5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构对于这(zhè)一板(bǎn)块已经在(zài)悄(qiāo)然布局(jú)。数据显示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的(de)两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公布的总份额(é)均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季(jì)报统计，龙(lóng)头与地方国企(qǐ)央企获(huò)得(dé)增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股分别(bié)为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过(guò) 精耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基金对(duì)房(fáng)地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表现出色(sè)，但公募所持房地产公司市值在股票(piào)资产中的(de)占比(bǐ)却断(duàn)崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对(duì)房地产行业的持股比例(lì)也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季(jì)度得以延续(xù)。数据(jù)统(tǒng)计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板(bǎn)块一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇(shé)口、万科(kē)A、华发股份、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)，持(chí)仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的(de)投资愈发(fā)有集中于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在公(gōng)募基金(jīn)一季报汇(huì)总的重仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在(zài)第(dì)78位。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比(bǐ)去年(nián)四季报，变(biàn)化之(zhī)处(chù)首先(xiān)在于几只房地产龙(lóng)头股从排位上看(kàn)均(jūn)有退步(bù)，尤其是万(wàn)科最为(wèi)明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃(nǎi)至(zhì)机构持仓上(shàng)还需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成共识(shí)的是，经济(jì)圈判断房地产已经进入(rù)大分化时代，一二(èr)线城市好于三四线城市。而映射到(dào)二级市场(chǎng)投资上，配(pèi)置房(fáng)地产行业(yè)轻松(sōng)收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周期(qī)来分类，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖(gài)特(tè)纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰退期的行业，传(chuán)统认知上(shàng)没有什么投资机会的(de)。但在(zài)这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是(shì)供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名(míng)的上海(hǎi)公募基金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公募人士持(chí)谨慎乐(瑀瑀独行是什么意思？怎么读，瑀瑀独行啥意思lè)观态(tài)度：“行(xíng)业前几(jǐ)年(nián)17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的年(nián)销售面积(jī)很难(nán)再出(chū)现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有(yǒu)一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地(dì)产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时(shí)至今日，无(wú)论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代(dài)，而目前居民的(de)杠(gāng)杆率和房价收入也(yě)不(bù)支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的房价(jià)，因而行业高增的时(shí)代已经过去，未来(lái)行业的需求(qiú)或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的(de)高(gāo)杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进(jìn)入(rù)到供(gōng)给侧(cè)出(chū)清的过(guò)程。这(zhè)个(gè)过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获(huò)得市占(zhàn)率的提(tí)升(shēng)。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经(jīng)过去了，但不代表没(méi)有投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就是(shì)强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这(zhè)样的认识转变(biàn)，精耕细作个(gè)股成为(wèi)公(gōng)募乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标(biāo)的成香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块(kuài)个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产(chǎn)板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产(chǎn)类(lèi)标的股中，本月以来实(shí)现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰(qià)好排(pái)名前(qián)五的公司(sī)月内涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们(men)分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地(dì)产。排名第(dì)一的上实发(fā)展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显放(fàng)大(dà)，4日(rì)、5日连续两个(gè)交(jiāo)易日收出涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展的(de)主(zhǔ)营业务(wù)为房地产(chǎn)开(kāi)发与(yǔ)经营。公司的主要产品及服务为房地(dì)产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据(jù)来看(kàn)，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营(yíng)业总收入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十(shí)大(dà)流通股股东来看(kàn)，各类机(jī)构都有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的(de)首季(jì)十(shí)大流通股股东来看， 具体包括(kuò)公(gōng)募的上银(yín)基金、私募(mù)的迎水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金(jīn)、长城(chéng)资产管理(lǐ)公司等(děng)都跻身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也(yě)是(shì)上(shàng)海本地房企，其第一季度(dù)的收(shōu)入利润规(guī)模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该(gāi)公司后(hòu)疫情时代(dài)出租率复(fù)苏至近年来(lái)最高，另一(yī)方(fāng)面则是公(gōng)司(sī)拿(ná)地结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸(xī)引了知名机构在其中持续(xù)驻(zhù)足。从第一季度十大流(liú)通股股东来(lái)看(kàn)，知名私(sī)募高毅邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单中还有一(yī)支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性(xìng)地(dì)产公司外，荣安地(dì)产(chǎn)则是主要布(bù)局在(zài)深圳的地产(chǎn)公司(sī)，一季报交出(chū)的也是一份报(bào)喜的(de)成绩单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入十大(dà)流通股股东行列。具体说(shuō)来(lái)， 南(nán)方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国(guó)中证指数1000增(zēng)强(qiáng)则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球基(jī)金相关人士分析(xī)：“经(jīng)历过(guò)行业洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的(de)价值更(gèng)为笃定突(tū)出；从拿(ná)地(dì)端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温(wēn)，优质(zhì)土地供(gōng)给较多（券(quàn)商(shāng)测算(suàn)对应(yīng)潜在(zài)毛(máo)利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企受(shòu)限于(yú)信用(yòng)问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机(jī)获取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地(dì)力度（拿地金额(é)/销(xiāo)售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙(lóng)头房企杠杆率较低(dī)，净负债率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限，从融资(zī)成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断(duàn)下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年的(de)销售，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑赢行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是，在当前中特瑀瑀独行是什么意思？怎么读，瑀瑀独行啥意思估的浪(làng)潮下，央国企地产股(gǔ)或(huò)存在发展(zhǎn)的(de)大好(hǎo)机会(huì)。中(zhōng)信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性(xìng瑀瑀独行是什么意思？怎么读，瑀瑀独行啥意思)机会(huì)依然存在，少部分公司尤其是(shì)央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势(shì)。央(yāng)企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低的融(róng)资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国(guó)央企相较于民营地产公司也是更(gèng)有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债(zhài)务(wù)关(guān)系(xì)等问题，市场对(duì)民营房开企业的资(zī)产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业出(chū)清的(de)过程(chéng)中，央国(guó)企(qǐ)相较于民企来说估值的修(xiū)复更(gèng)明(míng)显。中特估的角度从中长期(qī)的维度看，行(xíng)业(yè)的逻辑在于集中度提(tí)升后，行业进入高(gāo)质量(liàng)发展阶段，具(jù)备较快速(sù)发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流(liú)创造能力(lì)，以此带来估值中(zhōng)枢的(de)提升，应该关注估(gū)值(zhí)相(xiāng)对较低，企业自(zì)身资产的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续(xù)现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较低，行业内(nèi)部将出现分(fēn)化(huà)，要关注将受益于行业集中度提(tí)升的头部(bù)公司。”星石投资首席(xí)研究(jiū)官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话(huà)，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途(tú)更(gèng)为(wèi)光明。不(bù)过(guò)国投瑞银基金投资(zī)部副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续(xù)观察国企央企在三个方面是否可以维持(chí)，首先是(shì)融资成本保(bǎo)持低(dī)位，其(qí)次(cì)是销售份额持续提升，再次是(shì)拿地(dì)份(fèn)额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需(xū)要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据(jù)房企一季(jì)报(bào)梳(shū)理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年的(de)业绩出(chū)现的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等(děng)房(fáng)企(qǐ)营(yíng)收、净利(lì)均(jūn)实(shí)现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这(zhè)些(xiē)公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改善(shàn)的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年(nián)时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么(me)投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主(zhǔ)要集(jí)中在核心城市，投资(zī)力度较大。投(tóu)资的(de)驱动(dòng)能够推动(dòng)房企销售(shòu)业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季(jì)度(dù)市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产(chǎn)的(de)复苏过程(chéng)中，还面(miàn)临着(zhe)一些不确定性。其实整(zhěng)个(gè)市场从四月份开始又在(zài)往下(xià)掉。除(chú)了杭州、成都等极(jí)个(gè)别城(chéng)市四月环(huán)比三月(yuè)相对(duì)表现较好之外，包括北京(jīng)、上海在(zài)内(nèi)的绝大多数城市都出现环比下(xià)滑的情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的(de)市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存压(yā)力、企(qǐ)业的资金面压(yā)力(lì)，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的(de)短(duǎn)期反弹外的一(yī)个市场乏(fá)力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第(dì)三季度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及(jí)其上下游产业链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要多给一(yī)些(xiē)耐心，这个(gè)时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本(běn)面的钱(qián)。但这也意味着(zhe)，只有极为少数(shù)的、做得(dé)比(bǐ)同行(xíng)好得多(duō)的企(qǐ)业(yè)，会伴随整个(gè)行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地(dì)去等(děng)待它的(de)基本(běn)面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析(xī)，不做(zuò)买卖推荐。）

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