文：任(rèn)泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国(guó)住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行建军是哪一年(xíng)现房销(xiāo)售”，不足一个(gè)月(yuè)时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东等(děng)地明确(què)表态，试点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了(le)，用(yòng)你的(de)钱，建你的房(fáng)子，还(hái)烂尾了(le)，这是(shì)对购房(fáng)者的不公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没(méi)实力的别建了，不(bù)能(néng)把包(bāo)袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房(fáng)地产从大开发时代(dài)步入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段的(de)必(bì)然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时(shí)，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代(dài)，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机(jī)制四(sì)大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产税。如(rú)果按照经济(jì)规律办(bàn)事(shì)，中国(guó)一定能实(shí)现房地产(chǎn)软着陆和长期(qī)平稳健康发(fā)展，跨(kuà)过这道(dào)关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)、改为现房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是(shì)一(yī)手交钱一(yī)手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的(de)单方(fāng)面不公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能交付(fù)的风(fēng)险。从个人(rén)层(céng)面(miàn)看，预售制对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业层(céng)面(miàn)看，预售制助推部分房(fáng)企过(guò)度举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样(yàng)有助于(yú)落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益(yì)、有助于房企稳健发(fā)展，一(yī)举多(duō)得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议取消预(yù)售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预(yù)售最早(zǎo)源于中国香港，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商(shāng)品房(fáng)短缺，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世(shì)界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国(guó)家一(yī)般有严格的监管保障措施(shī)，开(kāi)发(fā)商(shāng)在项目(mù)获得政府批准后(hòu)才可以开(kāi)始销售，买家在购买期房后并非像中国一样(yàng)在支付完首付款(kuǎn)后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根据开发商建军是哪一年工(gōng)程进度(dù)在完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预(yù)售(shòu)制度是需(xū)要严格的(de)资金(jīn)监管(guǎn)、分期支付(fù)以及违约处罚措施作为保障的(de)，如果没有这些保障措施，一定会(huì)触发风险，对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取消预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售制度有(yǒu)一(yī)定历史阶段(duàn)性，现在(zài)中国(guó)住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风(fēng)险甩给老百姓(xìng)和社会，当(dāng)然这需要配(pèi)套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心和房地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国(guó)一定能化解这(zhè)个难题，让房地(dì)产(chǎn)回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众的(de)最根本最实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的(de)本质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安居乐(lè)业(yè)、社会长治(zhì)久安、行业企业健康(kāng)发展(zhǎn)的重大措施。在当(dāng)前的情(qíng)况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金(jīn)融(róng)支(zhī)持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国务院发展研究中心参与财税改(gǎi)革方(fāng)案研究(jiū)时，对预售制、房(fáng)地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设(shè)置期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售(shòu)制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难(nán)、出租(zū)资(zī)金周转期长等问题，分层销售孕育(yù)而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于(yú)木(mù)屋或(huò)者其他临(lín)时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过(guò)大多数(shù)居民的(de)储蓄很少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资(zī)金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租是中国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出(chū)租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题。针(zhēn)对(duì)这一系列问题，不少地产商开始探求(qiú)新的方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式(shì)一(yī)经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出(chū)售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司(sī)，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独(dú)到的见(jiàn)解，在努力寻求(qiú)方法加快(kuài)自(zì)身(shēn)资(zī)金(jīn)周转。当(dāng)时其在购(gòu)下九龙的一块地(dì)盘(pán)后(hòu)，除了分层出售(shòu)、还(hái)印发售楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势(shì)环境(jìng)、建筑材(cái)料(liào)、分层价格、订购方法等(děng)。此外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即(jí)先(xiān)收取买家的订金，采用(yòng)类似租金的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时(shí)，收齐买家(jiā)的钱，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了自(zì)己(jǐ)的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房(fáng)的资金压力，加速了房屋的建造(zào)和销售，也(yě)解(jiě)决了制造商的资金(jīn)问(wèn)题，降低投资风(fēng)险，在当时可(kě)谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当(dāng)时(shí)中(zhōng)国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住房供不(bù)应(yīng)求的问题，使房(fáng)市发展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式推(tuī)动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也(yě)出现过“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管(guǎn)部门(mén)不断完(wán)善、规(guī)范化，建立(lì)健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部门(mén)提升了对于预售(shòu)楼花(huā)制度的监(jiān)管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确保地价(jià)款已(yǐ)经(jīng)全部支付，还要证明自(zì)身有资金等能力(lì)把项(xiàng)目(mù)完成，资金(jīn)需放入律(lǜ)师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资(zī)金(jīn)，中(zhōng)国香(xiāng)港要(yào)求律师行(xíng)在银行开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操(cāo)作等采取全透明化机(jī)制(zhì)，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成(chéng)最大风险方，后续需(xū)自身推动(dòng)项(xiàng)目完工(gōng)。随着监管体系逐(zhú)步完善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临(lín)住房需求(qiú)大和供给量(liàng)短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中国内(nèi)地优(yōu)先发(fā)展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础建(jiàn)设，这(zhè)一导(dǎo)向使前(qián)期发展工业化的(de)进程(chéng)大(dà)于城市(shì)化进程，唯有解(jiě)决住(zhù)房基础等城(chéng)市化配套(tào)问(wèn)题，才能进一步(bù)推进城市化(huà)。但当时推(tuī)行的(de)是(shì)“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利(lì)分房(fáng)制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福利分(fēn)房制度(dù)也出现了分(fēn)配不(bù)公(gōng)、效率低(dī)、配套差等问题，因此福(fú)利分房制(zhì)度不再适(shì)用于(yú)当(dāng)时的国(guó)情。叠加房(fáng)地产市场面临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大(dà)型(xíng)房地(dì)产开发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国(guó)香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产市场的一(yī)针强心剂(jì)。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港(gǎng)预售商品(pǐn)房制度，先后出(chū)台(tái)多项文件(jiàn)，大(dà)力支持(chí)国内(nèi)房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深化城镇(zhèn)住房制度改(gǎi)革，加快住房建(jiàn)设(shè)的通知》文件(jiàn)，决定停(tíng)止住房(fáng)无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商品化(huà)、社会化(huà)的住(zhù)房新体制，从计划经济下的福利(lì)分(fēn)房转向市场经济的商品房。房地(dì)产市场采用预售制，允许开(kāi)发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时间周期长的两大(dà)难题，开发(fā)商以预售款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式(shì)，住房(fáng)供应速度加快。自此中国(guó)内地开始房改货币化，中国(guó)人民银(yín)行等多方迅速出台(tái)相关的信贷(dài)政策，支(zhī)持(chí)购房(fáng)者，极大(dà)作用推动了房(fáng)地(dì)产市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成(chéng)契合中(zhōng)国内地的商品(pǐn)房预售制度。预(yù)售制(zhì)的初衷是为了(le)缓(huǎn)解房企资金压(yā)力，加快城(chéng)镇住(zhù)房建设。具体来(lái)说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建(jiàn)设中的(de)房屋(wū)预先出售给购(gòu)房(fáng)者，由购房者(zhě)支(zhī)付定(dìng)金或(huò)房款的行(xíng)为(wèi)。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实(shí)践过程中，商品房(fáng)预售流(liú)程为：房(fáng)地产开(kāi)发商办理预售许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备案登(dēng)记和预(yù)告登(dēng)记(jì)-交付(fù)房屋(wū)。在购房过程中，购房者需(xū)要一次性付清(qīng)首付款，并(bìng)采(cǎi)用(yòng)银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商(shāng)可(kě)能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与中国(guó)香(xiāng)港的(de)按照(zhào)工程进度付(fù)款有所(suǒ)不(bù)同。对中(zhōng)国内(nèi)地的开发商而言，预售制商(shāng)品房也(yě)开启了高周转、高杠(gāng)杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售的最(zuì)主要方(fāng)式(shì)，预售制极大(dà)缩短房企现(xiàn)金(jīn)回笼周期(qī)，同(tóng)时增加市(shì)场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预(yù)售(shòu)制在过去20多(duō)年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作(zuò)用，不仅解决(jué)了房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)快速发(fā)展阶段(duàn)的资金需(xū)求，也(yě)提(tí)高了居民居住水平，中国(guó)内地城镇居民从(cóng)筒子楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得巨大进(jìn)步(bù)，数十年时间走(zǒu)完发(fā)达(dá)国家几百年城镇化路程。改革(gé)开放(fàng)以来，城(chéng)镇(zhèn)化进(jìn)程(chéng)进(jìn)入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城镇(zhèn)住(zhù)宅存量(liàng)从不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售面积(jī)占(zhàn)总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中(zhōng)国内(nèi)地房地产行(xíng)业的(de)发展。中国(guó)内地房(fáng)地产(chǎn)历经(jīng)二十多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行业(yè)各项(xiàng)指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金(jīn)额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业(yè)从无到有、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房(fáng)地(dì)产(chǎn)也成为拉动中国内地经(jīng)济高增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道，房地产(chǎn)带(dài)动的上(shàng)下游产(chǎn)业(yè)链特别长(zhǎng)，高达50多个(gè)行(xíng)业。2020年房地产及其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地(dì)产业(yè)增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发(fā)、建材的(de)带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动(dòng)的投资占全社会固(gù)定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开(kāi)发投资占(zhàn)固(gù)定(dìng)资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷(dài)款占银行(xíng)各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三(sān)分之一。从房地产融资存量(liàng)占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将(jiāng)导致银行不良(liáng)率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房(fáng)市值测算报告(gào)》，2020年中国(guó)住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大(dà)于(yú)美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本的10.8万亿美(měi)元、英法德三(sān)国合(hé)计(jì)的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房市(shì)值与股债房市值的比例较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中国资(zī)本(běn)市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低(dī)，股票、债券市(shì)值较(jiào)低，居(jū)民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制(zhì)背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存(cún)在，当前的负(fù)面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制是(shì)对购买者(zhě)的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能交付(fù)的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不能(néng)交房(fáng)等风险。另外，购房(fáng)者(zhě)和开发商之(zhī)间(jiān)的购房合同(tóng)、购房者和银(yín)行(xíng)的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购房者(zhě)只能根据(jù)购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要(yào)根(gēn)据按揭(jiē)贷款合(hé)同按时向银行进行贷款偿还，因此购房(fáng)者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自(zì)身信用和购房(fáng)者(zhě)对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按(àn)揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因(yīn)为市场(chǎng)波(bō)动或(huò)经营(yíng)不(bù)善，出现资金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房(fáng)企(qǐ)通(tōng)过与(yǔ)购(gòu)房者签订(dìng)的预售合(hé)同和按揭合同，已经从银行获(huò)得房(fáng)款，如果(guǒ)购(gòu)房(fáng)者丧失还款能力或(huò)短期不能还款等(děng)，则风险完全(quán)由(yóu)银行承担，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的(de)预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没(méi)钱(qián)”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房(fáng)预售管理办法》中明确规定了开发(fā)企业预售商品房所得款项(xiàng)应当(dāng)用(yòng)于有关的(de)工程(chéng)建(jiàn)设(shè)，商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)款监管的具体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多年以来全国(guó)并没有(yǒu)统一的预售资金监管规定，各地实(shí)行(xíng)“一城(chéng)一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金(jīn)比例为总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目(mù)工程总额报价计(jì)算重点资金。而事实是(shì)，不少(shǎo)购(gòu)房款(kuǎn)未(wèi)进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还(hái)款。那(nà)么，监管账户(hù)资金如(rú)何被挪走的(de)？实际(jì)上，在过去(qù)房地产大开(kāi)发(fā)时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获(huò)得监管账户(hù)拨付资金(jīn)，再由工(gōng)程(chéng)方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通(tōng)过(guò)这些方式套取的资(zī)金，在房企(qǐ)各(gè)地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资(zī)金流动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和(hé)楼(lóu)盘建设，形成一种(zhǒng)资金循(xún)环(huán)高周转模式，但一定(dìng)程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于购房者预付资(zī)金，一般设有定(dìng)金(jīn)或预付(fù)款保护机制，如(rú)英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，绝大(dà)部(bù)分房款在(zài)房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般(bān)以定金方式(shì)支付，或按工(gōng)程进(jìn)度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按(àn)照(zhào)工程进度逐渐发(fā)放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付(fù)后发(fā)放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出(chū)现重大延期或(huò)重大(dà)缺(quē)陷时(shí)，保障购(gòu)房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护：房屋交付质量(liàng)的保(bǎo)障(zhàng)有两种方(fāng)式，一是期房由(yóu)政府或第三方验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得购房者支付的房(fáng)款。二(èr)是开(kāi)发商为购房者提供一定(dìng)的(de)保修(xiū)期，通(tōng)常(cháng)1-5年(nián)，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条件返(fǎn)还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交付前资(zī)金由第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比(bǐ)例一般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据(jù)美(měi)国官方数据(jù)，2021年美国(guó)平均首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方(fāng)面，除(chú)定金或首付(fù)外，购房者在房屋交(jiāo)付后通(tōng)过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付款由(yóu)第三方公证(zhèng)行或产(chǎn)权保(bǎo)险公司的信(xìn)托(tuō)账户监管。如(rú)果开发(fā)商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申(shēn)请仲裁取回，且(qiě)不承(chéng)担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根据(jù)工程进(jìn)度向开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于开(kāi)发商(shāng)挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银行有充分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开(kāi)发(fā)商(shāng)在房屋交(jiāo)付时需取得(dé)由政府相(xiāng)关部(bù)门经(jīng)审(shěn)查后发放(fàng)的(de)验收凭(píng)证，通过验(yàn)收(shōu)凭证向银行(xíng)得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零(líng)首付购房，房款按建(jiàn)造(zào)工期进度(dù)支(zhī)付，按(àn)揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定(dìng)利率，开发商或购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国(guó)开发商在(zài)项目获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合同前(qián)，购(gòu)房者需支付(fù)约2000欧的定金(jīn)并进行预约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由于(yú)任(rèn)何原因不能购买，定(dìng)金按(àn)照德国法(fǎ)律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋(wū)售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没(méi)有规定(dìng)最(zuì)低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面(miàn)，德(dé)国也采取按工期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例因项目(mù)而(ér)异(yì)。一般来说，支付节点可(kě)分(fēn)为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路(lù)完(wán)工、窗户玻璃(lí)完工、室内(nèi)清洁及墙面完(wán)工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完工，支(zhī)付比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房者可在(zài)支(zhī)付(fù)房(fáng)款前申(shēn)请房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按施工节(jié)奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期(qī)限(xiàn)，期限结束(shù)后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了(le)两种保险，保险的功能(néng)是当房(fáng)屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证开发商赔偿或修(xiū)复，开(kāi)发(fā)商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商(shāng)或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国(guó)预售制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方(fāng)均有(yǒu)一名(míng)律(lǜ)师(shī)，负责沟通(tōng)期房交易(yì)中的(de)房产(chǎn)、资(zī)金(jīn)、合同等各个(gè)环节，各(gè)环节内容确认无误(wù)后签(qiān)订(dìng)首付交换(huàn)合同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设(shè)置(zhì)了10％定金保险保护(hù)机制，当(dāng)开发(fā)商出现财务、经(jīng)营问题时，购(gòu)房者(zhě)10％的定金由保险公(gōng)司(sī)赔付，而(ér)超出(chū)10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首(shǒu)付比例(lì)通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进度付款的方(fāng)式(shì)，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会(huì)在(zài)合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付(fù)。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国规定房屋(wū)必须(xū)经过房产公证公司的检(jiǎn)验(yàn)验收后才能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期(qī)房预售资金监管极为严(yán)格，资金也(yě)由律师监管，在确认(rèn)工程进度(dù)、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律(lǜ)师将(jiāng)资(zī)金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律师，卖(mài)方律师(shī)转给开发(fā)商，即资金在进入开发商账户(hù)前经(jīng)过两道(dào)关口，有利于保障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付(fù)款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必(bì)须完(wán)成“预售房定金保全措施(shī)”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返(fǎn)还(hái)定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房(fáng)后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后(hòu)由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑物交易(yì)法》，经(jīng)多(duō)次修(xiū)订，目前(qián)是唯一一部规(guī)范(fàn)期(qī)房交易的(de)法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地(dì)建(jiàn)物(wù)取引业法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商必须完(wán)成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即(jí)买卖(mài)双(shuāng)方签(qiān)订购(gòu)房合同时，开发商向(xiàng)金融(róng)机构(gòu)或指定保证机构(gòu)或保(bǎo)险机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置(zhì)购房者定(dìng)金的保证或保险，并(bìng)将相应的保证金(jīn)证明书(shū)交付给(gěi)购房者。除定金(jīn)外(wài)，其他预先支付的(de)购房(fáng)款也受该措施(shī)保护(hù)。若开发商倒(dào)闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金融机(jī)构或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商需向购房(建军是哪一年fáng)者赔付违约(yuē)金，一般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银(yín)行申请贷款，但交房后才(cái)开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在交房后(hòu)开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约(yuē)可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程(chéng)进度(dù)支(zhī)付(fù)，所(suǒ)有资金(jīn)进银行(xíng)专门项目资金账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年(nián)保修(xiū)期后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡(pō)开发商有统一的选购(gòu)权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡(pō)期房同样(yàng)采取按(àn)工程(chéng)进度付(fù)款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付(fù)款流程做了统一详细规(guī)定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的(de)增(zēng)加而(ér)增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与付(fù)款会存(cún)入(rù)银行专门的项目(mù)资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当前(qián)房地(dì)产到(dào)了政策出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加(jiā)大对刚需和(hé)改善型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现(xiàn)象，重点是(shì)保交(jiāo)楼(lóu)保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方(fāng)面(miàn)，从现在起，对(duì)还在正常运转的房企包(bāo)括民(mín)营企业，加大(dà)支持力(lì)度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心以及(jí)长效(xiào)机制(zhì)。长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)四大关(guān)键(jiàn)是推动城(chéng)市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定(dìng)金环(huán)节，建(jiàn)立(lì)开发商违(wéi)约后定金保(bǎo)护(hù)机制，如将已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者(zhě)定金(jīn)安全。签订(dìng)合同环节，鼓励(lì)保险公司(sī)介入，为房屋重大延期以及(jí)重(zhòng)大缺(quē)陷等(děng)情(qíng)况提(tí)供充分的保障。余(yú)款支付环节，建(jiàn)立(lì)按工程进度付(fù)款(kuǎn)机制或交房后按(àn)揭贷(dài)款机制，充(chōng)分保护购房者(zhě)的权益(yì)。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三方资金(jīn)监(jiān)管机(jī)构(gòu)，或由政(zhèng)府相(xiāng)关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房保(bǎo)修(xiū)期制度。保修期内(nèi)，开发商(shāng)应对房(fáng)屋(wū)质量问题全(quán)权负责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房(fáng)子(zi)，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计(jì)，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购房民众不公平的(de)预售制已(yǐ)经(jīng)过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的(de)不是(shì)五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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