饱受争(zhēng)议的二手房(fáng)交(jiāo)易中介费(fèi)问题，正逐渐得到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管(guǎn)总局(jú)联(lián)合发布(bù)了关于(yú)规范房地(dì)产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分(fēn)房地(dì)产经纪(jì)机(jī)构存在利用(yòng)房源客(kè)源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费(fèi)、滥(làn)用客(kè)户个(gè)人信息(xī)等(děng)问题，加重交(jiāo)易当事人负(fù)担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上(shàng)述背(bèi)景，两部门从加强从业主体管理、明确经纪服务内容、合理(lǐ)确(què)定(dìng)经纪(jì)服务收费、严格实行明码标价等十方面，提(tí)出(chū)了意(yì)见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产首席分(fēn)析(xī)师张大伟(wěi)称，随着城市(shì)发(fā)展，一二线(xiàn)城(chéng)市二手房交(jiāo)易占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上海(hǎi)为(wèi)例，二(èr)手(shǒu)房占市场(chǎng)成(chéng)交比例(lì)超过(guò)80％，大(dà)量二手房成交依赖中介居(jū)间成交(jiāo)，房地产调(diào)控(kòng)重心逐渐从开(kāi)发商过渡到中介公司。

　　广东省(shěng)城规院住(zhù)房政(zhèng)策研究(jiū)中心首(shǒu)席(xí)研究员李宇嘉表示(shì)，买房对居民(mín)来说属于金额不低的(de)大宗交易，由于二手房交易成(chéng)本较(jiào)高、交(jiāo)易周期较(jiào)长，具有非常强的专业(yè)性，居民往往通过中(zhōng)介来完(wán)成(chéng)。但(dàn)很多中(zhōng)介利用信(xìn)息不对(duì)称等问题，将非必要的收费夹带(dài)其中，如(rú)收取过桥融资、按(àn)揭费、担保费等，对居(jū)民造成额外的负担，而(ér)且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二(èr)手房市(shì)场交易过(guò)程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对(duì)包括经纪服务在内的(de)相关(guān)市场交易(yì)行为(wèi)及其(qí)主体(tǐ)进(jìn)行规范和(hé)秩序整顿，是(shì)房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)管理和调控的主题(tí)。“当下(xià)，推进这项工(gōng)作的意义(yì)更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管(guǎn)重(zhòng)点

　　二手房市场中，历(lì)来对房地产经纪服务行业关(guān)注最多(duō)的一个(gè)话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未(wèi)来相关部门主要(yào)监管的重点(diǎn)，将(jiāng)是对房地产经纪服务(wù)收费及中(zhōng)介交易进(jìn)行规范。

　　在热点城(chéng)市，二(èr)手房屋(wū)交易过程(chéng)中，部分价值(zhí)不菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金额不低(dī)的(de)中介费。以北京某(mǒu)房地产经纪服务机构(gòu)2.7％的(de)服务(wù)费(fèi)率计(jì)算(suàn)，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费约为(wèi)27万(wàn)。

　　在合理确定经纪(jì)服(fú)务收费上，两(liǎng)部门在此(cǐ)次意见(jiàn)中提及(jí)，房地产经(jīng)纪(jì)机构要合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经(jīng)纪(jì)服务费用。鼓励按照成交价(jià)格越高、服务(wù)费(fèi)率越低的原则实(shí)行分档定(dìng)价。引导(dǎo)由(yóu)交易双方共同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产经纪服务(wù)收费(fèi)标(biāo)准的最早依(yī)据是1995年国(guó)家计委建设部下发(fā)的《关于房地产中(zhōng)介服(fú)务(wù)收(shōu)费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六(liù)条规定：房(fáng)屋买卖代理收费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以(yǐ)北京为(wèi)例，目前北京市执行的2014年更(gèng)新后的(de)收费标准，即(jí)根据(jù)这样的规定：“少数特别复杂的(de)住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易各方(fāng)协商同意，可在规(guī)定的(de)收费标准基础上适当上浮，上浮(fú)幅(fú)度(dù)最高不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北(běi)京二手房(fáng)中(zhōng)介(jiè)费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟表示，本着“简政放权(quán)”的精神，北(běi)京2015年取消了房地产中介服务等57个政(zhèng)府定价(jià)，房地(dì)产经纪服务(wù)收(shōu)费多(duō)少由(yóu)各中介(jiè)机构自行(xíng)决定(dìng)。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介机构在实际收取费用过程(chéng)中，相关(guān)监(jiān)管部门(mén)当前并未明确具体的中介费率，中(zhōng)介机构仅需在服务过(guò)程中对收(shōu)费标准进(jìn)行(xíng)明码标价即(jí)可。而房地产(chǎn)经纪服务机构在具体收取(qǔ)过程中，会结合房屋价值及工资标准，综合计(jì)算出合适的中(zhōng)介费率。”张大伟补(bǔ)充(chōng)道。

　　对(duì)于明码标价问题，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房地(dì)产经纪机构应当(dāng)在经(jīng)营门店(diàn)、网站、客(kè)户端等场(chǎng)所或渠道，公(gōng)示服务项目、服务内容和收费标准，不得(dé)混(hùn)合标价(jià)和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪机(jī)构提供的(de)基本服(fú)务和延伸服(fú)务，应当分(fēn)别明确(què)服务项目和收费标准。房地产经纪机构收费(fèi)前(qián)应(yīng)当向交易当(dāng)事(shì)人(rén)出具(jù)收费清(qīng)单，列明收费标准、收费金额，由当事(shì)人签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显(xiǎn)高于市(shì)场平(píng)均(jūn)水平的房地产经纪机构，住房(fáng)和城乡(xiāng)建设部门将会同市(shì)场(chǎng)监管等部(bù)门采取约谈(tán)等综(zōng)合措施进(jìn)行重点监(jiān)管。市场监(jiān)管部门(mén)会同有关部门依(yī)法查处(chù)不按规(guī)定明码(mǎ)标价、操纵经(jīng)纪服务收费等违反价格和反垄断法律法规的(de)行为。对房地产经纪机构相关(guān)违法违规(guī)信息，市场监管部门要依(yī)法依规纳入国家企业信用信息公示(shì)系统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格(gé)越高、服(fú)务费率越低的原则(zé)实行(xíng)分档定(dìng)价，是否意味(wèi)着，未来豪宅的中介费(fèi)有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总(zǒng)经(jīng)理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越高(gāo)、服(fú)务(wù)费(fèi)率越低的原则实行分档定价，合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要(yào)还是规(guī)范行业，打击收费过(guò)高的经纪机构(gòu)，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和(hé)普宅(zhái)本来收费(fèi)就不(bù)同，各(gè)家收费普遍在(zài)合理范围内，加上经纪服(fú)务费用(yòng)对(duì)市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大(dà)伟指出，由(yóu)于当前两部门提出(chū)的意见(jiàn)仅(jǐn)为鼓励性质，即(jí)只是纲领(lǐng)性文件而非规定，未(wèi)来如何具体认(rèn)定其(qí)中的(de)细则，还需要看各(gè)城市落地(dì)执(zhí)行(xíng)情况(kuàng)。

　　不过，张大(dà)伟(wěi)表(biǎo)示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领域的调整改(gǎi)善、规范化，有利(lì)于行业(yè)健康发展。同时，由于二手房(fáng)很多(duō)房源在产权钠的摩尔质量是多少，碳酸钠的摩尔质量方面(miàn)有瑕(xiá)疵，如产权(quán)抵押、不同税费等都(dōu)可能(néng)对交易产生影响，这(zhè)对房地产(chǎn)经纪服务(wù)行业的专业性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监陆骑(qí)麟指出，在二手(shǒu)房买卖过(guò)程中，原本应该(gāi)由上下家各支付一半的中介费，但在一些热(rè)点城市的二手(shǒu)房交(jiāo)易过程中，往往会有这样的(de)情形，因部分购房(fáng)者处于弱势地位(wèi)，从而会出现中介费及(jí)税费(fèi)均由购房者来(lái)承担。即使一些房东愿意(yì)承担(dān)中介(jiè)费，这部分费用也可能(néng)通过(guò)转嫁的方式，在(zài)房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗(sú)成’的(de)情况(kuàng)，一些房产(chǎn)中介公司将其视为向购房者单边收(shōu)费的行(xíng)为(wèi)。部分中介(jiè)公司可能会(huì)利用(yòng)其(qí)支(zhī)配(pèi)地位，在原先(xiān)经(jīng)纪服务收费的基础上，再次向房东(dōng)收取费用，而这部分费(fèi)用，房东往往会(huì)将其(qí)转再(zài)次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上相当(dāng)于变相推高(gāo)了房价。两部(bù)门提(tí)出严禁操纵(zòng)经纪服务收费钠的摩尔质量是多少，碳酸钠的摩尔质量，不仅(jǐn)有(yǒu)利于提高交易中操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆(lù)骑麟(lín)称(chēng)。

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