万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少(shǎo)爷”的意(yì)外走(zǒu)红，让这个位(wèi)于北京海(hǎi)淀(diàn)的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”的神(shén)秘(mì)开发商(shāng)——中赫集团，也(yě)被拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务(wù)人被中国信达追债，中国信达为了收(shōu)回钱款不得不将中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房(fáng)子(zi)早(zǎo)已售出，业主(zhǔ)并非(fēi)中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购入房产的(de)有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙(miào)地被拍卖(mài)，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜(cài)的时(shí)候，他们的(de)姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的(de)可(kě)能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都(dōu)没想(xiǎng)到，这个位于海(hǎi)淀核心(xīn)区位(wèi)，名校环绕(rào)的(de)顶级豪宅，竟然(rán)暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信(xìn)达(dá)在京(jīng)东拍卖上，上(shàng)架了“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债(zhài)权总额高达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权(quán)转让项目的处置(zhì)主(zhǔ)体是中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司北京市分公(gōng)司(sī)（下(xià)称中国信达(dá)北分），处置(zhì)的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司（下称赫华恒(héng)瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人(rén)民币(bì)，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集团(tuán)有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司是共(gòng)同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观(guān)，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看，这就(jiù)是一(yī)起中国信达(dá)北分讨债(zhài)的故事，但实(shí)际上，75套豪(háo)宅的(de)背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院(yuàn)总共301户，而且(qiě)早(zǎo)已售罄。如果该(gāi)报(bào)道(dào)属实(shí)，说明这(zhè)些(xiē)房子实(shí)际上都是卖(mài)出去(qù)了的，是有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页面上又注明(míng)这75套(tào)房子是(shì)“未出售”的状态(tài)呢？只能(néng)说(shuō)明这些房子根(gēn)本没(méi)有(yǒu)网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介(jiè)透(tòu)露，中赫集团早就(jiù)把这75套(tào)房(fáng)子抵押出(chū)去，现在还没(méi)资金解抵押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的业(yè)主基(jī)本都是北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大(dà)佬(lǎo)也(yě)是万柳书院的业主。另据地产自(zì)媒体(tǐ)“地产八(bā)卦女”爆(bào)料，万柳书院的业(yè)主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合(hé)作(zuò)伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚(qī)朋(péng)友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友感叹，“富人(rén)也被(bèi)精准收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果(guǒ)这些业主确实已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占(zhàn)有，那么(me)，中(zhōng)国(guó)信达转让这笔不良债权(quán)回本的(de)愿(yuàn)望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失(shī)最大的，没准(zhǔn)还是(shì)债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民(mín)事执行(xíng)中，业(yè)主已经支付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，但未办(bàn)理过户手续的，如果业(yè)主没(méi)有过(guò)错，人民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经(jīng)查封(fēng)的可以向法(fǎ)院提(tí)出(chū)执(zhí)行(xíng)异议申(shēn)请，请求法院解除查封，同时可以联合(hé)起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证(zhèng)，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公布《最高(gāo)人民法院关于商品(pǐn)房消费者(zhě)权利(lì)保护(hù)问题的批(pī)复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的购(gòu)买房(fáng)屋(wū)并已支付全部价款，主张(zhāng)其房(fáng)屋交付(fù)请(qǐng)求权优先于建设工程价(jià)款(kuǎn)优先受偿权(quán)、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人(rén)民法院应当予(yǔ)以(yǐ)支持。只支(zhī)付了(le)部(bù)分价款的商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩(biàn)论终结(jié)前已(yǐ)实际(jì)支付剩余价(jià)款的(de)，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么(me)这笔(bǐ)不良(liáng)债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主讨回去(qù)。

　　中国信达(dá)，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申(shēn)请(qǐng)不良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前(qián)中国信达已经成为赫(hè)华恒(héng)瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地等选择退出了(le)赫(hè)华恒瑞的股东(dōng)行列，中(zhōng)国金谷国(guó)际信托(tuō)有限责任(rèn)公司(sī)成为了唯一(yī)股(gǔ)东，后者由中国信达资产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很(hěn)大规(guī)模，也没有(yǒu)很高的国民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个(gè)个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成(chéng)为当(dāng)时京(jīng)城最(zuì)贵的楼(lóu)盘，引发了(le)市(shì)场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被(bèi)誉(yù)为(wèi)“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手(shǒu)中，抢下(xià)了北京(jīng)万柳地块，成为北京(jīng)当年的(de)“双料地(dì)王”。很快，万柳书(shū)院就(jiù)以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论是一块(kuài)块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还(hái)是每棵成本超6万的成年(nián)银杏树，还是(shì)每平米20万元的价格，都(dōu)令(lìng)业(yè)内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的(de)湖(hú)、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈(quān)的(de)地位(wèi)。2014年(nián)末上市的它，对(duì)手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等(děng)，现(xiàn)如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人(rén)的36万元/平米(mǐ)，说明(míng)万柳(liǔ)书(shū)院虽然已经推出了8年之(zhī)久，但其(qí)依旧在(zài)北京豪宅圈(quān)备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开(kāi)发(fā)的豪宅，也吸引了(le)不少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹(dān)丹(dān)，就(jiù)住在钓(diào)鱼台(tái)七号院。而(ér)柳传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)则居(jū)住在(zài)万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定(dìng)了(le)中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此(cǐ)，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城(chéng)最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪(háo)宅开发商光环的(de)背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成(chéng)为被执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义(yì)务，中赫集(jí)团正(zhèng)式成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国(guó)安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地步(bù)，其实是(shì)有迹可循(xún)的。

　　事实(shí)上，早在今年年(nián)初(chū)“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发现其(qí)深(shēn)陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的(de)开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急(jí)转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在于收购北京国(guó)安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多元(yuán)化(huà)转型，但转型(xíng)之路并(bìng)不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过(guò)多元化业(yè)务，先后进军(jūn)能(néng)源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将转型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国(guó)安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团从中信集团(tuán)手中拿(ná)下(xià)北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部(bù)全部股权(quán)。如果北京国三生有幸遇见你下一句怎么接，三生有幸遇见你下一句幽默安的(de)估值一直没变，那么中(zhōng)赫集(jí)团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫(hè)集团及其(qí)实控人周金辉夫(fū)妇将其手中的(de)中赫集团股(gǔ)份(fèn)质押陆续质押(yā)，据(jù)企查查(chá)显示，目(mù)前中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)共有11条(tiáo)股(gǔ)权出质记(jì)录。质权人(rén)包(bāo)括海金商(shāng)业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京(jīng)国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国(guó)安后，不(bù)仅国(guó)安的(de)经营状况(kuàng)没有(yǒu)得到改善，中赫(hè)集团也(yě)被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官网信息(xī)显示，2020年，北(běi)京国安足(zú)球(qiú)俱乐部实现(xiàn)营业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还(hái)在持(chí)续质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被5次列被执行(xíng)人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安也(yě)3次(cì)与中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实(shí)控人(rén)都成为老赖的(de)情况下，被执行10个多亿的(de)北京国安，又如何能独善其(qí)身？

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