近(jìn)两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人士(shì)对此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定(dìng)分(fēn)红体现出(chū)该类产品长期投资价值，通过观测经营(yíng)活(huó)动天雨粟 鬼夜哭 思念漫太古什么意思，天雨粟鬼夜哭表达什么意思现金(jīn)流(liú)、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒普通投资者注(zhù)意(yì)，与产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经营权到(dào)期后(hòu)不(bù)再产生现金收益，特许经(jīng)营权(quán)分红目前(qián)已包含了利(lì)润分(fēn)配和(hé)本金的归还，在选择投资标(biāo)的时应了(le)解(jiě)资产类型(xíng)和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来(lái)除(chú)息日(rì)，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供(gōng)分(fēn天雨粟 鬼夜哭 思念漫太古什么意思，天雨粟鬼夜哭表达什么意思)配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分(fēn)配(pèi)比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分红收益，以及(jí)基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及市场(chǎng)因素的综(zōng)合(hé)影响，较(jiào)易(yì)引起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分(fēn)红预期则更有规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基础设施资产的经营现(xiàn)金(jīn)流，投资(zī)人通过基金募(mù)集(jí)材(cái)料和(hé)信息披露文件，结合行(xíng)业及市场情(qíng)况，可以分析(xī)基(jī)础(chǔ)设施(shī)项目(mù)的经营业(yè)绩(jì)，作为进行(xíng)投资决(jué)策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金(jīn)份额二(èr)级市场价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额(é)持(chí)有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于长期投资者更(gèng)具参考价值。”中(zhōng)金基(jī)金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营高(gāo)级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券(quàn)投(tóu)资基金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基(jī)金应当将90％以上合(hé)并后基金年(nián)度可分配金额以现金(jīn)形式分配给投资(zī)者，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分(fēn)红机制(zhì)体现出REITs产品长期(qī)投(tóu)资价值。

　　中航基金也(yě)认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二(èr)级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于(yú)债券派息，但不等(děng)同于(yú)债券的固定利(lì)息回报，而是由可供分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资者(zhě)的角度来(lái)看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类，为资产配置多(duō)元化提供抓手(shǒu)，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构投资者公募(mù)REITs能够(gòu)通过分红获(huò)取相对于(yú)投(tóu)资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资(zī)产包(bāo)收(shōu)益，起到投资“压舱石(shí)”的(de)作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对(duì)于未来(lái)分(fēn)红水平的(de)预期，也(yě)是影响REITs基金(jīn)二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格走势(shì)的关(guān)键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至(zhì)4月21日(rì)，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布(bù)了2022年年报(bào)，部分(fēn)产品受(shòu)宏观经济的影响，可分(fēn)配(pèi)金额完成率不达预期(qī)，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的(de)价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波(bō)动受多重因素的影响(xiǎng)，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格的(de)主要因素(sù)之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资(zī)者(zhě)参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近期(qī)经济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的(de)经营业绩相对经济活力的改(gǎi)善有一定的(de)滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分红除权日(rì)，将对(duì)基金份额的(de)开盘指导价做调减处理，调(diào)减(jiǎn)金额根据单位基(jī)金份(fèn)额的(de)分红金额进行计算。除权操作是(shì)对分(fēn)红前(qián)后基金(jīn)份额净值变化(huà)的(de)修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投(tóu)资的信心，同时(shí)需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整体(tǐ)收(shōu)益(yì)的(de)影响程度。”中航(háng)基金(jīn)相(xiāng)关(guān)人士也(yě)称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配和本金(jīn)归还(hái)

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还(hái)提(tí)醒，与现有公募基金分(fēn)红(hóng)前提是本(běn)金之上(shàng)的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的(de)比例是变动的，与现有公募基(jī)金分(fēn)红差(chà)异很大，大多数普通投资(zī)者可能把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年(nián)限到期后基金价值(zhí)面临极大不(bù)确定性，这是该(gāi)类投资者应该注(zhù)意(yì)的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经(jīng)营权(quán)类和(hé)产(chǎn)权类两大资产(chǎn)类(lèi)型，持有产权类产(chǎn)品的(de)收益主(zhǔ)要包括(kuò)每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目(mù)每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括(kuò)了利润分配和本金(jīn)的归(guī)还(hái)，两者(zhě)的(de)比(bǐ)率也是(shì)变动的，对特许经营(yíng)权(quán)类(lèi)资产的公募(mù)REITs可以内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从(cóng)细(xì)分(fēn)来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的公募REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择(zé)产品的二级市场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人也(yě)认(rèn)为(wèi)，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营权到期后不再能产(chǎn)生现金(jīn)收益，因此将(jiāng)可供分配金额的分(fēn)配(pèi)理解为“分(fēn)派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期(qī)限(xiàn)较短的特许经(jīng)营项目，通常(cháng)具(jù)备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营(yíng)权项目，即(jí)使分派率(lǜ)相对较低，也有(yǒu)足够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责(zé)人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目(mù)的分派金额包含了投资本(běn)金，在(zài)不进行扩募的情(qíng)况下，基(jī)金份(fèn)额(é)单价(jià)随(suí)着分派进度逐年(nián)下降是正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自(zì)项目剩余(yú)期限产(chǎn)生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目(mù)相比，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出(chū)让金等追加投资，有机会进一步延(yán)长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在(zài)基(jī)础(chǔ)资产的估值(zhí)上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测(cè)内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内(nèi)人士(shì)还表(biǎo)示，在产品分红期，投资(zī)者可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益(yì)率等指标，来(lái)观察和(hé)评估(gū)项目底层资产的运(yùn)营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表示，年(nián)报(bào)指(zhǐ)标中(zhōng)，跟(gēn)现金相关(guān)的(de)指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是年报中披露的经(jīng)营活动现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动产(chǎn)生的现金(jīn)净流量是指企业经(jīng)营(yíng)、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企业本(běn)身经营活(huó)动(dòng)产生；可供(gōng)分配的(de)现金实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进(jìn)行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的(de)账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投(tóu)资价值体现在相(xiāng)对股债市场独立(lì)的资产配置功能，比较(jiào)适(shì)合长期持有。建议投资者对(duì)经营权类的资产可以更多关注内(nèi)部(bù)收益率的高(gāo)低，对产(chǎn)权类的资产(chǎn)更多(duō)关注分派(pài)率(lǜ)高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益(yì)主要来自底层资产的经营净现金流(liú)，所以底(dǐ)层资(zī)产运(yùn)营情况直(zhí)接(jiē)影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投(tóu)资者可(kě)综合考(kǎo)虑原(yuán)始权(quán)益人综(zōng)合(hé)实力(lì)、运营管(guǎn)理(lǐ)机(jī)构实(shí)力、公募基金管理人(rén)实力等多重(zhòng)因素来选择投资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，由(yóu)于分红交易带(dài)来的短(duǎn)期博弈机会仍在(zài)，叠加(jiā)此前(qián)市场接连回(huí)调(diào)，建议投资(zī)者关(guān)注(zhù)有基本面支撑、填权效应相对明显、同时(shí)分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年(nián)的可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额(é)与募集材料中披露预测进行(xíng)比较分析，结合经济及市场的实际(jì)环境，对基础设施项目的(de)运(yùn)营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基(jī)金上(shàng)述(shù)负责人也称(chēng)。

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