港预售商品房(fáng)制(zhì)度，先(xiān)后出台(tái)多项文件，大(dà)力(lì)支(zhī)持(chí)国内房地产市(shì)场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步(bù)深化城镇住房制度(dù)改革(gé)，加快住房建设(shè)的(de)通(tōng)知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住(zhù)房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货(huò)币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住(zhù)房新(xīn)体制，从(cóng)计划经(jīng)济下(xià)的福利分房转向市场经(jīng)济的商品房。房(fáng)地(dì)产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房(fáng)，解决了房(fáng)企缺少资金和(hé)开发时(shí)间周期(qī)长(zhǎng)的(de)两大(dà)难(nán)题，开发商以预(yù)售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开(kāi)发模式(shì)，住房(fáng)供应速度加(jiā)快(kuài)。自此中(zhōng)国(guó)内地(dì)开始房改货币化，中国(guó)人民(mín)银行(xíng)等多方(fāng)迅速出台相关的(de)信(xìn)贷政策(cè)，支(zhī)持购房(fáng)者，极大(dà)作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式后(hòu)，经调整形成契合(hé)中国内地(dì)的商品房(fáng)预售制度(dù)。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地(dì)产(chǎn)开发(fā)企(qǐ)业将正在建设(shè)中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者支付定(dìng)金或房款的(de)行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内(nèi)地实践(jiàn)过(guò)程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签(qiān)订商品房买(mǎi)卖(mài)合同-进行备案(àn)登(dēng)记(jì)和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者(zhě)需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能(néng)已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港(gǎng)的按照(zhào)工程进度(dù)付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而言，预售制商(shāng)品(pǐn)房(fáng)也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存(cún)在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售的最(zuì)主要(yào)方(fāng)式(shì)，预售制(zhì)极大缩短(duǎn)房(fáng)企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国内地房地产市(shì)场的稳步发展起到(dào)了重要(yào)作用，不仅解决了房地产市场快速(sù)发展阶段的(de)资金需求，也提(tí)高了(le)居(jū)民居住水平，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到(dào)住宅小区(qū)，从全(quán)民蜗(wō)居(jū)到基本适居(jū)，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发达国家(jiā)几(jǐ)百年(nián)城(chéng)镇化(huà)路(lù)程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进入(rù)快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建成区(qū)面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的(de)《中国(guó)住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从(cóng)不(bù)到14亿(yì)平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万(wàn)套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售(shòu)最主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内地商品住宅(zhái)期房(fáng)销售面积占总销售面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内(nèi)地房地产行业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房(fáng)地产历经二十(shí)多(duō)年(nián)长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿(yì)平增(zēng)至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产(chǎn)业的(de)快速发(fā)展，房(fáng)地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到(dào)民(mín)企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动(dòng)中国内地经济(jì)高(gāo)增长的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地产(chǎn)带(dài)动的上下游(yóu)产业链(liàn)特别(bié)长，高达(dá)50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地产带动产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)对金融、批发、建材的带(dài)动最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全社(shè)会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占(zhàn)比超(chāo)过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银行不(bù)良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房市(shì)值占股债房市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值的(de)比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为住(zhù)房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低(dī)，股票、债券(quàn)市值较低(dī)，居民(mín)投(tóu)资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的(de)风险确实存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是(shì)对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付(fù)的风险。比如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担(dān)银行利息，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理甚至不(bù)能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和(hé)开发商之间的购房(fáng)合(hé)同、购房者和银行(xíng)的按揭(jiē)贷款合同(tóng)是(shì)两个(gè)独(dú)立的合同(tóng)关(guān)系，如(rú)果开发(fā)商发生违约，购房者只能根据购(gòu)房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时向银行(xíng)进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还(hái)，因(yīn)此购(gòu)房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等(děng)系列风险，进(jìn)行影响自身信用和购房(fáng)者对行业的(de)信心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银(yín)行作(zuò)为(wèi)按(àn)揭贷款的发(fā)放(fàng)方，一旦(dàn)房企因为市场波动或经(jīng)营不(bù)善，出现资金(jīn)链断裂等一(yī)系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而(ér)房(fáng)企通过与购房者签订的预售(shòu)合同和按揭合同(tóng)，已经从(cóng)银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果购房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力(lì)或短期不能(néng)还款等，则(zé)风险完全由银行承(chéng)担(dān)，银行将(jiāng)面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房(fáng)者的预售(shòu)监管资(zī)金(jīn)去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的(de)《城市商品房(fáng)预售管理办(bàn)法》中(zhōng)明确(què)规定了开发企业预售商品房所得款项(xiàng)应当用(yòng)于有关的工(gōng)程建设，商(shāng)品房预(yù)售款监管的具体办法，由房(fáng)地产管理部门(mén)制定(dìng)。但多年以来全国并没有(yǒu)统一(yī)的(de)预售资(zī)金监管(guǎn)规定(dìng)，各地实(shí)行“一城一(yī)策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例(lì)为总预(yù)售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目(mù)的建安(ān)成本乘以建筑(zhù)面积或者(zhě)项目工程(chéng)总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实(shí)是，不(bù)少购房款未(wèi)进入(rù)监管账户、或(huò)进入监(jiān)管账户后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘没(méi)有资金继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无(wú)期，月(yuè)供却被(bèi)迫(pò)继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资(zī)金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过(guò)去房地(dì)产大(dà)开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监(jiān)管账户(hù)资金，是行(xíng)业(yè)“潜(qián)规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建(jiàn)设名(míng)义，获(huò)得监管账(zhàng)户拨付(fù)资金，再由工(gōng)程(chéng)方将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而(ér)拨付的工程(chéng)款，远超工(gōng)程进度所(suǒ)需(xū)。通过这些方(fāng)式套取的资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样做提(tí)供了资金流动(dòng)性，房(fáng)企抽调资金统筹拿(ná)地、还(hái)款和(hé)楼盘建设，形(xíng)成一(yī)种资金循(xún)环高周转模式，但(dàn)一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来(lái)说，国外(wài)商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者(zhě)预付资金，一般设有(yǒu)定金或预(yù)付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要(yào)求购房者支付的(de)预付款比例相对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交(jiāo)付后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方式(shì)：预(yù)付(fù)款一般以定金方式支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭贷款，一是(shì)按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按照工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者开(kāi)始月(yuè)供(gōng)；二是(shì)房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时(shí)，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由政府或第三方(fāng)验收合格并提供验收凭(píng)证后(hòu)，开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)购(gòu)房者(zhě)支付的房款。二是(shì)开发商为(wèi)购房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最(zuì)低(dī)首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支(zhī)付(fù)首付(fù)，其余(yú)房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资金由第(dì)三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面(miàn)，除(chú)定金或(huò)首付外(wài)，购房者(zhě)在房屋交付(fù)后通过按(àn)揭贷款支付剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国(guó)为防(fáng)止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及(jí)首(shǒu)付款由第三方(fāng)公(gōng)证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开(kāi)发(fā)商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者(zhě)资金可通过(guò)申(shēn)请仲裁取回(huí)，且不承担任何责(zé)任(rèn)与(yǔ)损失(shī)。而开发商(shāng)在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来自(zì)银行，银行根据(jù)工程进(jìn)度向开发商提(tí)供一定比(bǐ)例的(de)贷(dài)款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害银行(xíng)利(lì)益(yì)，银行有充分动机监(jiān)管开发商施工进度(dù)。开发(fā)商在房屋(wū)交付(fù)时需取得由政府(fǔ)相关(guān)部门经审查后发(fā)放的验收(shōu)凭证，通过(guò)验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到购房(fáng)者支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期(qī)房(fáng)可零首付购房，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，开发(fā)商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在(zài)项(xiàng)目(mù)获批(pī)后(hòu)即可预售房屋。签署(shǔ)购房合(hé)同前，购(gòu)房者需支付约2000欧(ōu)的(de)定金并进行(xíng)预约公证，签(qiān)订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原(yuán)因不能(néng)购买，定金按照德(dé)国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易(yì)税(shuì)，分别为房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最(zuì)低首付比(bǐ)例，可(kě)零首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也采取按工期(qī)支付房款的制度(dù)，一(yī)般分7笔进行支付(fù)，具体支(zhī)付节(jié)点、比例因项目而(ér)异。一般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地(dì)板(bǎn)完工、全部(bù)完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款给予购房者(zhě)一(yī)定使用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保险公(gōng)司(sī)针(zhēn)对期房(fáng)设计了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保(bǎo)险的(de)功能(néng)是(shì)当(dāng)房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿(cháng)或修(xiū)复，开发(fā)商破产，由(yóu)保(bǎo)险公司(sī)负责相应赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时(shí)支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖双方均有(yǒu)一名(míng)律(lǜ)师，负(fù)责沟通(tōng)期房交(jiāo)易中的(de)房产、资金、合同等各个(gè)环节，各(gè)环(huán)节内容(róng)确认无误后(hòu)签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当(dāng)开发商出(chū)现(xiàn)财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程进度付款的方式(shì)，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须经过房产公(gōng)证(zhèng)公司的检验验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环(huán)节，英国(guó)期(qī)房预售(shòu)资(zī)金监管极(jí)为严格，资(zī)金也由(yóu)律师监管，在(zài)确认工(gōng)程进度、支(zhī)付相(xiāng)关款(kuǎn)项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房(fáng)律师将(jiāng)资(zī)金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发(fā)商，即资金在进入开发商(shāng)账(zhàng)户前经过(guò)两道关口，有利于保障购房者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必(bì)须完成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的(de)20％，开发(fā)商违约需(xū)返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供(gōng)给严(yán)重(zhòng)失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修(xiū)订，目(mù)前是唯一一部规范(fàn)期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方面(miàn)，根据(jù)日本《宅(zhái)地建物(wù)取引(yǐn)业法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发(fā)商必须完成定(dìng)金保(bǎo)全措(cuò)施才可(kě)预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即(jí)买卖双(shuāng)方签(qiān)订购房(fáng)合同时，开(kāi)发商向金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构(gòu)签订定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者定金(jīn)的(de)保证或(huò)保险，并将相应的(de)保(bǎo)证金证明书交付给购房者(zhě)。除定金外(wài)，其他预(yù)先支付的购房款也受(shòu)该措(cuò)施保护。若(ruò)开发(fā)商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明(míng)书(shū)向(xiàng)金(jīn)融机构(gòu)或保证机(jī)构或保险公司兑(duì)付，同时(shí)，开发商(shāng)需向购(gòu)房者赔(péi)付(fù)违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前(qián)只(zhǐ)需支(zhī)付最(zuì)多不(bù)超20％的(de)定金，签订购房合同(tóng)后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在(zài)交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度支付，所有资金进银行(xíng)专门项(xiàng)目资(zī)金账户，交房后满1年保修(xiū)期后(hòu)支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡(pō)期房同样(yàng)采取按工程进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期(qī)房付款流程(chéng)做(zuò)了统一详(xiáng)细规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也(yě)依照(zhào)工程进度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷(dài)款的增加(jiā)而增加，未放款部(bù)分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金(jīn)监管方(fāng)面，购房(fáng)者的订金与付款会存(cún)入银(yín)行专(zhuān)门(mén)的(de)项目(mù)资金(jīn)账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者(zhě)享受1年(nián)的(de)房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房者(zhě)支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大(dà)对刚(gāng)需和(hé)改善型需求的(de)支持力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现(xiàn)在(zài)起，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民(mín)营企业，加大(dà)支持力度，由(yóu)优质房企牵头(tóu)并购(gòu)重组整个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融工(gōng)具(jù)配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和(hé)人性复杂(zá)性(xìng)，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定(dìng)和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约(yuē)后定金保护机制，如(rú)将已(yǐ)支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者(zhě)定金安全(quán)。签(qiān)订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励(lì)保(bǎo)险公(gōng)司(sī)介入，为(wèi)房屋重大(dà)延期以及重大(dà)缺陷等情况提供充(chōng)分的保障。余款支付环节，建立(lì)按(àn)工程进度付(fù)款(kuǎn)机制或交房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监(jiān)管环节，引入独立(lì)于开发商、银行(xíng)的第(dì)三方资金监管机构(gòu)，或由政(zhèng)府(fǔ)相关部门直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环节，建立商品房(fáng)保(bǎo)修期制(zhì)度。保修期内，开发(fā)商应(yīng)对(duì)房屋质量问题(tí)全权负责、免费(fèi)维修，购房者(zhě)在保修(xiū)期结束(shù)后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商品房(fáng)预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年(nián)房(fáng)改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代(dài)，对购房民(mín)众不公平的预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。另一方(fāng)面(miàn)，取消预售(shòu)2023年石油会暴涨吗，今日油价格表制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的(de)产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是(shì)对购(gòu)房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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