饱受争议的二手房交易中介费问(wèn)题，正逐渐得到监(jiān)管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联(lián)合(hé)发布了关于规范房地产经纪服务的意见。意(yì)见提(tí)及，近年来，部分房地产经(jīng)纪(jì)机构存在利用房源客(kè)源优势(shì)收取过高(gāo)费(fèi)用、未(wèi)明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客户个人(rén)信息等(děng)问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上述(shù)背(bèi)景，两部门(mén)从加强从业主(zhǔ)体管理、明确经(jīng)纪服务内容、合理确定经纪服(fú)务收费、严格实(shí)行(xíng)明码标价等(děng)十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张(zhāng)大伟称，随(suí)着城市发展，一二线城(chéng)市二手房交易(yì)占(zhàn)比逐渐增加。以北(běi)京、上海为例，二手(shǒu)房占市场(chǎng)成交比例超过80％，大量(liàng)二(èr)手房(fáng)成(chéng)交依赖中介居间成(chéng)交，房地产调(diào)控重(zhòng)心逐渐从开发(fā)商过渡到(dào)中介公司。

　　广东省城规(guī)院(yuàn)住(zhù)房政策研究中(zhōng)心首席研究员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民来说(shuō)属于金额(é)不低的大(dà)宗交易(yì)，由于二手房(fáng)交(jiāo)易成本较高、交易周期较长，具有非常强(qiáng)的(de)专业性(xìng)，居民往往(wǎng)通过中介(jiè)来完成(chéng)。但(dàn)很多中介利用信息不对称(chēng)等问题，将(jiāng)非必要的收(shōu)费夹(jiā)带其中，如(rú)收取过桥(qiáo)融资、按(àn)揭费、担保费(fèi)等，对居民造成额外的负担，而且这些服务事项(xiàng)并(bìng)未明码(mǎ)标价。

　　对于二(èr)手(shǒu)房市(shì)场交(jiāo)易过程(chéng)中(zhōng)存(cún)在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指(zhǐ)出(chū)，对(duì)包括经纪服(fú)务(wù)在内的相关市场交易行为及其主体进行规范和(hé)秩序(xù)整顿，是(shì)房地产市场管理和调(diào)控(kòng)的主题。“当下(xià)，推进这(zhè)项工作的意义(yì)更大，也更(gèng)急(jí)迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地(dì)产经纪(jì)服务行业(yè)关注最多的一个(gè)话题，便是房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要(yào)监(jiān)管的(de)重点，将是对(duì)房地产(chǎn)经纪服务收费及(jí)中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城(ché帧率是高好还是低好，王者帧率是高好还是低好ng)市，二(èr)手房(fáng)屋交(jiāo)易(yì)过程中，部分价(jià)值不菲的房(fáng)屋(wū)，往往(wǎng)要缴纳一笔金(jīn)额不低的中介费。以北京某房地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务(wù)费(fèi)率计算，一(yī)套(tào)1000万元的房屋，中(zhōng)介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收费(fèi)上，两部门(mén)在此次意见中(zhōng)提(tí)及(jí)，房地(dì)产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务(wù)费(fèi)用。鼓励按照成交价(jià)格越(yuè)高、服务费率越低的原则(zé)实行分(fēn)档定价(jià)。引导由交易双(shuāng)方(fāng)共(gòng)同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张(zhāng)大(dà)伟介绍，目前房地产经纪(jì)服务收费标准(zhǔn)的最早依据是1995年国家计委建设(shè)部下发(fā)的《关(guān)于房地产(chǎn)中介服务收费的通知》（971号(hào)文），其中(zhōng)第六条规定：房屋买卖代理收费(fèi)，按(àn)成(chéng)交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目(mù)前北京市执行(xíng)的2014年更新(xīn)后的收费标准，即根据(jù)这样(yàng)的规定：“少数特别复杂(zá)的住宅买卖经纪服务，经(jīng)交易(yì)各(gè)方协商同意(yì)，可在规(guī)定的收费标准基(jī)础上适当上浮(fú)，上浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意味(wèi)着(zhe)，当(dāng)前北京二手房(fáng)中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的(de)精(jīng)神，北京(jīng)2015年取消了房地产中(zhōng)介(jiè)服(fú)务(wù)等57个政府定价，房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机(jī)构在实际(jì)收取(qǔ)费用过程中，相关监(jiān)管(guǎn)部门当前并未明确具体的中介费率，中(zhōng)介(jiè)机构(gòu)仅需在(zài)服务过程(chéng)中(zhōng)对收费标准进(jìn)行明码标价即可(kě)。而房地产经纪服(fú)务机构(gòu)在具体收取过(guò)程中，会(huì)结合房屋(wū)价值及工(gōng)资标准(zhǔn)，综合计算出合适的(de)中(zhōng)介费率。”张(zhāng)大(dà)伟补(bǔ)充道。

　　对于(yú)明码标价问题，两部(bù)门在此次意见中提及，房(fáng)地(dì)产经纪机构应(yīng)当在经(jīng)营门店、网(wǎng)站、客户(hù)端等场所或渠道，公(gōng)示(shì)服务(wù)项目、服(fú)务(wù)内(nèi)容和收(shōu)费标准，不得混(hùn)合(hé)标(biāo)价(jià)和捆绑收费。房地产经纪机构提供的(de)基本(běn)服务和延伸(shēn)服务，应当(dāng)分别明确服务项(xiàng)目和收费标(biāo)准。房地产经纪机构收费(fèi)前应当(dāng)向交易当(dāng)事人出具收(shōu)费清单，列明收费标(biāo)准、收费金额，由当事人签(qiān)字确认(rèn)。

　　另(lìng)外，对收费明显高于(yú)市场平均水平(píng)的房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构(gòu)，住房和城乡建设(shè)部(bù)门将会同市场监(jiān)管等部门(mén)采取约(yuē)谈等综合措(cuò)施进(jìn)行重(zhòng)点监管。市场监管(guǎn)部门会同(tóng)有关部门(mén)依法查(chá)处不按规(guī)定明码(mǎ)标价(jià)、操纵经纪服务收费等(děng)违反价格和反(fǎn)垄断(duàn)法律法规的行为。对房地(dì)产经纪(jì)机构相关违法违规信息，市场监管(guǎn)部门要依(yī)法依(yī)规纳入(rù)国(guó)家(jiā)企业信用信息(xī)公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要(yào)降(jiàng)了(le)？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费(fèi)有(yǒu)望大(dà)幅降低(dī)？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁兼(jiān)深圳中原总经理郑叔伦(lún)称，住(zhù)建部发文鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格(gé)越高、服务费(fèi)率越低(dī)的原(yuán)则实行分档定价，合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪(jì)服(fú)务费用，主(zhǔ)要还是规范行业，打(dǎ)击收费过高的经纪机(jī)构，但对(duì)市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪(háo)宅和(hé)普宅本来收费就(jiù)不同，各家收费普遍(biàn)在合理范围内，加上经纪服务费(fèi)用(yòng)对市(shì)场的(de)影响不大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟指出，由(yóu)于当前两部门提出的意见仅为鼓励性质(zhì)，即只是纲领(lǐng)性(xìng)文件(jiàn)而非规定(dìng)，未来如何具体认定其中的细(xì)则，还需要看各(gè)城市落(luò)地(dì)执(zhí)行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从(cóng)目前市场(chǎng)看，经纪服务领域的调整(zhěng)改善、规(guī)范化，有利于行(xíng)业健康发展(zhǎn)。同时，由于二(èr)手房很多(duō)房源在产权(quán)方面有瑕(xiá)疵，如产(chǎn)权抵押、不同税(shuì)费等都(dōu)可能对交易产(chǎn)生影(yǐng)响，这对房地产(chǎn)经纪服务行业的专业性(xìng)提出更高(gāo)的(de)要求。”

　　58安居客研究院研究总监(jiān)陆骑麟指(zhǐ)出，在(zài)二手房买卖过程中，原(yuán)本应该(gāi)由(yóu)上下家各(gè)支付一半(bàn)的中介(jiè)费，但(dàn)在一些热点城市的二手房(fáng)交易过程中，往往(wǎng)会(huì)有这样的情形，因部分购房者处于弱势地(dì)位，从而会出现中介费及税费均由购(gòu)房者来承担。即(jí)使一(yī)些(xiē)房东愿意承担(dān)中介费，这部分(fēn)费(fèi)用也可能通过转嫁的方式(shì)，在房价中有所体现。

　　“上家(jiā)把中介(jiè)费转嫁给(gěi)下(xià)家，市场这(zhè)种所(suǒ)谓‘约(yuē)定俗成’的情(qíng)况，一些房(fáng)产中(zhōng)介公司将其(qí)视为向购房(fáng)者单边(biān)收(shōu)费的行为。部(bù)分中介(jiè)公(gōng)司可能会利用(yòng)其支(zhī)配地(dì)位，在原先经纪服务收费的(de)基础(chǔ)上，再次(cì)向(xiàng)房东(dōng)收(shōu)取费用，而这部分费用，房东往(wǎng)往会将(jiāng)其转(zhuǎn)再次转嫁给购(gòu)房(fáng)者，这实(shí)际上相当于变相推高(gāo)了房价(jià)。两部(bù)门提出(chū)严禁(jì帧率是高好还是低好，王者帧率是高好还是低好n)操纵(zòng)经纪服务(wù)收费，不仅有利于(yú)提(tí)高交易中操作(zuò)的透(tòu)明度，也有利于房价的稳定(dìng)。”陆(lù)骑麟称。

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