文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国(guó)住房和城乡建设工作会议(yì)提出“有条件(jiàn)的可以进行(xíng)现房销(xiāo)售(shòu)”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等(děng)地明(míng)确表(biǎo)态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不(bù)公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从大(dà)开发时代步(bù)入高质(zhì)量发展阶段的(de)必然趋(qū)势，也(yě)是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开(kāi)发(fā)商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不公平的(de)预售制已经(jīng)过(guò)时了(le)，该取(qǔ)消了(le)，改(gǎi)为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二次(cì)房改是个技术(shù)活(huó)，兼(jiān)顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效(xiào)机制(zhì)，长效(xiào)机制四大(dà)关(guān)键是推(tuī)动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一(yī)定能(néng)实现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售？大家想想，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所(suǒ)有商(shāng)品(pǐn)不能交(jiāo)付的风(fēng)险。从(cóng)个人层面看，预售制对(duì)购(gòu)房(fáng)者非常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者(zhě)不(bù)仅承担(dān)银行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟(chí)交房、房屋质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产证(zhèng)延(yán)期办理甚至(zhì)不(bù)能(néng)交房的(de)风(fēng)险。从行业层(céng)面(miàn)看，预售制助推部(bù)分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央房住不(bù)炒精神、有助于保(bǎo)障购房老(lǎo)百姓权益(yì)、有助(zhù)于房企(qǐ)稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国(guó)外什(shén)么情况？简单科普一下(xià)：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房(fáng)预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一(yī)般有严格的监管保(bǎo)障措施，开(kāi)发商在项目获得政府批准后才可以开始销售(shòu)，买家(jiā)在购买期房(fáng)后并(bìng)非(fēi)像中国一样在支付完首付款后从银行一次性(xìng)贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部房(fáng)款(kuǎn)，而是根据开发商工程(chéng)进(jìn)度(dù)在完全交房(fáng)前进行分期(qī)支付。所以，预售(shòu)制度是(shì)需要严(yán)格(gé)的资金监管(guǎn)、分期(qī)支付以及(jí)违约处(chù)罚措施作为保障(zhàng)的，如果没(méi)有这些保障措施，一(yī)定(dìng)会触(chù)发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机(jī)取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客(kè)观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中国住(zhù)房进入存(cún)量时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要(yào)配套房企(qǐ)债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国(guó)一定能(néng)化(huà)解(jiě)这个(gè)难题(tí)，让房(fáng)地产回(huí)归实体经济和(hé)居住(zhù)属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不(bù)知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段(duàn)，而(ér)是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。所有商业的(de)本质是(shì)向善，是以客(kè)户为中心，房地产也不能例(lì)外，老百(bǎi)姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福(fú)一(yī)家人。从(cóng)这个(gè)角度，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)、实(shí)施现房(fáng)销售是实现(xiàn)老百姓安居乐(lè)业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预(yù)售制要(yào)结合稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融(róng)支持(chí)当期三好生、新(xīn)模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究(jiū)中(zhōng)心参与财税(shuì)改革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行(xíng)过(guò)长期(qī)系统的专(zhuān)项(xiàng)研究(jiū)。（参考后来形成的专著(zhù)《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　<一里地等于多少米，一里地等于多少米千米strong>1.3 预售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金第三方(fāng)全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设(shè)置(zhì)期房预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪五十年代(dài)在(zài)中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租是地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育(yù)而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公(gōng)共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的(de)需(xū)求是相当(dāng)高，不(bù)过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚(hòu)的资金实(shí)力才能(néng)购买。虽然(rán)楼(lóu)宇出租(zū)是中(zhōng)国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题(tí)。针对这一系(xì)列问题，不少地产商开始探求新的(de)方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层出售(shòu)。这(zhè)模式一经推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的市民(mín)数量有所增(zēng)加(jiā)，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入(rù)房(fáng)地(dì)产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创(chuàng)办立(lì)信置业有限公(gōng)司，凭(píng)借(jiè)商(shāng)业(yè)直觉和多(duō)年经营杂货(huò)铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着(zhe)独到的见解，在努力寻求(qiú)方法加快自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下九(jiǔ)龙的(de)一块地(dì)盘后(hòu)，除了分(fēn)层出(chū)售、还印(yìn)发售楼(lóu)说(shuō)明书，上有(yǒu)文(wén)字详尽说明(míng)楼宇的地(dì)势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家(jiā)的订金，采用(yòng)类似租金的(de)分期付款形式，等新楼(lóu)落(luò)成时，收齐买家(jiā)的钱(qián)，买(mǎi)家就拥(yōng)有了自己(jǐ)的(de)房产。这种方式(shì)减轻了民众购房的资金压力，加速了(le)房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分(fēn)期付款”的销售(shòu)模(mó)式成为当(dāng)时中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵观(guān)中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核(hé)心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完(wán)善、规(guī)范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管(guǎn)机制，促进市场(chǎng)健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘(pán)因建筑费用(yòng)超(chāo)支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对(duì)于(yú)预(yù)售楼(lóu)花制度的监管，即要求开(kāi)发商在预售(shòu)前，确保地(dì)价款已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资(zī)金等能(néng)力(lì)把(bǎ)项目完(wán)成，资(zī)金需放入律师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑(zhù)师的(de)核准。为了防(fáng)止开发(fā)商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金，中(zhōng)国香港要求(qiú)律师行在银(yín)行开设(shè)的信托(tuō)账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全(quán)透明化机制，且银行的(de)责(zé)任上(shàng)升，如出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前(qián)期发展工业化的进(jìn)程(chéng)大(dà)于城市(shì)化(huà)进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配套问题(tí)，才能进一步推(tuī)进城市化(huà)。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展起(qǐ)步(bù)较(jiào)晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福利(lì)分房制(zhì)度也出现了(le)分配不公(gōng)、效率低(dī)、配(pèi)套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适(shì)用于(yú)当时(shí)的(de)国(guó)情。叠加房地产市(shì)场面临商品房的需(xū)求量大，而社(shè)会缺少(shǎo)大型房地产开(kāi)发商，商品房(fáng)供应量小(xiǎo)的困境(jìng)，此(cǐ)时引入中国(guó)香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产市(shì)场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步(bù)引(yǐn)进(jìn)中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多(duō)项文件，大力支持(chí)国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出台(tái)《关于进一步深化(huà)城镇住(zhù)房(fáng)制度改革，加快住房建设(shè)的通(tōng)知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实(shí)物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化(huà)、住房供给商品(pǐn)化(huà)、社会化的住房新体(tǐ)制(zhì)，从计划经济下的福利分房转向市场经(jīng)济的商品房。房地(dì)产市场(chǎng)采用预售(shòu)制，允许开发(fā)商卖(mài)期房，解决了房企缺(quē)少资金和开发时(shí)间周期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开发商以预(yù)售款撬动下(xià)一(yī)个(gè)项(xiàng)目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内地(dì)开(kāi)始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等(děng)多方迅(xùn)速(sù)出台相关的信贷政策，支持(chí)购房者，极大作用推动了(le)房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国(guó)内地的(de)商(shāng)品房预售制度。预(yù)售制(zhì)的初(chū)衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在(zài)建设中的(de)房屋(wū)预(yù)先出(chū)售(shòu)给购房者，由购房者(zhě)支付定金或房款的行为(wèi)。区(qū)别(bié)于中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，在(zài)中国内地实践过程中，商品房预售(shòu)流(liú)程为(wèi)：房地产开发商(shāng)办理预(yù)售许(xǔ)可(kě)证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备案登记和(hé)预(yù)告(gào)登(dēng)记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一(yī)次性付清(qīng)剩余房款，换言(yán)之，房屋未(wèi)建成，开发商可能(néng)已拿到(dào)了全部购房款(kuǎn)，这点与中国(guó)香港的按(àn)照(zhào)工程进度付款有所不同。对中国内地的开发(fā)商(shāng)而言(yán)，预(yù)售制商品(pǐn)房也开启了(le)高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内地(dì)商品房销售的最主要方式，预售(shòu)制极(jí)大缩短房(fáng)企现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同时增加(jiā)市场(chǎng)商品房(fáng)供应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售制在(zài)过去20多(duō)年对中国(guó)内地房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的稳步(bù)发展(zhǎn)起到了重要作(zuò)用，不(bù)仅解(jiě)决了房(fáng)地产(chǎn)市场快速发(fā)展阶(jiē)段的资金(jīn)需求，也(yě)提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从(cóng)全民蜗居到(dào)基本适居，住房(fáng)事业取得(dé)巨大进步，数十年时间走完(wán)发(fā)达(dá)国(guó)家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化(huà)进程进入快速(sù)发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人(rén)，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布(bù)的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人(rén)均住房建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已成(chéng)为中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售最(zuì)主要方式，2005年(nián)中国内地商(shāng)品住宅(zhái)期房(fáng)销售面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国(guó)内地房(fáng)地(dì)产行业的发展。中国内(nèi)地(dì)房地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房(fáng)地产企业从(cóng)无到(dào)有、从国企先(xiān)行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房(fáng)地产也成为拉动中(zhōng)国内地(dì)经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房(fáng)地产带动的上(shàng)下游产业(yè)链(liàn)特(tè)别长，高达50多(duō)个行业(yè)。2020年(nián)房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房(fáng)地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房(fáng)地产对金融(róng)、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完(wán)全拉动的投资占全(quán)社会固定资(zī)产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资(zī)占(zhàn)固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各(gè)项贷(dài)款(kuǎn)余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率(lǜ)大(dà)幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富效应(yīng)渠道，根(gēn)据我们的(de)《中国住房市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年(nián)中国住房(fáng)市(shì)值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计(jì)的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市(shì)值与股债(zhài)房市值的(de)比(bǐ)例(lì)较(jiào)高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国(guó)资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融(róng)资比例较低，股票(piào)、债券市值(zhí)较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前(qián)的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层(céng)面(miàn)看(kàn)，绝大部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。比如(rú)，交房等待(dài)期一般为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期(qī)办理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的(de)购(gòu)房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同是(shì)两个(gè)独立的合同(tóng)关(guān)系(xì)，如果开(kāi)发(fā)商发生违约，购(gòu)房者(zhě)只能(néng)根据购(gòu)房合(hé)同向开发商主张(zhāng)权力，但(dàn)依旧(jiù)需要(yào)根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行(xíng)影响自(zì)身(shēn)信(xìn)用和购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层(céng)面(miàn)看，银(yín)行作(zuò)为按(àn)揭贷(dài)款的发放(fàng)方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为市场波(bō)动(dòng)或经(jīng)营(yíng)不(bù)善，出(chū)现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购(gòu)房者(zhě)签(qiān)订的(de)预售合同和(hé)按揭合(hé)同，已经从银行获(huò)得房款(kuǎn)，如果购房(fáng)者丧(sàng)失还款能力(lì)或短期(qī)不能(néng)还(hái)款(kuǎn)等，则风险完全(quán)由(yóu)银行承担，银(yín)行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购(gòu)房者(zhě)的预售(shòu)监管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那(nà)就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中(zhōng)明确规(guī)定(dìng)了(le)开发企业预售商品(pǐn)房(fáng)所得款项应当用于有关的工(gōng)程(chéng)建设(shè)，商品房预售款监(jiān)管的具体办(bàn)法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全国并没(méi)有统一的预售资金监管规(guī)定(dìng)，各地(dì)实(shí)行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点(diǎn)监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城(chéng)市则(zé)按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目(mù)工程总额(é)报(bào)价(jià)计算重点资金。而事实(shí)是(shì)，不(bù)少购房款未进入监管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪(nuó)用，导(dǎo)致(zhì)楼(lóu)盘没有资金继(jì)续(xù)建设。收楼遥遥无(wú)期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如(rú)何(hé)被(bèi)挪走的？实际上(shàng)，在(zài)过去房地产大开发时代的(de)高周转背景(jǐng)下，抽调(diào)预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以工(gōng)程建设(shè)名义，获得监管账(zhàng)户拨付资(zī)金，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方(fāng)式(shì)套(tào)取(qǔ)的资金，在房企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资(zī)金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建设(shè)，形成一种资(zī)金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程(chéng)度上把(bǎ)风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)度呈现以(yǐ)下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对(duì)于(yú)购房者预付资金，一(yī)般设有定金或预付(fù)款保(bǎo)护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支(zhī)付的(de)预(yù)付款(kuǎn)比例相对(duì)较低(dī)，绝(jué)大部分(fēn)房款在(zài)房(fáng)屋交付(fù)后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般(bān)以定(dìng)金方式(shì)支付(fù)，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一(yī)般(bān)采用两种方式发放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进(jìn)度付款，按(àn)揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；一里地等于多少米，一里地等于多少米千米二是房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后发(fā)放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护(hù)：为预售(shòu)商品房提(tí)供期房烂(làn)尾保险，在(zài)商品房出现(xiàn)重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质(zhì)量的保(bǎo)障有两种方式，一(yī)是期房由(yóu)政府或第三(sān)方验收合格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)购(gòu)房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房(fáng)定金一(yī)定(dìng)期限内(nèi)无条件返还，最低(dī)首付(fù)比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美(měi)国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面(miàn)，除定金或首付外，购(gòu)房(fáng)者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪用(yòng)资金，购房者的(de)定金及首付款由第(dì)三方公证(zhèng)行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房者资(zī)金(jīn)可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任(rèn)何责任(rèn)与损失。而(ér)开发商在房屋建设过程中的(de)资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发(fā)商提供一定(dìng)比(bǐ)例(lì)的(de)贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直(zhí)接损(sǔn)害(hài)银行利益(yì)，银行有充(chōng)分动(dòng)机监(jiān)管开发(fā)商施(shī)工(gōng)进度。开发商(shāng)在房(fáng)屋交付时(shí)需取得由政府(fǔ)相关部门经审(shěn)查后发放(fàng)的(de)验收凭证(zhèng)，通过验收凭(píng)证向银(yín)行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款(kuǎn)按(àn)建(jiàn)造工(gōng)期进度支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率，开发商或购房(fáng)者(zhě)可购买(mǎi)期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批后即可(kě)预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公(gōng)证，签(qiān)订合(hé)同后定金退还。如由于任何原因不(bù)能购(gòu)买，定(dìng)金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后，购房者需(xū)支付公(gōng)证费(fèi)和土地交易(yì)税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中，属于(yú)购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也(yě)采取(qǔ)按工(gōng)期支付房款的(de)制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地(dì)板完(wán)工、全(quán)部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款(kuǎn)前(qián)申请房贷，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率，银行按施工节(jié)奏分多次发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给予购房(fáng)者一定使用(yòng)期(qī)限，期限结束后，购房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司(sī)针(zhēn)对期房设(shè)计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿(cháng)或修复，开发商(shāng)破产，由(yóu)保险公司负责(zé)相(xiāng)应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付(fù)

　　英国预售制设(shè)有(yǒu)10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内(nèi)容确认无(wú)误(wù)后签(qiān)订首付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，当(dāng)开发商(shāng)出(chū)现财务、经营问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节(jié)，英国采取按工程进度付(fù)款的方(fāng)式，但是(shì)交(jiāo)房前(qián)付款比例相对较低(dī)，一般会在合(hé)同签(qiān)订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国规定房屋必须(xū)经过房产公证(zhèng)公司的检验验收后才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英国期房预售(shòu)资金监管极为严格，资(zī)金也由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关(guān)款项过(guò)程(chéng)中，由(yóu)买房(fáng)律师将资(zī)金(jīn)转给卖(mài)方律师(shī)，卖(mài)方(fāng)律师转给(gěi)开发商(shāng)，即资金在进(jìn)入开发(fā)商账户前经过(guò)两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于(yú)保障购房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日(rì)本(běn)期房交易(yì)立法，定(dìng)金超(chāo)5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开发(fā)商必须完成“预(yù)售(shòu)房定金(jīn)保全措(cuò)施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还(hái)定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房(fáng)二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经(jīng)多次(cì)修订，目(mù)前(qián)是唯(wéi)一一部规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根(gēn)据(jù)日本《宅地建物(wù)取引业(yè)法》，对购(gòu)房者支(zhī)付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商必须完成定金保全措施才(cái)可预(yù)售。什么是定金(jīn)保全措(cuò)施？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发(fā)商向金(jīn)融(róng)机(jī)构或指定(dìng)保证机(jī)构或保险机构签订(dìng)定金保证委托合同，设置(zhì)购房者定金的(de)保证(zhèng)或保险，并(bìng)将相应(yīng)的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其(qí)他预先支付(fù)的(de)购(gòu)房款也受该措施保护。若(ruò)开发商(shāng)倒(dào)闭(bì)导致(zhì)期房烂(làn)尾，购(gòu)房者可(kě)凭保证金证明书向金融机构(gòu)或保证机构或(huò)保险公司兑付，同(tóng)时，开发商(shāng)需向购房者赔(péi)付违约(yuē)金(jīn)，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环(huán)节，交房前只需(xū)支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才(cái)开始(shǐ)按揭(jiē)贷(dài)款，除(chú)定金外的剩余房(fáng)款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购(gòu)房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开(kāi)发商有(yǒu)统一的(de)选购权合同(tóng)以及订金(jīn)返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采取按(àn)工(gōng)程进度付款(kuǎn)的(de)方式，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对(duì)期房付款流(liú)程做了统一详(xiáng)细规定，要(yào)求(qiú)所(suǒ)有开发商遵守，支付节点(diǎn)一(yī)般为(wèi)合同签订后、地基(jī)完工、框架(jià)完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加(jiā)而(ér)增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购房(fáng)者的订金(jīn)与(yǔ)付(fù)款会存(cún)入银行专门的项目(mù)资(zī)金账(zhàng)户(hù)，账户资金提(tí)取(qǔ)须(xū)与房屋建设有关(guān)。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房(fáng)者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和(hé)房(fáng)企重组。一(yī)方面(miàn)，加大(dà)对刚需(xū)和改善型(xíng)需(xū)求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保民(mín)生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金融工(gōng)具支持。另(lìng)一(yī)方面，从(cóng)现(xiàn)在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大(dà)支持力(lì)度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为每(měi)个房(fáng)企配(pèi)套AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金(jīn)融工(gōng)具配一里地等于多少米，一里地等于多少米千米套。

　　二，中期(qī)来看，应充(chōng)分估计形(xíng)势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心(xīn)以及长效机制。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金环节(jié)，建(jiàn)立开发商违约后定金(jīn)保护(hù)机制，如将已支付定金(jīn)冻结至(zhì)房屋交付(fù)阶段，保障(zhàng)购房者定金(jīn)安全。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋(wū)重大延期以及重大(dà)缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制(zhì)或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的(de)权益。资(zī)金监管环节，引入独立于开发商、银行(xíng)的第(dì)三方资金监管(guǎn)机(jī)构，或(huò)由政府(fǔ)相关部门直接(jiē)监(jiān)管，以此防止资金挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环节(jié)，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋(wū)质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者(zhě)在保(bǎo)修期(qī)结束(shù)后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制(zhì)是(shì)大(dà)势(shì)所(suǒ)趋(qū)。一方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房(fáng)民众不公平的预(yù)售制已经过时了(le)，该取消了(le)，改为现房销售。另一(yī)方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能(néng)兑现的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即(jí)所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大(dà)的(de)提升开发商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。

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