文：任泽(zé)平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的全国住(zhù)房和城乡建设工作(zuò)会议提(tí)出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以(yǐ)进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广(guǎng)东等(děng)地明(míng)确表态，试点(diǎn)现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品房预(yù)售制了，用你的钱，建你的(de)房子(zi)，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购房(fáng)者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱(qián)没实力的别建了(le)，不能把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百(bǎi)姓和社会(huì)，这是房地(dì)产从大开发时代(dài)步入(rù)高质量(liàng)发展阶段的(de)必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地义(yì)。当(dāng)然二次房(fáng)改是个技术(shù)活(huó)，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心以及长效机制，长效(xiào)机制(zhì)四大关(guān)键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房(fáng)地(dì)产税。如果按(àn)照经济规律办事，中国一定(dìng)能实现房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和(hé)长期平稳健康(kāng)发展，跨过(guò)这道(dào)关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制(zhì)、改(gǎi)为现(xiàn)房销售？大(dà)家(jiā)想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的单方(fāng)面不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不(bù)能(néng)交付(fù)的(de)风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购(gòu)房者非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要(yào)承担延迟(chí)交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延(yán)期(qī)办(bàn)理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售(shòu)，这样有助于落实(shí)中央房住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保障购(gòu)房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售(shòu)制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单(dān)科普一下(xià)：商品(pǐn)房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房，是一(yī)种开发(fā)商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于(yú)商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入(rù)了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家(jiā)存在预售制(zhì)。但是，重点来(lái)了！发达国(guó)家一般有(yǒu)严(yán)格的监管保障措施(shī)，开发商在项目(mù)获得政府批(pī)准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是根据开发商(shāng)工程进度在(zài)完全交房前进行(xíng)分(fēn)期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金监管、分期(qī)支(zhī)付(fù)以及违约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平，所以不如(rú)借机取消预售(shòu)制度，以后改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客(kè)观讲预售制度(dù)有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然(rán)这需要配(pèi)套房企债务重组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢(huī)复(fù)市场信心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术(shù)活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一(yī)定能化解(jiě)这个难题，让房地产回归实(shí)体经济和居住属(shǔ)性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的(de)本质(zhì)是向善，是以客(kè)户为(wèi)中心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社会长治(zhì)久安、行(xíng)业企业(yè)健康发展的重大措(cuò)施。在当前(qián)的情况下，取消预售制(zhì)要结(jié)合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持当期(qī)三好生(shēng)、新(xīn)模(mó)式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研(yán)究(jiū)中(zhōng)心参与财(cái)税改革方案研究时，对(duì)预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考后(hòu)来形(xíng)成(chéng)的(de)专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监(jiān)管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售制的(de)前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代(dài)在中国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地产行业(yè)盛(shèng)行(xíng)的方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推(tuī)行公共房屋制度(dù)，许多人栖(qī)身于木屋或者其(qí)他(tā)临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多数居民(mín)的储(chǔ)蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖多数(shù)以(yǐ)一(yī)整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力(lì)才(cái)能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中(zhōng)国(guó)香港地产行业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问(wèn)题(tí)。针对这一系列问题，不少地(dì)产商开(kāi)始(shǐ)探求新的(de)方(fāng)式，如(rú)把楼(lóu)宇(yǔ)契约切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这(zhè)模(mó)式一(yī)经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有所增加，开发(fā)商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出(chū)售(shòu)的基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入房地(dì)产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和多年经营杂(zá)货铺(pù)、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品流通、资(zī)金周转有着独到的见(jiàn)解，在(zài)努力寻求方法加快自身资(zī)金(jīn)周转。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘(pán)后，除(chú)了分(fēn)层(céng)出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材(cái)料、分层(céng)价格、订购方(fāng)法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家(jiā)的订金，采用(yòng)类似租(zū)金的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋(wū)的建造和(hé)销售，也解(jiě)决(jué)了(le)制造商的资金问题，降(jiàng)低(dī)投(tóu)资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售(shòu)模式成为当时(shí)中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的(de)改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解(jiě)决了核心(xīn)的住房供不应求的(de)问题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预(yù)售楼花(huā)模(mó)式(shì)推动了中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)楼市几十(shí)年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但(dàn)监管部门不(bù)断完善、规(guī)范(fàn)化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管机制，促进市场健康发(fā)展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘(pán)因建筑费用超(chāo)支停工，出(chū)现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理(lǐ)部门提(tí)升(shēng)了对(duì)于预售楼花制度的监管，即要求开发商在(zài)预售(shòu)前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还(hái)要证明自身有(yǒu)资金等能力把项目完(wán)成，资(zī)金需放入(rù)律(lǜ)师(shī)所托管，支取时需(xū)律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资金，中国(guó)香港要求律师行在(zài)银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等(děng)采取全(quán)透明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着(zhe)监(jiān)管体系逐(zhú)步完善，出现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地(dì)面(miàn)临(lín)住房需求大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地(dì)优先发(fā)展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前(qián)期(qī)发(fā)展工(gōng)业(yè)化的进程大于城市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配(pèi)套问题，才(cái)能进一步推进城市化。但当时(shí)推行的是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利分(fēn)房制度(dù)也出现了分配不(bù)公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因(yīn)此福利(lì)分房制度不(bù)再适用于当时的(de)国情。叠加房(fáng)地产市(shì)场面临商(shāng)品房的需(xū)求(qiú)量大，而社(shè)会(huì)缺少(shǎo)大型房地产开发商，商(shāng)品房供(gōng)应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑(yí)是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步(bù)引进中(zhōng)国香港(gǎng)预(yù)售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制(zhì)度改革，加(jiā)快住房建设的通知(zhī)》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住房(fáng)无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分(fēn)配货(huò)币化、住(zhù)房(fáng)供给商品(pǐn)化、社(shè)会化的住房新体制，从计(jì)划经济下的福利(lì)分房转向市场经济的商(shāng)品(pǐn)房。房地产(chǎn)市场采用(yòng)预售制(zhì)，允许开发商(shāng)卖期(qī)房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时(shí)间周期(qī)长的两大难题，开发商以预售款撬动下一(yī)个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此(cǐ)中国内(nèi)地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台(tái)相(xiāng)关(guān)的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用(yòng)推动(dòng)了(le)房地产市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地(dì)的商(shāng)品房(fáng)预售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓(huǎn)解房企资金压(yā)力，加快(kuài)城镇住房建(jiàn)设。具(jù)体(tǐ)来(lái)说，是指房地(dì)产开发(fā)企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者(zhě)支(zhī)付定金或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别(bié)于(yú)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品房预(yù)售流(liú)程为：房地产(chǎn)开发商办理(lǐ)预(yù)售许(xǔ)可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进(jìn)行(xíng)备案登记和预告(gào)登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付(fù)款，并采用银(yín)行贷(dài)款的形式(shì)一次性(xìng)付清剩余(yú)房款，换(huàn)言之，房屋(wū)未建成(chéng)，开发商可能已(yǐ)拿到了(le)全(quán)部(bù)购房款，这点与中国(guó)香(xiāng)港的按(àn)照工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国(guó)内地的(de)开发(fā)商而言，预(yù)售制商品房(fáng)也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地商(shāng)品房(fáng)销售的最主要方式，预售制(zhì)极(jí)大缩短房企现金回笼(lóng)周期(qī)，同时增加市场(chǎng)商品房供应(yīng)，推(tuī)动了城镇化(huà)发(fā)展进程。预(yù)售制在过(guò)去20多年对(duì)中国内地房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的稳(wěn)步(bù)发展起到了重要作(zuò)用，不(bù)仅解决了房(fáng)地产市场快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民居住水平，中国(guó)内地(dì)城镇居民(mín)从筒子(zi)楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住(zhù)房事(shì)业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年(nián)城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开(kāi)放(fàng)以来，城(chéng)镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成(chéng)区(qū)面积由7438平(píng)方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发(fā)布的《中(zhōng)国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均住(zhù)房(fáng)建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已(yǐ)成为(wèi)中国内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)销售最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售(shòu)面积占总销售(shòu)面积的(de)比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房(fáng)地产行业(yè)的发展。中国内地(dì)房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁(fán)荣(róng)，行业各(gè)项(xiàng)指标大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋(wū)新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积和(hé)销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产(chǎn)也成(chéng)为拉动中国(guó)内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别长，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房(fáng)地产带动(dòng)产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融、批(pī)发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的(de)投资占(zhàn)全(quán)社会固定资产投资(zī)的(de)51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开(kāi)发投资占(zhàn)固定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，2004年后勤工程学院有专科吗 后勤工程学院可以当兵吗trong>从房地产贷款占银(yín)行(xíng)各项(xiàng)贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通(tōng)道(dào)业务，占比超(chāo)过三(sān)分之一。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面(miàn)积违(wéi)约，将导(dǎo)致银行不良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效应渠(qú)道，根据(jù)我们的《中国(guó)住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债(zhài)房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本(běn)的(de)37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是(shì)因为住(zhù)房市值高(gāo)，以及中(zhōng)国资(zī)本(běn)市场发育尚(shàng)不成熟，直(zhí)接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后(hòu)潜(qián)藏的(de)风险确实(shí)存在，当(dāng)前的负(fù)面效应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者的单(dān)方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不(bù)能交付的(de)风险。比如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一(yī)房二(èr)卖(mài)”、房(fáng)屋(wū)质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开发商之间的购(gòu)房合同、购房者和银(yín)行(xíng)的按揭贷款(kuǎn)合同是(shì)两个独立的(de)合同关系，如果(guǒ)开发(fā)商发生违约，购(gòu)房者(zhě)只能根据购房(fáng)合(hé)同向开(kāi)发商主张权(quán)力，但依旧需要根据(jù)按(àn)揭贷款合同(tóng)按(àn)时(shí)向银行进(jìn)行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预(yù)售制助推(tuī)部(bù)分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险，进(jìn)行(xíng)影响(xiǎng)自身信用和购房者(zhě)对(duì)行业的信(xìn)心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市场(chǎng)波动或经营(yíng)不善，出现资金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房(fáng)企通过与(yǔ)购(gòu)房者(zhě)签订(dìng)的预售(shòu)合(hé)同和按(àn)揭合(hé)同，已经从银行获(huò)得(dé)房款(kuǎn)，如果购房者丧(sàng)失还款能力或短期不(bù)能还(hái)款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临(lín)较大(dà)的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底(dǐ)两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房(fáng)预售(shòu)管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房(fáng)所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部(bù)门制(zhì)定。但多年以来全国(guó)并没有统一的(de)预(yù)售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明(míng)、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市重(zhòng)点监(jiān)管资金比(bǐ)例(lì)为总预(yù)售(shòu)款(kuǎn)的(de)15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥等城市则按照项(xiàng)目(mù)的建(jiàn)安成本(běn)乘(chéng)以建(jiàn)筑面(miàn)积或者项(xiàng)目(mù)工程总额报价计算重点资(zī)金。而事实是，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金如(rú)何被(bèi)挪(nuó)走的(de)？实(shí)际上，在过去(qù)房地产(chǎn)大开发时代的高周转背景下(xià)，抽调预(yù)售款监管账户资(zī)金，是(shì)行业“潜(qián)规则(zé)”。比(bǐ)如工程总承包(bāo)方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工程方将资(zī)金转给房(fáng)企，而(ér)拨付(fù)的(de)工程(chéng)款，远超工程进度所需(xū)。通过(guò)这些方式套取的资金(jīn)，在房企各(gè)地项目间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做(zuò)提供了资(zī)金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设(shè)，形成(chéng)一种资(zī)金循环(huán)高周(zhōu)转模式，但一(yī)定(dìng)程(chéng)度(dù)上(shàng)把风(fēng)险(xiǎn)甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制度呈现(xiàn)以(yǐ)下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般(bān)设(shè)有定金或预付(fù)款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2004年后勤工程学院有专科吗 后勤工程学院可以当兵吗2）预付款比重(zhòng)：要(yào)求(qiú)购房者(zhě)支付的预付款比例相对较低，绝(jué)大部分房款在(zài)房(fáng)屋交付后开(kāi)始支(zhī)付(fù)；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式：预(yù)付款(kuǎn)一般以定金方式(shì)支付(fù)，或按工程进(jìn)度(dù)分期(qī)支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般(bān)采(cǎi)用(yòng)两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商(shāng)品房提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房出现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的(de)保障有两(liǎng)种(zhǒng)方(fāng)式(shì)，一(yī)是期房由政府或第三(sān)方验收合格(gé)并提供(gōng)验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者支付的(de)房款。二是开发商为购房者提供一(yī)定的保修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房(fáng)者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无条(tiáo)件返还，最(zuì)低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余房(fáng)款交(jiāo)付后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付(fù)前资(zī)金(jīn)由第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付(fù)环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官(guān)方数据，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过(guò)按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美(měi)国为(wèi)防止(zhǐ)开(kāi)发商挪(nuó)用资(zī)金，购(gòu)房者的定(dìng)金及首付款由第三(sān)方公证行或产权保险公司(sī)的信托账(zhàng)户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不(bù)承担任何责任与损失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的资金(jīn)全部来自(zì)银行(xíng)，银行根(gēn)据工程进(jìn)度(dù)向(xiàng)开发(fā)商提供(gōng)一定比(bǐ)例(lì)的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银(yín)行(xíng)有充分动机监管开发商施工进度。开发(fā)商(shāng)在房屋交(jiāo)付时需取得(dé)由政府相(xiāng)关部门经审(shěn)查后发放(fàng)的验(yàn)收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行(xíng)得到购(gòu)房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房(fáng)款按建造工期进度支付(fù)，按揭(jiē)按工期放款后(hòu)还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商(shāng)或购房者(zhě)可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面，德国开发商在(zài)项目(mù)获批后即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支(zhī)付约2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行预(yù)约(yuē)公证，签(qiān)订合同(tóng)后(hòu)定金退还。如由(yóu)于任何原因不能购买(mǎi)，定(dìng)金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支付公证费和土(tǔ)地交易(yì)税，分别为(wèi)房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款(kuǎn)中，属于(yú)购房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国没有规定(dìng)最(zuì)低首(shǒu)付比例(lì)，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支付房款的(de)制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支(zhī)付节(jié)点、比例(lì)因项目而异。一般来说(shuō)，支付节(jié)点可分(fēn)为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可(kě)在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银(yín)行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一(yī)定使用期(qī)限，期限(xiàn)结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司(sī)针对期房设计(jì)了(le)两种(zhǒng)保险，保险的(de)功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开发商赔(péi)偿或修(xiū)复，开发商破产，由(yóu)保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预(yù)售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格(gé)监(jiān)管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方(fāng)均有(yǒu)一名律师，负责沟通期(qī)房交易中(zhōng)的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内(nèi)容确认无(wú)误后签订(dìng)首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，当开(kāi)发商(shāng)出现(xiàn)财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按(àn)工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规定房屋必(bì)须(xū)经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付(fù)后方(fāng)可按揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国(guó)期(qī)房预售资金(jīn)监管(guǎn)极为严格，资(zī)金(jīn)也由律师(shī)监(jiān)管(guǎn)，在确认工程进度、支付(fù)相关款项过程中，由买房律师将资(zī)金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户(hù)前(qián)经(jīng)过(guò)两道关(guān)口，有利于保障购房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施(shī)

　　日本期房交易(yì)立(lì)法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发商(shāng)必须完成“预售房(fáng)定金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约(yuē)需返还定价(jià)并(bìng)赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋(wū)供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加法律空(kōng)白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一(yī)一部规范期房(fáng)交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根(gēn)据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措(cuò)施才可预(yù)售。什(shén)么是定金保全(quán)措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时(shí)，开发(fā)商向金融机构或指定保证机构或保(bǎo)险机构签订定金保(bǎo)证委托合同，设置(zhì)购房者定金的保证或(huò)保险，并(bìng)将相应的保证金(jīn)证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房款也受该措施保护。若开发(fā)商倒(dào)闭导致期房(fáng)烂尾(wěi)，购房者可(kě)凭保证(zhèng)金证明(míng)书向金融(róng)机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需(xū)支付(fù)最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合(hé)同后，购(gòu)房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定金外的剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行(xíng)监管(guǎn)，享1年(nián)保修期(qī)后(hòu)付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房者违约(yuē)可(kě)返还(hái)相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进度(dù)支付，所有资金进(jìn)银行专门项目(mù)资(zī)金账(zhàng)户，交房后满1年保修(xiū)期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡(pō)开发商有统一的选购权合(hé)同以及订金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签(qiān)订购房合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付(fù)15％的(de)首付及印(yìn)花(huā)税，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对期(qī)房付款流(liú)程做了统一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵(zūn)守，支(zhī)付节点(diǎn)一般为合同签订后(hòu)、地基完(wán)工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程中随着放出(chū)贷款的增(zēng)加(jiā)而增加，未放款部分无需(xū)月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者(zhě)的(de)订金与付(fù)款会存入(rù)银行专(zhuān)门的项目(mù)资金(jīn)账户(hù)，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付(fù)后(hòu)，购房者享受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看(kàn)，当前房(fáng)地产到了政策出(chū)手临(lín)界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需(xū)求(qiú)的支(zhī)持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局(jú)部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复(fù)工(gōng)保(bǎo)民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运(yùn)转的房企包括(kuò)民(mín)营企业，加大支持(chí)力度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推(tuī)动城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定金保护机制，如将已支付(fù)定金冻(dòng)结至(zhì)房屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障(zhàng)购房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重大延期(qī)以及重(zhòng)大缺陷等(děng)情况提供充(chōng)分的保障。余款支(zhī)付环(huán)节，建(jiàn)立按工程进度付(fù)款机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监管环节(jié)，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或(huò)由政府(fǔ)相关(guān)部门直接监管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付(fù)环节，建立(lì)商品房保修期制(zhì)度(dù)。保修期内，开(kāi)发商应(yīng)对(duì)房屋(wū)质量问题(tí)全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售(shòu)制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对(duì)购房民众不公平的(de)预售制(zhì)已经过时(shí)了，该(gāi)取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另一方(fāng)面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即(jí)所得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实(shí)质(zhì)的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升开发商的(de)建筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实现良币(bì)驱(qū)逐劣(liè)币。